△2026年上海第七批土拍商品住宅用地成交明细
总结：上海第七次土拍中 5 宗地块均成交，成功揽金 90.6 亿元。本次土拍呈现以下四个特征：1，上海首次将住宅、酒店、办公、商业“打包”进超高层一体出让；2，土拍市场热度回落，优质地块竞争依旧活跃；3，平均溢价率13.87% ，相比六批次有所下滑；4，国央企依旧占主导地位，北外滩超高层被跨国企业锁定。
01
上海首次将住宅、酒店、办公、商业“打包”进超高层一体出让
第七批次土拍延续“双高双竞” 规则，本次5宗地块均未触发竞品质环节。虹口地块是上海首次将住宅、酒店、办公、商业“打包”进一栋超高层建筑一体出让。从装标来看，虹口地块装标标准高达 5000 元 /㎡且装修覆盖占比 100%；浦东唐镇地块为 2500 元 /㎡装修标准且装修占比50%，浦东孙桥地块则为 3000 元 /㎡装修标准；嘉定两组地块装修标为 2000、2500 元 /㎡嘉定菊园地块装修占比仅80%。
02
土拍市场热度回落，优质地块竞争依旧活跃
本次土拍市场热度有所收敛，共吸引 11 家竞买主体入场角逐，浦东唐镇地块热度较高，吸引4家房企或联合体报名，历经 47 轮竞价，最终由招商蛇口&港中旅以 15.8 亿元价竞得。其次是嘉定南翔地块则由华润以 1.61 亿元竞得。虹口及嘉定菊园地块则以底价成交。本次充分说明了上海核心区域地块竞争激烈、高溢价成交，远郊以底价成交；虹口地块则是因为上海首例将住宅、酒店、办公及商业业态整合于一栋超高层建筑内整体出让的项目，地块限高 249 米，未来将打造集多元功能于一体的高效产业生态综合体。
03
平均溢价率13.87% ，相比六批次有所下滑
本次土拍 5 宗商品住宅用地整体平均溢价率达 13.87%，相比六批次20.11%有所下滑。其中，浦东唐镇地块溢价率高达 28.45%，成交楼板价为 48113.66 元/平米；去年7月25日，招商蛇口与港中旅联合体以40%的溢价率、5.24万/㎡的楼面价拿下附近地块。嘉定南翔地块溢价率达到 13.98%，楼板价 30774.19 元/平米，地块西南侧为时代之城项目，对应地块2023年12月由华润置地&华发股份89.14亿元竞得，成交楼面价30015元/㎡。
04
国央企依旧占主导地位，北外滩超高层被跨国企业锁定
本次土拍共吸引 11 家竞买主体参与，参与结构呈现明显特征：其中央国企 8 家、国央联合体 2 组，民营企业仅 1 家，占比约 9.1%。从成交结果来看，央企招商蛇口联合港中旅斩获浦东唐镇地块；央企华润竞得嘉定南翔地块；国企联发斩获浦东孙桥地块；央企绿城摘得嘉定菊园地块。值得注意的是，虹口地块创新采用“产业总部+商办服务+配套住宅”垂直功能复合模式，而青山实业依托产业优势，跨国企业资金实力强劲，未来将打造北外滩区域产业模式创新的核心载体项目。
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