我卖房子快15年了，说句实话，现在大多数人对房价的认知，仍旧停留在“要么普涨，要么普跌”的阶段，所以，对于当下的房价变化，大多数人都会觉得，房价接下来的走势必然是持续下行，不会有太大的变化，但长期深耕楼市的人，也就是大家眼中的懂行人，在他们看来，明年的房价走势，大概率会颠覆很多人的固有认知，甚至可能会超出不少人的想象。
众所周知，过去20年，房地产属于是全民红利的行业，不管是大城市，还是小县城，买房基本上都是稳赚不赔的，在那个阶段，楼市讲究同涨同跌，只要行情一来，那就是全线普涨，市场降温，也是全线一起降价，所以，那个时候，闭眼买房都能保值增值。
但从今年开始，楼市的底层逻辑已经彻底发生变化了，分化成为核心，而且可以预见的是，明年这种以分化为核心的趋势大概率会走到极致，一刀切的房价行情，以后估计是看不到了。
首先最直观的变化，就是政策逻辑和以前完全不一样了。以前的楼市调控，主要是靠刺激房价上涨，然后拉动经济，所以你会看到，只要市场低迷了，就会降利率、放松限购、放开落户等等，全方位的托举房价，靠房地产的增长来拉动经济的增长。而现在呢？核心已经不是托举房价了，而是稳楼市、保交付、软着陆、去泡沫！
在今年的规划里面，住房消费，已经被明确定义为普通大宗商品，和家电、汽车、家具这些一样，核心属性是居住，从定位上来看，住房已经彻底剥离了过去的金融投机属性！这意味着什么？简单来说就是，明着告诉你，全面炒房的时代已经过去了，以后的房价不会再大涨大跌了！
基于这个背景，决定房价走势的关键因素也就成了人口和供需的关系。在我看来，这两者之间的关系，也是明年房价变局的核心，大家应该都能感受到，现在的购房主力人群在持续减少，25岁到45岁的刚需以及改善，相比峰值时期已经缩减了30%以上，而且现在每年仍旧在持续减少，需要注意的是，我说得是整体的购房需求，整体购房需求的减少，受影响最严重的是哪里？一定是三四线城市以及小县城。换句话说就是，接下来，三四线城市和小县城的房价，已经没有上涨支撑了。
为什么？因为人口是流动的，而且是集中流动的！我们都知道，一线城市和强二线核心城市，是人口的主要流入区，因为这些城市有高收入的产业，有优质的教育和医疗资源，能提供稳定的就业和发展机会，所以，人口才会源源不断地涌入。既然有流入的，那就有流出的，三四线城市和小县城，就是主要的流出区，因为这些城市产业空心化严重，年轻人留不住，外地人也不愿意来，最后只剩下了老龄化人口，住房供大于求，所以，房价贬值是必然趋势。
个人觉得，供需的差距，在明年会体现得更加淋漓尽致。像是核心城市的优质地段，土地供应持续收紧，新增住宅用地减少，新房就会越来越稀缺，同时，大量的刚需和改善扎堆进场，需求仍然是旺盛的，如果供给不足，那么房价自然会上涨，这个逻辑没问题吧？而与之相对的三四线城市和小县城，人口在不断流出，二手房的挂牌量就会持续增加，如果没人接盘，那房价只能是继续下探，并且，这个下探是没有界限的，或者你可以理解为这些城市的楼市，或将彻底失去流动性。
看到这里，明年楼市的“真相”，或许大家已经猜到了。简单来说就是，20%的优质房产会持续升值，逆势上涨，这个不用怀疑！而剩下的80%的普通房产，则会持续贬值，无人问津。
很多人觉得房价没涨，是因为只看到了自己手里的房子，却忽略了核心城市、核心板块的优质房产，其实后者已经在悄悄企稳回升了。
所以说，以前买房，你可以靠胆量，靠运气，但以后买房，你只能靠眼光、靠实力了。因为从明年开始，楼市已经没有任何普涨红利了，只有结构性机会，像是优质学区房、核心地段改善房、地铁商圈房，可能还有机会，但郊区房、老破小、地段差的房子、没有配套的房子以及人口流出严重城市的房子等等，这些房子，只会越来越不值钱，贬值速度或将超出很多人的想象。
总而言之，明年楼市的变化，你就记住4个字：极致分化！看不懂这个逻辑的人，只能在观望中错失优质资产，或者是坚守贬值房产不断亏损，楼市已经进入下半场，认知才是关键，和我们每个人都有关系，不得不重视！对此，你怎么看？
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