8月4日，北京朝阳区广渠路地块开拍，6家房企齐聚一堂，热火朝天地厮杀了足足191轮，最终溢价19.13%以83.99亿总价、8.14w/㎡楼面价成交。
虽然北京还有更重磅的地块未出炉，但这个成绩，已然刷新了今年迄今为止的北京总价&单价新地王！
要知道，就在一周前的7月28日，中海刚刚在5家房企的围剿中，历经了254轮竞拍，以46.8亿总价摘下了朝阳区酒仙桥地块。
而这块地的成交楼面价也达到了8.11w/m²，在当时同样也刷新了北京2026的楼面价新高，不到7天就再次被中海刷新。
此外，25.84%的溢价率更是刷新了今年北京的溢价率新高！
拿下酒仙桥地块时，很多人都忍不住为中海高呼不容易。
要知道，就在同一天，中海先后在上海、广州陪跑，痛失了3宗心仪地块。
众所周知，如今的行业，还能在一线城市这样大幅参与拿地的，基本都是同一批房企。
比如中海陪跑的那3宗地，上海的2宗保利发展是最大赢家，广州的那宗落入了绿城口中。
而酒仙桥一战中，在中海对面站着的：有保利、也有绿城。
一天数场激战，中海终于扳回了一局……
回头看今年上半年的拿地榜单上，中海展现出了久违的低调一面。
这位去年在拿地榜上断层领先称霸的王者，2026半年度却仅仅只排在了TOP10——这半年时间，其在土地市场仅仅只花了92.5亿。
而这短短7天里中海在北京一城的拿地投入就超过了130亿，是上半年投资总额的近1.5倍！
很多人前脚还在问中海怎么一直不拿地，后脚就被狠狠打了脸。
中海，开始反击了！
01
北京大满贯王者
一破冰就砸了超130亿
事实上，在7月底中海拿下北京酒仙桥地块之间前，足足近7个月的时间里，中海在北上广深的公开拿地战绩全部=0。
从某种程度上来说，酒仙桥地块可以说是中海2026年在一线拿地的“破冰地块”，而广渠路地块，则是中海打响拿地反击战的最强印证。
毕竟7天豪掷超130亿、接连刷新地王纪录的魄力，并不是谁都有的。
而中海在北京之所以敢这么“拼”，很大程度上也在于：
中海在北京，无论是牌面还是操盘实力，一向都是TOP级的。
比如今年上半年，中海在北京又拿下了所有销售榜单的大满贯——权益、全口径、流量三榜均双双问鼎销售金额和销售面积TOP1。
同时中海也是北京少有的“独行侠”，几乎从不走合作路子。
在这样的情况下，中海在北京市场本就吃得相当透，拿下这两块地，说白了也无非是地好。
先来看酒仙桥地块。
事实上，这并非是中海第一次在酒仙桥落子。
中海上一次布局酒仙桥，还要追溯到2024年11月，当时中海付出的代价并不小，其足足挥掷了153亿拿下了朝阳区的巨幅组合包，才得到了这里开发机会。
组合包中的酒仙桥10190014地块，后来摇身变成了万吉玖序。
当初万吉玖序虽被打包在了百亿地块包中，但根据当时的市场消息看，其楼面价大约也就在6.44w/㎡。
而中海这次新摘下的地，就在万吉玖序附近，但基于近2年的时间差、罕见的100%住宅配置，叠加东四环的区位、地铁14号线双站点覆盖等等因素，最终每平米的地价相较于之前的万吉玖序，要足足贵上1万多。
这么对比看，2026北京单价地王的盛名之下，似乎是颇大的开发压力，但就像我们说的，中海在北京，那是称霸许久的老玩家了，其走的每一步，都不可小觑。
如果摊开如今酒仙桥板块的局面看：
地块边上除了中海自家的万吉玖序，只有一个已经几近清盘的北京宸园。
而万吉玖序虽然也拿过朝阳的销冠，销售也算不错，但其去年5月正式开盘，到目前为止一年时间去化了8成左右，还有体量不小的尾盘需要清。
简单来说，其努力摘下酒仙桥地块，是在北京补仓，亦是为万吉玖序护盘，两个项目还能联动互相赋能——新地块不仅短期内没有竞品，还能吸收万吉玖序的经验，共享扎实的客群的基础。
值得注意的是，万吉玖序虽然尚未清盘，但这个项目包括边上的北京宸园，网签成交均价都达到了11w+/㎡，两个项目已然为这里奠定了足够的“顶序价格认可度”。
简单来说，新地块8.11w/㎡的拿地楼板价虽不低，但未来的售价同样轻松就能冲到12w/㎡左右。
