文/十一弟
昨天，北京朝阳区挂牌出让了一块重磅土地——
广渠路0409-10地块。
土地面积3.7万平米，计容面积10万平米，起拍价70亿出头。
折算下来，起拍楼面价6.8万块钱/平米。
现在的北京土地市场，越来越像武林大会，真正能在土拍大厅里占个座位的，只有那么几家。
其他小卡拉米房企，已经连上桌的机会都没有了。
这块地的条件实在太好了——
地铁、商业、学校、医院，应有尽有，而且档次水平都是顶级的。
地段更是没得挑，非常核心，对面就是北京有名的豪宅项目——广渠金茂府。
正式开拍之前，吸引了6家开发商报名争抢——
中国金茂，厦门建发，中海地产，招商蛇口，保利发展，金隅地产和懋源地产联合体。
除了懋源地产，几乎都是清一色的国家队。
在拍卖会现场，经过185轮举牌竞价，最终被中海地产以84亿代价摘牌。
溢价率19%，折算下来，成交楼面价8.1万块钱/平米。
无论是总价，还是单价，都是今年北京卖出最贵的一块地。
距离广渠路地块两公里外，是懋源地产在去年底花了50亿拍下的騴橒臺地块，成交楼面价6.2万块钱/平米。
地价从6万涨到8万，只用了半年时间，这就是北京东四环的含金量。
这次拿地的中海，是京城楼市的扛把子。
去年，中海地产在北京卖了435亿，继续牢牢稳坐销冠位置。
今年上半年，北京楼市销冠依然是中海，卖了258亿，甩开身后第二名一大截。
在销售榜单上，只有中海地产四个金光闪闪的大字。
但在内部，中海也不是铁板一块。
扒开来看，这家大央企里面，同样是山头林立。
这次拍下广渠路地块的主体，是中海新城下属企业。
它的董事长是付熙嵬，总经理是张欣。
很多人不知道，中海地产在北京，其实有两支队伍——
一支叫北京中海，另一支叫中海新城。
名字只差两个字，打法却完全不同。
北京中海，更像开发商传统意义上的区域公司——
按照总部体系拿地卖房，完成经营指标。
而中海新城，更像一支特种部队——
它干的事情，不是单纯的住宅开发。
还兼顾了土地一级开发、片区综合运营、城中村改造、超大型综合开发、城市更新。
中海新城，顾名思义——
别的开发商是拿地建房子，它是造城。
过去几年，北京的房地产市场，有个非常明显的变化——
越来越少卖零散的小地块，越来越喜欢打包。
出让一块商业用地，往往连着城中村改造、产业导入、市政配套、公园、学校。
想拿地的开发商，比拼的不只是现金，还有综合开发能力。
于是，在中海体系内，中海新城的战略地位和价值，变得越来越高——
因为它天生就是干这个的。
这也是中海在北京越来越喜欢用中海新城出面拿地的原因。
如果说，北京中海负责的是项目开发，那么中海新城负责的是城市地图。
北京几个核心城区，都有它操盘的土地项目——
石景山，西城，丰台。
过去两年里，中海新城又把重心放到了朝阳区——
2024年底，它以153亿的代价，拍下了酒仙桥、小红门、十八里店打包出让的三块地；
上个月，它以47亿的代价，拍下了酒仙桥1019-0013-1地块；
昨天，它又砸了84亿，把广渠路地块收入囊中。
这两年，北京新入市的很多楼盘，尽管挂着的都是中海的招牌，买房人看不出差别。
但在中海体系内，其实是有区分的——
有的项目属于北京中海，有的项目属于中海新城。
当然，最根本的差异，不是公司名字——
是团队，是站在各个山头上的人。
也有人专门分开作了统计——
去年北京房企销售榜单上，北京中海排第四，中海新城排第二。
把两家的销售业绩加在一起，在北京楼市，几乎就没人能打了。
在销售榜单上，大多数房企只有一个主体在冲榜，中海是两家公司一起冲。
这有点像打LOL排位——
别人都是一个王者号，中海直接开了两个。
很显然，这次一起报名争抢广渠路地块的几家央国企，它们在北京最大的竞争对手，就是中海。
但中海最大的竞争对手，却是另一个中海。
土地拍卖前，其他开发商关起门来开投决会，讨论的是怎么打败中海，把核心地块抢到手。
中海在内部，可能讨论的是——
这块地，应该让北京中海出面拿，还是让中海新城出面拿。
外面的人看着很别扭，里面的人其实早就习惯了。
因为总部想要看到的——
就是两家公司在内部竞争，相互争抢，就怕它们不争不抢。
这有点像左右手互搏，最后钱还是进同一个口袋。
也像斗地主——
小房企连牌桌都上不了，能上桌的，至多只有一副牌；
而中海，是一个人坐两家。
这几年，楼市转入下行周期。
过去开发商只要把土地拿到手，就能赚钱了。
这样的好日子，已经过去了。
在百强房企榜单上，中海地产排第二，华润置地排第三。
中海的销售规模比华润大，但它比华润的压力更大，也更焦虑。
两家大央企之间的差距，不在开发业务，在非房业务上——
华润置地的开发业务，同样在承受压力。
但它跑通了商业板块，有源源不断的现金流和丰厚的利润。
中海不一样——
收入、利润、现金流，大头还是房地产，非房业务占比很小。
行情好的时候，这是优势，因为够专注。
行情差的时候，这反而成了压力——
这意味着，在开发业务以外，中海没有其他的护城河，没有熨平业绩波动的第二条增长曲线。
本质上，就是没有退路，没有选择。
它只能在开发业务上下功夫——
一是抢最好的土地；
二是在内部赛马，形成竞争机制，逼出另一个中海。
别人是跟对手竞争，中海是让自己跟自己竞争——
左手打一张牌，右手再打一张牌。
北京，是支撑中海千亿规模最重要的业绩粮仓之一。
在这里，北京中海是一支队伍，中海新城又是一支队伍。
中海不仅要抢到最好的地，继续赚到钱，还要建立带头大哥的统治力。
它能靠的，就是在内部赛马，拼命卷起来。
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