从下周一开始，在美国买公寓申请贷款可能会变得更复杂。

房利美和房地美将于周一正式实施新的贷款审批政策。这两家政府支持企业今年3月公布的规则调整，将让公寓协会在贷款审批过程中面临更严格的审查。虽然政策初衷是更好识别存在财务或结构风险的公寓项目，但对于许多城市本就供应紧张的可负担住宅市场而言，这无疑增加了新压力。

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根据全美房地产经纪人协会的数据，房利美与房地美合计购买了贷款机构发放的约70%的住房贷款。2021年佛罗里达州瑟夫赛德镇一栋12层公寓楼部分坍塌、导致98人遇难的灾难发生后，这两家机构就不再购买或担保存在显著延期维修、关键修缮或特定专项评估的公寓项目。此后五年间，公寓承保要求一直是州和联邦政策制定者的重点关注对象。

取消快速通道，储备金门槛提至15%

周一生效的最显著变化之一是，原先简化的“有限审查”流程被取消。这意味着，除非公寓项目获得豁免，贷款机构必须先对公寓协会的财务状况、储备金、保险覆盖范围以及楼宇状况进行更全面的审查，贷款才能被房利美或房地美收购。

另一项收紧将于明年1月落地：公寓协会若想获得房利美或房地美的融资，其年度预算中至少需保留15%作为大型维修和更换的储备金，高于现行的10%要求。

小型项目也迎来松绑措施

不过，新规并非全线收紧。此前限制投资者或非自住单元不得超过50%的规定被取消，为小型公寓项目松了绑。此外，主财产保险单的覆盖规则有所放宽，公寓楼屋顶的投保方式也获得了更大灵活性。

全美房地产经纪人协会对此总结称：“总体来看，这些变化改善了小型项目的融资灵活性，但增加了其他项目的文件和合规负担。”