而万吉玖序已经用上了中海最顶级的“玖系”产品，未来新地块也注定将会落地“玖系”、“安系”等顶级序列新作，艳姐认为，还是可以大大期待一番的。
而在锁定了酒仙桥之后，中海在广渠路地块的竞拍上，举牌更是相当积极，几乎是从头举到尾，拿地的决心昭然若揭。
而背后的考量大概率是和中海拿酒仙桥是类似的：
如果说酒仙桥地块可以为过去的万吉玖序护盘，那么广渠路同样也能为酒仙桥地块护航。
拿下今年朝阳区的两宗重磅地块，不仅代表着中海成功在重点区域多点布局全面开发，更代表着未来中海可以拥有区域内顶序产品的较高话语权——要知道，在北京市场，竞品之间相互降价背刺的案例，不在少数。
而广渠路地块价值同样显著，在这块地开拍前，市场还曾一度猜测其能否一举突破后续海淀地块的起拍价，但最后以83.99亿总价、8.14w/㎡楼面价收尾，也算是比较合理的土拍价格。
毕竟有赖于金茂府的开山之作广渠金茂府，北京广渠的名号在地产界并不陌生，加之其所在的南磨板块，供应相当有限，在这块地之前，新房已经断供约有13年之久，也因此板块内的价值一直不低。
比如2009年出世的广渠金茂府，其北区二手房还稳定在12–14w/㎡。
简单来说，从某种程度上来说，地价差不多的两宗地，广渠路地块的定价空间或许还要来得更大——合理溢价范围内，几乎不愁卖。
而不难预测，不论哪宗地，大概率都会用上中海的顶序产品，北京楼市估计又要再添两个爆款产品了。
不过，一个冷知识是：
中海在北京主要有两个开发主体，一个是拿下酒仙桥地块的中海新城，主打北京旧改+城中村改造开发；还有一个是主攻丰台、昌平等区域的北京中海。
两个主体团队独立、还有一定的赛马机制，共同托举起了中海在北京常年领先的地位。
而最近拿下广渠路地块的同样也是中海新城，简单来说，今年北京中海还没有具体的拿地动作——而这或许也代表着，今年中海在北京的动作，可能还远不止于此。
02
从“哑火”到“反击”背后
话又说回来，中海今年在拿地上恍若突然变脸，从去年一路买买买，到今年上半年突然哑火大幅收缩，以致于从榜单上风光的第一，突然直接跌至了头部阵营吊车尾位置，7月开始才突然猛拉了一把，中海的2026，到底在下一步什么棋？
从拿地维度看，或许三方面因素导致了上半年的“反常一面”：
1、别人不拿愁得慌，中海不拿还够吃
乍一看中海今年的拿地情况，外人似乎都要为它着急，但是拿地说白了核心目的是为了补仓——面粉不够了才要加。
那么中海的真实情况如何呢？
其一，中海并没有太大“必须要大幅买面粉”的紧迫感。
截至去年年底，不包含中海宏洋在内，中海本部的土储总建面约有2528万方，而其去年全年合约销售面积大约有1056万方，按这个维度算，足够2.5年的开发量。
在强调去库存的年代，这样的土储量足以让开发商慢下拿地的步伐。
所以价格不合适，再好的地也可以放弃；不够格的地，更是干脆不出手，
就像我们前面说的，上半年高热的土地市场，或许也并非拿地的最好时机。
其二，中海不仅面粉够多，水分更是极少。
截至去年年底，中海本部的土储权益建面达到了2286万方，权益占比超过了90%，简单来说，这些土储基本都是中海自家所有，转化率非常高。
其三，中海还手握大把的“精面”。
中海本部的布局聚焦度是相当高的，土储基本高度集中于一线和强二线城市，比如去年其在北上广深港五大城市的权益拿地金额占比甚至已经高达73.9%。
而综合看到去年年底为止中海手里握有的王牌们，北上广深港的土储占比依旧有一半以上，一线&强二线占比达到了86.5%。
当下的行业核心比拼的就是对优质市场的占有度，这代表的是：
别人不出手拿地可能会愁得慌，但中海不拿，不仅短时间内还够吃，还能吃得很好。
值得注意的是，在很多人还没发现的时候，今年前7月，中海的成绩已经相当不容小觑了，不仅拿下了权益金额&操盘金额双冠
论全口径销售金额，相距排在第一的保利发展也已经只有5.4亿
中海过去在行业做了很久的权益王，但现在却已然有了多榜登顶的架势，原因也很简单，如今正值中海优质库存的价值收割期。
