编者按：2026年，变革的浪潮正以前所未有的深度和广度重塑每一个行业。置身事内，我们需要把科技落到实业里，让创新触达真实的产业场景。
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通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻变革中的成长新逻辑。希望这股力量汇入时代的浪潮，在落地中转化为高质量发展的现实推力。
观点网 在商办租赁市场承压、物业管理行业深度调整的背景下，许多物业运营方选择以降租、调整租户结构等方式维持出租率，资产收益也随之面临持续考验。
在这样的市场环境中，光大集团旗下专注于商业物业投资与管理的光大永年，展现了相对稳健的经营韧性。公司长期保持零负债经营，现金流持续稳定，并以“审慎中乐观”的态度，在行业波动中守住经营底线。
“我们很早就彻底撤出了住宅物业管理市场，未来也不会再轻易进入。”光大永年主席、执行董事兼行政总裁刘嘉在接受观点新媒体采访时直言。
在刘嘉看来，当前内地住宅物业管理面临的深层问题，并不只是成本、收费或规模，而是市场参与者之间对服务价值的认知尚未形成充分共识。
“我们公司曾经也做过住宅，后来撤出去了。”刘嘉表示，住宅物业管理本质上是“我付费，你提供服务”的关系，但现实中，业主往往期待以较低成本获得更高服务，而服务方也希望在有限收入下控制支出，双方预期难以匹配，矛盾便容易累积。
刘嘉认为，对比香港及西方，住宅物业管理的良性循环建立在服务能提升物业整体价值与业主身份认同的共识之上。
“在香港，大型豪宅业主通常不会过度计较管理费，因为他们清楚，优质服务能够帮助楼宇保值增值。相反，单栋旧楼管理费低，服务投入有限，楼宇整体价值也难以提升。内地目前更多关注个体房屋的使用环境，对小区整体价值的认知仍有待形成。”
正因如此，光大永年较早退出住宅物业管理，并将经营重心放在更契合自身资源禀赋与管理能力的商业物业领域。
根据公司年报显示，光大永年目前拥有、出租及管理位于四川省成都市的物业，亦拥有及出租位于云南省昆明市的一项物业。
截至2025年12月31日，光大永年物业组合包括三项商业物业，即光大金融中心、光大国际大厦的部分物业及明昌大厦的部分物业，总建筑面积约为89,507平方米。至于杜甫花园总建筑面积约1,319平方米的物业，已于2020年内出售。
在当前内地写字楼市场空置率攀升、租金下行的压力下，光大永年保持了远优于市场平均水平的出租率与租金稳定性。截至2025年12月31日，光大金融中心、光大国际大厦部分物业及明昌大厦部分物业出租率分别是81%、63%及69%。
刘嘉认为，公司旗下物业能够保持相对稳定，既得益于早期开发形成的成本优势，也源于项目本身清晰的定位与独特的建筑空间条件。
“我们的建筑并非定位为最顶级的现代写字楼，而是中等偏上、具有传统风格的办公物业。”刘嘉介绍，项目内设有全国较早探索省、市政务服务合一模式的政务服务中心，大跨度、开放式的空间设计为客户提供了高效、稳定且具形象感的办公环境，也吸引了一批重视稳定性和公共形象的租户。
刘嘉表示公司并不追求100%出租率。在他看来，出租率维持在70%-80%，反而是健康且可持续的状态。“无论酒店还是写字楼，都要为客户预留扩租、调整和装修的空间，也要为自身运营留出弹性。把楼面用尽，反而可能流失优质客户。”
刘嘉将光大永年物业管理上的优势，归功于对香港成熟经验的学习与本地化结合的成果。
