Douglas Emmett, Inc.（NYSE: DEI）于2026年8月5日召开Q2财报电话会议。公司交出了一份"喜忧参半"的成绩单：一方面写字楼租赁势头强劲、住宅板块持续满租；另一方面，全年FFO指引因利率走高而下调，且新项目转入在营组合暂时拖累整体出租率。 核心运营数据亮点： **办公楼租赁动能充足，正向吸收持续**。本季度实现约6万平方英尺的正向办公楼吸收，新租与续租合约合计达96万平方英尺。更值得关注的是，直线租金较到期租约水平上涨3.2%——3%至5%的年度固定租金递增条款，有效对冲了新签租约较低的首年现金租金压力。 **出租率与已入住率差距拉大至470个基点**。管理层将这一看似"矛盾"的指标解读为积极信号：租赁签约速度快于租户实际入住节奏，意味着未来12个月内随着租户陆续入驻，NOI增长将逐步兑现。 **住宅板块持续坚挺**。住宅组合出租率保持在99%以上，现金同店NOI同比增长2%。不过管理层提示，租金增速预计将向长期历史趋势回归，增长节奏或趋缓。 **战略收购重返市场**。公司通过合资方式以2.6亿美元收购位于比弗利山的Bedford Collection医疗办公楼组合，标志着其重新开始把握机会型收购。管理层明确表示将继续寻求类似的投资机会。 **主动下调全年指引，主因并非基本面恶化**。公司将全年办公楼出租率指引下调至75%-77%，唯一原因是Studio Plaza项目在出租率突破50%后转入在营组合，而该项目当前出租率低于组合平均水平，暂时拉低了整体统计口径。2026年FFO指引相应调整为每股1.39至1.43美元，主要由于预期中改善的运营收入将被更高的市场利率完全抵消。 管理层强调，当前租赁活动的财务回报将主要体现在未来12个月，随着租户逐步入驻，公司预计将迎来更清晰的业绩释放周期。
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