“体感上，房价就是在跌啊，为什么官方数据却在涨？”
国家统计局数据显示，深圳一二手房价已连续4个月环比上涨。但同时，机构数据却显示，深圳二手房挂牌价几乎连续跌了一年。
那么，上涨的到底是哪些小区？
@深圳买房计划 统计了三类涨价小区，或许能给你一些买房上的启发。
罗湖小房子也有春天？
香港客真的来了！
第一类翻身的，居然是罗湖口岸周边的小户型小区。
“真的没想到，除了本地置换、有上学需求的家庭外，罗湖的购房主力之一居然会是香港人。”
有中介表示，今年开始，有香港人选择在罗湖买房，他们对面积敏感度不高，要求居住功能齐全、靠近口岸，方便香港通勤。
因此，也带动了口岸周边的房价表现。
比如置地逸轩：
约47㎡的1房，去年已经跌破200万，最低170万一套，今年又重新站上200万大关。
▲图源：行舟深房（下同）
约55㎡的小2房，去年出现几套成交价270+万的房源，今年又回调到300万上下。
▲大半年过去，涨价20+万
大中华汇展阁也有类似表现：
约43㎡1房，去年已经跌到90+万可以买一套，今年重新回到100万以上。
▲半年多涨价15%左右
还有阳光新干线家园：
约39㎡的1房，去年低至约136万成交，今年回调到146+万。
▲小涨7%左右
不过，出于通勤考虑，这类需求很难外溢。
“因为需要方便过关，香港客户宁愿买罗湖口岸的小2房，也不会买龙岗的大3房。”有中介表示。
高价卖地带动
这些豪宅区已经涨了！
第二类是豪宅片区。
它们的涨价动力，居然来自于土地市场。
今年6月，南山科技园的宅地T204-0153，拍出了约10.86万/㎡的超高楼面价，直接刷新了深圳楼面价记录。
于是，周边的业主似乎又行了。
比如润玺一期。
约119㎡的3房户型，去年最低成交价约1428万，今年6月底卖到了1472万，涨幅超过40万。
▲价格涨超40万
润玺二期也是：
约117-120㎡的3房户型，今年3月之后基本要卖1500万上下，而去年四季度不过1400+万。
差价高达100万！
▲同户型半年下来，涨价百万
就连回迁房转红本的大冲城市花园，也获得一波利好。
约81㎡2房，去年底卖出几套650万上下的房源，今年价格已经回到了700万以上。
▲半年涨价50万左右
另一个案例，则是前海桂湾片区。
今年6月卖出的T201-0233宅地，拍出约9.6万/㎡的楼面地价。
接着，旁边的天健悦湾府价格开始松动：约114㎡的3房，去年成交价已经跌破1000万，今年又重新回到1000万。
▲半年涨价近40万
这类小区已熬过最低谷？
业主赢大发了！
和前面两类阶段性涨价的不同，第三类小区属于价格稳健型，甚至已经过房价“最低谷”阶段。
最典型的是龙华红山的金亨利瑜璟苑。
今年中成交的88㎡4房，总价都在1050万以上，而在2024年底，成交价低至1000万左右。
▲2年，涨价超过100万
94㎡的4房，2024年最低1061万成交，今年最低也要1175万以上。
▲涨价同样超过100万
这个小区的特殊之处是：
1、在深圳高级中学（集团）北校区学区内；
2、超高得房率，88㎡相当于115㎡左右；
3、片区4房的最低门槛，容积率低至3.2、梯户比2:4等。
简单来说，舒适度高、性价比高，所以才能守住价格。
另一个同样价值抗打的小区是：
福田的华富村。
位于福田中轴周边，看笔架山、中心公园景观，加上周边新房少，价格比较坚挺。
约103㎡的3房，2024年底最低约948万成交，如今价格基本维持在1000万上下。
▲时隔1年半，价格不跌反涨
约114㎡的中楼层4房，2023年底最低约970万成交，如今最低也要1080万以上。
这或许是因为华富村是回迁小区，有部分业主在房子刚到手时就低价卖出，以求快速变现，导致开始价格偏低。
而后续的业主心态更稳，加上地段优势、少有新房竞争，反而出现了价格回调的情况。
这三类小区的涨价逻辑，你觉得合理吗？
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