“我们的物业管理理念，在内地同类项目中算是比较先进的，核心是向香港成熟写字楼管理经验学习。”刘嘉说，服务并不只是制度和流程，更体现在每一个细节：上下班高峰期员工上下楼的文明引导排队，下雨天铺设防滑垫，大堂灯光、空气气味、艺术陈设都要让进入楼宇的人感到安静、舒适和有秩序。
他特别提到，公司对员工着装有严格要求，这在同等档次的内地写字楼中并不多见。
在刘嘉看来，物业管理最终仍是一项高度依赖人的工作。数字化工具可以提高效率，但真正打动客户的，仍然是管理者对人的理解、沟通与情感投入。
“不是说数字化不好，但服务最终是靠人的认知和情感去打动客户。”
谈及外部环境与未来发展，刘嘉用“审慎乐观”概括公司的判断与策略。
一方面，他对中国经济的长期发展保持信心。“经济在运行，社会在向前，货币在流动，不可能停顿。过去大家习惯了10%左右的增长，现在可能进入4%-5%的增长区间，但时代仍然会向前。”
另一方面，光大永年也展现出较强的财务纪律。公司长期坚持零负债经营，并维持充足现金储备。在刘嘉看来，当前阶段保持现金流安全，比盲目扩张更为重要。
被问及是否考虑收并购时，刘嘉表示态度审慎。他指出，并购涉及目标估值、资产质量、整合成本及市场周期等多重因素，“收并购是非常复杂的问题。在目前的行业环境下，企业持审慎态度看每一个收购机会。”
今年，光大永年的核心目标依然清晰：继续保持现金流，并推动现金储备稳步增长。“从上市到今天，我们的现金一直在增长。在目前经济环境下，没有负债就是最好的环境。”
刘嘉透露，虽然也在研究香港学生公寓等潜在新业务机会，但在资本配置上仍以风险收益比为主要考虑。他表示，若将资金配置于银行存款已能取得相对稳定收益，便没有必要贸然承担高风险投资。
光大永年的策略并非单纯保守，而是在不确定性加大的市场环境下，更强调顺势而为与风险约束。刘嘉称，投资本身伴随风险，只有当现金资产难以带来合理收益，且外部环境足以支撑投资预期时，企业必然考虑出手。
以下为观点新媒体对光大永年主席、执行董事兼行政总裁刘嘉先生的采访实录：
观点新媒体：当前内地写字楼和商办物业普遍面临出租压力，但光大永年的业绩表现相对稳健。公司主要布局成都和昆明，您如何看待当地市场的出租率水平？面对行业压力，接下来公司会采取哪些措施？
刘嘉：光大永年有自身的特点。我们在成都的两栋物业自20世纪90年代开始建设，历史上也是与成都市政府合作开发的项目。能够在今天保持相对优于市场的租金水平，关键在于项目定位清晰：它并非追求顶级现代化写字楼形态，而是定位于中等偏上、兼具传统建筑风格和稳重形象的办公物业。同时，由于开发时间较早，建设成本相较当前市场也更具优势。
其中，成都一处物业的相当一部分空间用于成都市人民政府政务中心。该中心在本世纪初探索了省、市政务服务合一的为民服务模式。其特点是建筑跨度大、空间开放，市民进入大厅后，基本可以在同一空间内完成主要业务办理。
这种大空间、开放式柜台服务的设计，即便放在今天来看也具有领先性。市民进入大厅后一目了然，不需要在不同楼层、不同房间之间反复寻找，由此也形成了楼宇清晰的公共服务形象和稳定的人流基础。
两栋楼中，一栋与成都市政务中心相关合作，另一栋则是公司独资持有的成都光大金融中心。两种物业属性叠加，对重视稳定性、形象感和长期办公环境的客户具有较强吸引力，因此整体出租情况相对稳定，政府机构和稳健型企业也较愿意选择在此办公。
我们的经营完全遵循市场化原则，但并不追求最高租金。公司更看重客户质量和租赁关系的稳定性，因此租户通常较为稳健，租期和租金也相对稳定。与同行相比，我们面临的压力相对较小，再加上公司目前没有负债，整体经营表现仍然比较稳健。
观点新媒体：公司是否考虑过通过收并购扩大资产规模？
