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昨天下午北京土拍最大的瓜，酒仙桥地块落槌了。
6家报名——招商、越秀、建发、保利、中海新城、绿城。254轮竞价，鏖战2个多小时。最终中海新城以46.814亿元拿下，溢价率25.84%，楼面价约8.11万/㎡。
几个关键信息，帮大家拆解一下：
01
这块地什么成色？
纯住宅用地，无配建。占地2.31万㎡，建面5.78万㎡，容积率2.5，限高80米。按160㎡/套估算，大概360套左右。
位置在东四环到五环之间，临近地铁14号线将台站和东风北桥站。西北方向是坝河，河对岸就是颐堤港。最大的亮点是清华附中朝阳学校酒仙桥校区正在推进，计划2027年9月投用。
起拍价37.2亿，起拍楼面价6.44万/㎡。光起拍价就已经锚定了朝阳高端改善的底盘。
02
中海为什么这么拼？
254轮，不是小数目。招商提前发了招标公告，势在必得的气势很足，但最后还是被中海截胡。
中海的逻辑不难理解：北京宸园去年全盘清盘，卖了102.7亿，均价11.1万/㎡；中海万吉玖序去化率73%，均价11.2万/㎡。酒仙桥的豪宅逻辑已经被验证了——不是能不能卖，是能卖多贵。
中海在酒仙桥已经有万吉玖序打底，再拿一块地，等于在这个板块实现了双盘联动。从战略上讲，这是深耕，不是投机。
03
8.11万/㎡的楼面价意味着什么？
今年北京此前最贵的地块楼面价约6.67万/㎡。酒仙桥直接刷新了年度纪录。
对比一下：北京宸园当时的楼面价大概在6.4-6.6万/㎡左右。新地块每平米楼面价直接涨了1.5万。
参考北京宸园的网签均价11.2万/㎡，新地块未来的售价，大概率要站上12万+。周边二手豪宅壹亮马、上东郡价格坚挺，新房、二手房双向锁死板块高端定位。
04
这块地真正的看点是什么？
不是地价本身，是信号意义。
第一，豪宅市场的信心在修复。254轮竞价，6家头部房企抢一块地，这在今年北京土拍市场里不多见。敢溢价25.8%拿地，说明开发商对高端改善市场的预期是积极的。
第二，酒仙桥正在完成“板块跃迁”。从望京外溢、国门红利、使馆底色三张牌，到清华附中落地、城市界面更新，酒仙桥已经从“跟着望京走”变成了“自己撑起一个高端板块”。北京宸园百亿清盘就是最好的证明。
第三，对买房人来说，门槛又抬高了。8.11万/㎡的楼面价，未来售价12万+是大概率事件。想在酒仙桥上车，预算要重新算一算了。
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