典型如上周刚刚首开的安澜上海东区，首批100套房源大约半个小时就一抢而空了，创下了1分钟1个亿的光辉成绩，艳姐也在现场体验见证了富豪们的火热抢购——比艳姐挑白菜的速度都要快。
首开就已经爆火的安澜上海东区，住宅建面足足有近26万方，是西区的3倍有余，并且这块地，中海占股达到了50.5%，是其真正的主场，按首开17w+/㎡的价格算，稳稳的四五百亿货值起步。
更不用说，还有安缇·深圳、深圳湾澐玺、杭州万潮玖序等多地爆款顶豪。
2、参与不积极，思想有问题
事实上，如果你有仔细观察过中海今年的拿地动向就会发现，今年上半年很多一线城市的热门核心地块，中海都像7月28日一般积极参与了，只是最后的结果大家也都看到了：
激烈太竞争，中海最终也基本都只是重在参与了一番，可以说是今年的陪跑将军。
说白了，这几年土拍市场上的角逐，早就已经回归了价高者得的逻辑，只要出钱够大胆，就没有拿不到的地。
但所有人也都心知肚明，地价抬得超过了自家的承受范围，那就是沉重的包袱了。
而中海作为业内最重视利润的房企，近几年丢失利润之王的宝座后，自然也在积极修复，而控利润最关键也最重要的一环无疑就是地价，拿地也就会更谨慎，一些地一看性价比不足，选择适当放弃并不难理解。
简言之，这并非是中海拿不到地，而是其在内部测算的“利润红线位置”理智刹车了。
比如去年年报中，中海就明确写过，去年拿地的金额中有55.2%，都是以底价或者极低溢价获取的——这个55.2%中，甚至还包含了在上海联交所拿下的安澜上海，中海占主导权的东区地块中海收购50.5%股权，花费的总代价也仅有78.7亿元。
去年拿地颇为生猛的情况下都如此，今年自然也不例外。
要知道今年上半年，土拍市场本就热度高涨，一线城市平均溢价率甚至直接冲到了19.8%，随便拿下一块地，基本都是利润吞噬机，说白了，并不是太符合中海的“拿地规则”。
那么为什么中海拿得不多，参与度却不小呢？
这大概是因为拿地与否拿地多少，毕竟是看客们评判房企的一杆称：
拿地太多，有点问题；
拿地少了，也有问题；
不参与拿地，那更是天大的问题。
而市面上好的蛋糕总共就那么点，吃一块少一块，有实力的房企自然多少都要争一把。
简言之，参与不积极，才是思想有问题。
所以甭管拿不拿，热门地块重在参与才是王道——万一捡漏了呢？
3、不是不拿，时候未到
就像艳姐前面说的，市场高涨的情绪下，或许直到现在才是中海的最佳出手时期。
除了已经开始百亿级落子的北京，以今年中海迄今尚未有收获的上海为例，观察后续的土拍动向，一块更适合中海的巨无霸或许已经浮出水面：
将在第八批次土拍中亮相的“普陀总价新地王”——整盘起拍总价足有150亿+的真如之心！
真如之心是整个普陀真如城市副中心核心区的最后一块拼图，由两宗纯住宅地和一宗商办用地组成，住宅总建面约19万方、限高80米，同时规划约14万方商业、约6.6万方办公，并将建设一座约220米高的真如地标。
而中海本就是真如最大地主之一。
早在2018年，中海就联手中环集团以94亿摘下红旗新村地块，在真如核心区打造了TOD综合体真如境，其中包含了中海环宇城MAX、中海中心、以及曾经上海的大红盘中海臻如府。
去年7月时，中海又以65.26亿摘下真如翠谷一期地块，打造了中海环宇玖章。
而如今，真如之心推出后，所有人的目光，也再次投向了中海，毕竟在真如这么大地块包，又是超级综合体，本就并非一般房企可以消化的。
而深耕已久、从真如境走到真如翠谷的中海，也无疑是最适合的房企。
只是即便是最熟悉这里的中海，如此大体量的真如之心，也需要抗下巨大压力，所以目前市面上的声音普遍认为——中海或将托底拿地，继续稳住真如的牌面。
值得注意的是，对比中海环宇玖章大约7.6万/㎡的可售住宅成交楼板价，真如之心如果中海能底价拿下，折合住宅楼板价也仅有6.8万/㎡，总的来说，性价比还是相当可观的。
接下来就要看中海是否会进一步重仓真如了。
但显然，中海2026的土拍精彩，大抵才刚刚开始……
主编：张艳
责编：Nanako
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