核心观点

  • **政策端：建设保障房多层次体系；存量盘活创新打法 ****构建“一张床、一间房、一套房”多层次保障体系；培育100家市场化租赁企业；鼓励优质租赁住房项目发行REITs；****支持中原科技城、经开区、高新区等重点产业区由政府收购存量商品房，转做保障性住房和人才公寓；**高校集中区域适当减少宿舍新建，通过购买存量商品房解决学生居住需求。
  • **供应端：供应放缓，Q2仅郑东新区集中新增0.11万套/间；个人房源毕业季到来，供应前置，带动规模上涨 ****步入2026年后，市场增量放缓，季度增量在1000套上下；**二季度个人房源可租规模达到6.62万套/间，各区增量均有提升，金水区、中原区、郑东新区增量领先，大于1000套/间。
  • **需求端：二季度租金上涨，出租率高位上涨 ****二季度租金上涨至19.28元/㎡/月，服务式与核心区市场化项目入市，结构性拉动租金水平；****Q2出租率91.11%，环比提升0.46个百分点，多区无新增，出租率保持高位；**租赁旺季人才公寓出租率上涨0.5个百分点，美寓出租率超98%。

01** 政策环境**

《郑州市“十五五”住房发展规划（2026—2030年）（征求意见稿）》发布，强调存量盘活、保障房加码

6月1日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市"十五五"住房发展规划（2026—2030年）（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见至6月30日。这份文件明确了未来五年郑州住房建设的总体方向：以建设"包容、健康、宜居"的幸福美好家园为愿景；打造中部地区高品质居住生活标杆。

02** 供应趋势**

01、集中式公寓：进入2026年后供应放缓，Q2郑东新区集中新增0.11万套/间，市占提升0.8个百分点

从季度供应来看，2023-2025年供应高峰，2023年美寓集中入市，季度增量2.47万套/间，其余季度增量在1万套/间左右波动，步入2026年后，市场增量放缓，季度增量在1000套上下；

从集中式公寓分区供应变化来看，2季度郑东新区双项目入市，新增房源1066套/间，推动区域市占提升到15.6%，较上季度提升约0.8个百分点，是所有区变化最大的；其他区域中，几无新增，市占多下降0.1-0.2个百分点。

数据来源：郑州城发及克而瑞长租系统，CRIC长租整理

02、个人房源：二季度可租规模达到6.62万套/间，毕业季到来，供应前置，带动规模上涨；各区增量均有提升，金水区、中原区、郑东新区增量领先，大于1000套/间

郑州市2025-2026年上半年各季度个人房源可租规模基本维持在6-7万套/间水平，2026年2季度可租房源规模达6.62万套/间，较1季度增加约0.71万套/间；毕业季到来，市场前置供应，推动规模上涨；

从郑州2026年二季度个人房源可租房源规模分区来看，各区梯队不变，金水区、中原区1.8-2万套/间第一梯队，郑东新区、高新区0.4-0.9万套/间第二梯队，其他区不足0.3万套/间；从季度增量来看，金水区、中原区、郑东新区超1000套/间，其他区不足300套/间。

数据来源：克而瑞长租系统、郑州城发提供城市数据及公开资料，克而瑞长租整理，集中式公寓统计包含保租房、人才公寓、市场化

03、集中式公寓吸纳量：受供给缩量和出租率稳定影响，净吸纳量逐渐收窄，Q2仅0.15万套/间；郑东新区供应增量，净吸纳0.06万套/间，惠济区、中牟县、荥阳市出租率提升，净吸纳小幅增长

从季度净吸纳量表现来看，整体呈现出波动下滑趋势，进入2026年后，城市集中式公寓供应放缓，出租率相对趋稳，净吸纳量下降至二季度的0.15万套/间；

从各区表现来看，郑东新区供应增加，净吸纳0.06万套/间，惠济区出租率提升，净吸纳0.04万套/间，中牟县、荥阳市出租率提升，净吸纳量0.01-0.03万套/间，其他区净吸纳变化不大。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统、郑州城发安居提供城市数据及公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理，集中式公寓统计包含保租房、人才公寓、市场化

03** 需求表现**

01、集中式公寓租金：二季度租金上涨至19.28元/㎡/月，服务式与核心区市场化项目入市，结构性拉动租金水平，郑东新区新开均为高租金项目，租金同比涨幅最大

从2026年Q1各区租金同环比变化来看，郑东新区2025年大幅增量，租金同比降幅超26%；环比降幅2.3%。

从租金坪效季度变化来看，整体保持波动下滑趋势，但降幅逐渐收窄，2026年Q2租金19.28元/㎡/月，同比上涨2.83%；

从2026年Q2各区租金同环比变化来看，郑东新区龙子湖美寓诗服务式公寓、崇德美寓入市，项目综合质素优秀，定价处于区域高线水平；故郑东新区本季度租金同比虽然下降，但环比上涨11.9%。