刘嘉：收并购本身是非常复杂的事情。若要收购物业，需要面对一系列法律、合规及权属问题；作为国资背景企业，相关约束也会更多。更关键的是，被收购资产的经营质量如何，是否能够真正产生稳定利润，并在并表后为公司带来正向贡献。
在目前的行业环境下，我认为须持审慎态度。经历多年高杠杆发展后，市场上真正权属清晰、负债干净、经营稳健的优质资产并不多，因此公司会保持审慎。
观点新媒体：您如何判断当前租赁行业的整体走势？是更偏乐观还是谨慎？
刘嘉：我会用“审慎中保持乐观”来概括。审慎，是因为行业确实仍在调整；乐观，则是基于对中国经济长期发展的信心。经济在运行，社会在向前，长期来看，每一年都会在不同层面继续进步。
过去大家习惯了10%以上的高速增长，现在可能进入4%-5%左右的中速增长阶段，但总体方向仍然是向前的。经济不可能停下来，也不可能倒退回去，关键是企业要适应新的节奏。
观点新媒体：当前不少商业物业引入餐饮业态以提升出租率，但也可能影响楼宇定位。光大永年在租户选择上有什么原则？
刘嘉：从物业形象和长期定位来看，租户选择必须有所取舍，并不是所有楼宇都适合引入餐饮业态。
现在部分新建项目面临较大压力，建筑成本高、银行负债重，必须尽快出租以覆盖债务成本。但光大永年没有这方面的负担，因此可以在租户选择上保持主动，更注重业态是否与楼宇定位匹配。
我们也经历过市场困难时期。曾有人建议引入牙科医院，但我明确反对。作为金融中心，又与市政府合作，若引入与楼宇定位不匹配的业态，可能会带来额外的不确定性，也会影响其他客户对楼宇形象的判断。
作为经营者，不能为了短期收益牺牲长期价值。首先要清楚服务对象是谁，明确楼宇定位，再在收益、风险和客户体验之间取得平衡。
有些物业由于杠杆过高、债务压力过大，在经营上被迫作出短期选择，这实际上是在透支项目的长期价值。我们希望避免进入这样的状态。
观点新媒体：您认为商业物业维持在怎样的出租率水平较为合理？
刘嘉：我认为，追求百分之百出租率并不是最理想的状态。无论是酒店还是写字楼，当出租率达到80%以上，已经是非常好的水平，继续追求满租反而可能影响后续经营弹性。
原因在于，企业客户在租赁过程中会有扩租、调整或装修等需求。如果楼宇没有预留空间，客户一旦无法满足自身发展需要，就可能选择搬离。
建筑物是我们的核心生产资料，不能把所有空间都用到极限。经营中需要保留一定余地，因此我认为70%-80%左右是比较健康、可持续的出租率区间。
观点新媒体：当前不少房企和物企仍在布局住宅物业管理。这个行业有一定利润空间，但也伴随较多纠纷，您如何看待住宅物管的现状？
刘嘉：我们曾经也做过住宅物业管理，后来选择退出。核心原因在于，当前市场对于住宅物业服务价值的认知仍未完全成熟。
住宅物业管理本质上是业主付费、企业提供服务的关系。业主希望以较低成本获得更高服务，服务企业则需要在收入约束下控制成本，双方预期不一致时，矛盾就容易产生。
在香港及一些成熟市场，物业服务已不只是日常维护，而是提升楼宇整体价值、改善居住体验和形成社区认同的重要因素。只有当这种认知形成后，住宅物业服务才更有可能进入良性循环。
目前内地不少业主更关注个人房屋的使用状态，而对整个小区价值、公共环境和长期资产维护的重视程度仍有提升空间。在这种情况下，物业管理容易被理解为单一的基础服务，而不是资产价值维护的一部分。
以香港市场为例，大型住宅社区能够形成较高的物业价值，业主通常也更愿意为优质管理支付相应费用；而部分单栋旧楼由于管理费水平较低，服务投入有限，楼宇价值提升也相对受限。我们未来不会再轻易进入住宅物业管理领域，因为这一市场的认知问题并非短期内能够解决。
观点新媒体：企业通常需要规模和增长支撑长期发展。光大永年是否会继续扩大物业服务版图？
