大家帮2026年北京土地的第28篇推送
六路英雄齐聚广渠路。
今天，北京宅地土拍市场迎来朝阳南磨房乡广渠路地块的土拍，70.5亿的起拍价，超过华润万泉寺B地块的57.711亿，成为2026年至今北京单宗起始总价最高的商品住宅地块。
同时作为四环内的绝对优质地块，片区内又有广渠金茂府的“珠玉在前”，今天共吸引了金茂、建发、中海、招商、保利以及金隅+懋源联合体6家房企现场竞价。
最终，经过191轮线上+线下竞价，中海新城最终以83.99亿成功摘得。
至此，北京2026年宅地土拍总计来到27组，成交总金额更新至550.899亿。
2026年北京宅地成交地图
具体的地块信息是↓↓↓
地块名称：北京市朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块；
拿地房企：中海新城；
成交金额：83.99亿元（溢价率19.13%）；
住宅成交楼面价：8.14万/平。
广渠路0409-10地块3D实景图
这块地为什么值得关注？
如果从区域价值来看，南磨房广渠路地块最大的看点，在于其位于朝阳东四环内核心区域，同时处于广渠路成熟改善板块。
一方面，区域内已经形成以广渠金茂府、珠江帝景等项目为代表的高端居住圈层；另一方面，该地块起拍住宅楼面价已经超过此前懋源松榆里项目成交楼面价，未来销售价格也将成为市场关注焦点。
先看地块位置和周边配套。
南磨房乡广渠路地块位于朝阳区东四环内，属于广渠路城中村改造项目整体片区的重要住宅地块。该片区规划综合实施方案于2025年5月正式公示，整体规划用地约10.35公顷，总地上规模约16.35万平。
广渠路片区规划图
从区位来看，地块最大的优势就是城市界面和通勤条件。
项目临近广渠路、东四环等城市主干道，所在区域距离CBD核心区较近，能够承接国贸、朝阳商务区等区域改善需求。
交通方面，地块所在片区还涉及轨道交通一体化开发。
根据规划要求，东侧相邻0409-09地块将实施地铁28号线一体化建设，未来需要设置地下通道连接地铁28号线大郊亭站，同时轨道出入口、风亭等设施与地块进行一体化设计。
28号线规划线路图
这意味着，未来项目不仅具备传统城市核心区住宅的交通优势，还可能享受到轨道建设带来的配套提升。
地块坐落于东四环广渠路成熟居住板块，生活配套发展成熟。
0409-10地块周边配套图
商业方面步行可达芳圆里 ID MALL、朝阳合生汇两大区域型购物中心，充分满足日常消费、餐饮、休闲娱乐多元需求。
教育方面，周边汇集陈经纶中学帝景分校、北京第二实验小学朝阳学校等优质教育资源，医疗配套有北京市第一中西医结合医院 CBD 院区、垂杨柳医院提供健康保障；同时临近百子湾公园等城市绿地，休闲生态资源齐备。
依托国贸 CBD 辐射，板块居住氛围浓厚，形成商业、教育、医疗、生态一体化的完善生活体系。
从周边居住环境来看，广渠路板块已经形成较为成熟的改善型居住氛围。其中，广渠金茂府作为区域内代表性豪宅项目，长期以来承担着板块改善标杆角色；同时，珠江帝景等成熟社区也进一步强化了区域居住属性。
对于新项目而言，成熟改善客群基础，是这宗土地最大的市场支撑。
再看地块本身。
该地块为R2二类城镇住宅用地，土地面积36847.62平，地上建筑控制规模103173.34平，容积率2.8，建筑限高80米。
0409-10地块数据指标
从土地指标来看，这宗地并不是传统意义上的低密豪宅地块，但其核心价值在于城市核心区位带来的稀缺性。
按照约10.3万㎡住宅建筑规模测算，未来项目体量并不小，如果按照改善方向打造，预计将覆盖大面积高端改善产品。
不过，需要注意的是，这宗地虽然位置优越，但开发难度同样较高。
首先，地块涉及较多配建及一体化开发要求。
图源地块规划文件
根据规划要求，0409-09地块地下商业、地铁连通工程需要与住宅项目同步规划、同步建设，同时地下商业约2000平，不得分割销售，可整体转让。
图源地块规划文件
此外，地块西侧规划15米南北向街坊路，道路用地计入地块建筑规模核算范围，未来需要由竞得人同步建设并对外开放。
同时，地块东侧紧邻东四环快速路，北侧也距离广渠路主路不远，存在一定交通噪音影响，后续产品设计需要针对主路区域做好隔声降噪处理。
另外，地块整体呈东西狭长布局，不同楼栋在采光、噪音条件方面可能存在差异，对于规划设计能力提出更高要求。
因此，对于开发商而言，这宗地并不是简单的“买位置”，后续如何平衡豪宅定位、配建要求以及开发成本，将成为项目成功的重要因素。
最后来看价格。
南磨房广渠路地块挂牌起始总价70.5亿元，按照规划建筑规模计算，起始楼面价约6.83万元/平。
这一价格已经超过此前懋源松榆里项目6.21万/平成交楼面价。
而最终，中海新城拿下广渠路地块的总成交价达到83.99亿，最终测算住宅成交楼面价达到8.14万/平。
广渠路地块和懋源騴橒臺项目的直线距离只有2公里，最终的住宅成交楼面价差距却有1.93万/平。
广渠路地块与懋源騴橒臺位置
懋源騴橒臺，目前的4套网签房源，网签均价10.12万/平。
此外，在广渠路新地块西南侧还有一个新房现房项目，能建東誉府。
去年9月份开盘，98套现房，截至目前已经网签84套，网签均价约10.57万/平。
能建東誉府网签数据（8.4）
从区域二手房市场来看，目前广渠路板块价格体系较为成熟。
其中，新地块北侧广渠金茂府，北区的二手房挂牌均价达到12.5万/平，南区和东区在10万/平—10.6万/平之间。
新地块南侧，珠江帝景二手房价格约8.3万/平-9.2万/平；住总香榭8号也达到10.4万/平。
图源贝壳找房官网
综上，广渠路地块最大的看点，已经不只是“谁能拿下”，更在于最终成交楼面价会达到什么水平，以及未来能卖什么价格。
南磨房广渠路地块是一宗典型的城市核心区改善型住宅土地。位置稀缺、客群基础成熟、区域价格体系较高；但高总价、高楼面价以及复杂配建条件，也决定了未来项目需要更强的产品能力和运营能力。
今天广渠路地块83.99亿总价、8.14万/平成交楼面价、19.13%溢价率，也将成为观察北京核心区土地市场热度的重要参考。
以上。
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