数据来源：克而瑞长租系统、郑州城发提供城市数据及公开资料，克而瑞长租整理，集中式公寓统计包含保租房、人才公寓、市场化

02、集中式公寓出租率：增量放缓，出租率2026年后开始回弹，Q2出租率91.11%，环比提升0.46个百分点，郑东新区高端项目入市，出租率增长2个百分点，反应出需求支撑旺盛，且价格接受能力较高

郑州集中式公寓出租率保持在90%左右水平，2026年后一方面供应减少，一方面项目品质提升，出租率呈现出回弹趋势，2季度出租率91.11%，环比提升约0.46个百分点；

从郑州2026年Q2集中式公寓各区出租率来看，传统核心区季度无新增，出租率稳定，基本维持在95%以上；荥泽美寓出租率提升至90%，推动荥阳市出租率提升约8个百分点，达96.52%，郑东新区季度增量领先且出租率提升月2个百分点，底层租赁需求支撑充足。

数据来源：克而瑞长租系统、郑州城发提供城市数据及公开资料，克而瑞长租整理，集中式公寓统计包含保租房、人才公寓、市场化

03、集中式公寓分产品出租率：租赁旺季人才公寓出租率上涨0.5个百分点，美寓出租率超98%；郑东新区新项目入市处于爬坡期，拉低整体水平，后续将快速回调

从集中式公寓各产品线出租率表现来看，市场化出租率95.7%，郑寓新项目入市，出租率微跌；郑州市场人才公寓主导，剔除长期出租率低位项目后，人才公寓出租率达98.5%，其中郑州城发美寓出租率达98.02%，继续高位领跑；

各区出租率基本维持在95%左右高位运行状态，郑东新区因龙子湖美寓诗服务公寓爬坡期较长，拉低区域季度出租率表现，环比下降4.7个百分点，后期随着项目完成爬坡，市场将回归常态。

数据来源：克而瑞长租系统、郑州城发提供城市数据及公开资料，克而瑞长租整理，集中式公寓统计包含保租房、人才公寓、市场化，保租房总量低，不做详细分析

04、个人房源：毕业季来临，核心区交通、就业、配套等完善优质房源入市，租金回弹；经开、高新、二七区同比涨幅领先，郑东新区、金水区同比下降但城市领跑

2026年Q2个人房源挂牌租金24.2元/㎡/月，同比下降1.6%，环比提升1.3%，毕业季到来，轨道、产业园、商圈等优质房源上市，带动租金上涨；

从郑州2026年2季度个人房源各区租金坪效来看，环比来看，8区租金上涨，高新区涨幅6.45%，涨幅最大，仅经开区环比下降2.35%；同比来看，经开、高新、二七3区上涨，其余区下降趋势。

数据来源：克而瑞长租系统、贝壳等口径公开数据，克而瑞长租整理

05、个人房源与集中式对比分析：集中式与个人房源租金差值约5元/㎡/月，核心区集中式已实现品质溢价，郑东新区/经开区等个人房源租金呈现倒挂

截止2季度郑州集中式公寓租金与个人房源租金差值4.9元/㎡/月，集中式公寓特别是市场化产品上涨空间依然巨大；

分区域看，金水区/二七区/高新区/管城区等核心区集中式租金均高于个人房源，集中式公寓在区位配套、运营服务和产品品质上的溢价能力得到认可；但郑东新区/经开区/惠济区/荥阳市等区域，个人房源租金明显高于集中式，尤其是郑东新区，个人房源较集中式租金高出17.4元/㎡/月。

数据来源：克而瑞长租系统、郑州城发提供城市数据及公开资料，克而瑞长租整理，集中式公寓统计包含保租房、人才公寓、市场化

06、租房热度·成交周期：毕业季租赁旺季来临，个人房源供应增加，成交周期维持在2个月左右，集中式公寓品质、风格、服务等收到新青年、毕业生认可，成交周期缩减至一周

个人房源成交周期集中60-76天，淡旺季分化显著，二季度，高校毕业生集中离校，涌入职场或准备考研、考公，带来大量租房需求，房源成交周期60天左右；四季度，毕业季需求基本消化完毕，寒冷天气和春节假期影响，租客选择续租而非换房，房源成交周期约70天左右；

集中式房源整体空置期短，旺季成交周期7天左右，淡季成交周期15天左右。2026年2季度毕业租赁旺季到来，成交周期缩减至8天。

数据来源：克而瑞长租系统、郑州城发提供城市数据及公开资料，克而瑞长租整理

—THE END—

本文为《2026年二季度郑州市住房租赁市场报告》节选，由郑州城发安居与克而瑞长租联合发布，版权归克而瑞长租与郑州城发安居共同所有，恕不对外公开，敬请谅解。

数据来源：本报告数据主要来自克而瑞CRIC长租数据系统、郑州城发安居提供城市数据及公开资料、政府及企业官方网站、行业公开信息，部分数据来自抽样调查，经专业整理分析。统计口径：租金坪效为元/㎡/月，集中式公寓规模为万间/套。免责声明：本报告数据仅供行业参考，受调研方法和范围限制，部分数据无法完全反映市场真实情况，克而瑞长租对数据准确性不承担法律责任。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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