刘嘉：我们会持续关注潜在机会，但前提是外部环境相对宽松，且投资风险与预期收益相匹配。在条件尚未成熟的情况下，企业没有必要被动承担额外风险。待经济环境进一步改善，新的增长机会自然会逐步显现；而在公司持有现金仍能获得相对稳定收益的情况下，盲目投资并不理性，因为任何投资本身都伴随不确定性。
如果未来现金本身无法带来合理回报，同时宏观环境和项目条件都适合投资，公司自然会考虑出手。
观点新媒体：今年公司最核心的经营目标是什么？
刘嘉：第一是保持现金流安全，第二是继续推动现金储备增长。从上市至今，公司的现金一直处于增长状态，而不是下降状态。在目前的经济环境下，保持零负债是一种非常重要的安全边际，市场参与者也普遍更加谨慎，不再轻易加杠杆。
观点新媒体：公司是否会考虑在香港发展学生公寓等新业务？
刘嘉：目前不会轻易投资。香港学生公寓市场确实有需求，但关键在于土地、楼宇权属和进入成本。如果只是以“二房东”的方式承租运营，一旦项目刚开始产生收益，业主就可能调整合作条件，经营稳定性难以保障。
如果要做学生宿舍，最好拥有整栋楼宇或酒店，也可以考虑利用政府支持的工业楼宇改造路径，但改造成本并不低，后续运营也需要充分测算。
若选择直接购置物业，香港楼宇价格同样不低。再考虑到香港高校数量和市场容量，公司必须非常审慎地评估投入产出。
观点新媒体：在物业管理方面，光大永年有哪些经验可以分享？
刘嘉：我们一直认为，物业管理的核心是细节和体验。光大永年在管理上较早向香港成熟写字楼管理经验学习，并结合内地市场实际进行调整。好的写字楼管理首先要让进入大楼的人感受到亲切、舒适和秩序感，这是一种非常具体的人性化服务。
例如，在上下班高峰期，我们会进行专门的人员调配，确保所有进入大楼的人都能获得良好的通行体验。高峰时段，员工会到一线协助设置围栏、维持秩序；遇到雨天，也会及时铺设防滑垫，保障安全与观感。员工着装方面，公司同样有严格要求，这在内地同等档次的写字楼中并不多见。
在楼宇细节上，我们也非常重视大堂灯光、空气气味、环境整洁度以及艺术陈设。只要发现异味，就必须及时处理；大堂灯光也要保持明亮、舒适，不能给人压抑感。我们的目标是让客户和访客进入楼宇后，能够感受到安静、舒适、有秩序的办公氛围。
归根结底，物业管理是一项高度依赖细节的工作。很多价值并不体现在单一动作上，而是体现在日复一日的服务标准和客户感受中。
观点新媒体：您如何判断租赁行业未来的租金走势？
刘嘉：目前还很难作出绝对判断。租赁行业受到宏观经济、产业结构和办公需求变化等多重因素影响，未来市场是否仍需要如此大规模的写字楼供给，还需要时间观察。
但从长期来看，只要宏观经济恢复向好，企业活力重新释放，商业物业需求也可能随之回升。社会始终是在发展中的，企业更重要的是保持稳健经营能力，等待市场重新形成更清晰的方向。
观点新媒体：您对光大永年未来发展有何期望？
刘嘉：对光大永年来说，未来发展仍将坚持脚踏实地、以人为本的原则。我们希望通过更加人性化、精细化的管理，持续提升物业服务质量，并以此带动企业稳健发展。
写字楼服务的核心，一方面在于人的服务，另一方面在于与市场和客户的持续沟通。客户是否选择一栋楼，不仅取决于硬件条件，也取决于他们在日常接触中感受到的理解、尊重和信任。
从经济活动的角度看，我们始终抓住的是服务的本质——人对人、以心换心。只有真正把服务做到人的感受里，才能让客户愿意留下，也才能在长期经营中持续提升经济效益。未来，光大永年仍将沿着这一思路稳步前行。
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