近期，国务院印发《城市更新"十五五"规划》，标志着城市更新上升为国家战略的重要一步。重庆作为典型的山水城市，地形复杂、老旧城区密集，城市更新需求尤为迫切。
而在重庆，重庆市规划和自然资源局召开加强规划引领支撑城市更新工作研讨会，系统梳理并发布了《城市更新规划和土地政策》政策指引，释放出重庆加速推进城市更新的强烈信号。
核心内容：
本次发布的政策体系以"工具箱"形式呈现，共41条政策，其中重庆市规划和自然资源局牵头及参与的达30条，覆盖六大类别：
·规划编制：强化详细规划的动态维护机制，实现更新片区全域纳入国土空间"一张图"管理；
·土地供应：鼓励自然资源资产组合供应，优化分散地块整合；
·规划许可：支持容积率核定优化，破解空间融合难题；
·不动产登记：完善产权登记流程，降低交易成本；
·历史遗留问题处理：针对存量用地、权属不清等难题提供解决路径；
·混合用地与存量盘活：细化配套细则，激活低效用地。
这一政策体系的核心逻辑在于：以规划引领为纲，以土地政策为锚，以制度创新为刃，系统性打通城市更新从规划到落地的全链条堵点。
典型案例：
南岸区南滨路上浩站地块的实践，是本次政策落地的标杆案例。该地块面临两大难题：一是内部包含区级文保单位——英国盐务管理所旧址，保护与开发存在天然矛盾；二是地块分散，难以形成开发合力。
通过政策组合拳，项目实现了三个突破：
1.资产组合供应：将国有建设用地使用权与文物修缮经营权打包，形成优质"资产包"；
2.容积率优化：通过"多规合一"，实现国土空间与文物空间的融合；
3.市场化溢价：最终溢价率接近10%，以4.72亿元成交。
该案例获得自然资源部在国新办发布会上的肯定，说明重庆的探索具有全国示范意义。
南滨路上浩站地块出让后（建设现状）
制度创新亮点
"1234"工作架构是重庆城市更新的制度基础。虽然具体内涵尚待进一步披露，但从政策体系来看，其核心在于建立"体检—规划—实施—运维"的智慧管理闭环，实现全周期数字化赋能。
值得关注的是三个创新方向：
·动态规划维护机制：打破传统详规"一次编制、长期不变"的僵化模式，适应城市更新的动态需求；
·数据共享回流机制：打通市区两级数据壁垒，提升决策精准度；
·山地城市适配性：针对重庆特殊地形条件，探索山地城市更新的差异化路径。
展望与建议
重庆城市更新政策体系已初具规模，但从"工具箱"到"示范样板"仍有距离。以下几点值得关注：
第一，政策落地率有待提升。41条政策中，真正形成标杆案例的仍属少数。混合用地、容积率优化等关键政策的配套细则尚未完全出台，市场主体在实操层面仍面临不确定性。
第二，资金平衡是长期挑战。城市更新项目普遍面临投入大、周期长、回报不确定的问题。上浩站地块的溢价成交具有特殊性（文保资源加持、核心区位），普通更新项目能否复制这一模式仍需观察。
第三，数字化闭环需要时间。"体检—规划—实施—运维"的智慧管理闭环涉及多部门协同、多系统集成，数据共享回流机制的建设不可能一蹴而就。
总体而言，重庆城市更新政策体系体现了系统性、创新性和实操性的统一。作为全国山地城市更新的探路者，重庆的实践将为同类城市提供重要参考。关键在于持续迭代政策工具、加速细则落地、引入多元市场主体，真正将政策红利转化为城市品质提升的实效。
本文由克而瑞重庆行业分析师王琳雅撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞·CO-Work 平台的AI数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
热门跟贴