房价下跌的底线究竟在哪里？关于这个牵动无数人神经的问题，两位地产巨头曾给出过明确的判断。融创中国董事长孙宏斌认为，如果房价下行超过30%，那么所有房企都会倒下；潘石屹的看法也类似，他认为对于普通开发商来说，房价下跌的底线在20%至30%之间，如果超出这个范围，大部分开发商将面临倒闭的风险。按照常理推断，作为深耕行业多年的地产大佬，他们不可能在这个专业问题上犯低级错误或信口开河。
然而，今年以来，房地产市场却陷入了销售乏力的窘境。这背后，央行的动作成为了关键变量——出台了建立银行业金融机构房地产贷款集中管理措施，给市场下了“贷款限制令”。这一政策对地方银行的个人住房贷款和房地产贷款设置了严格的上限。在贷款限制令的影响下，许多城市的房贷额度急剧收紧，甚至一度停止了二手房贷。
对于市场来说，这个结果让中介和炒房团买房越来越难。他们中很少有人能全款买房，但又办不到房贷，只能放弃买房或者转为观望。此外，开发商也在大力度降价促销，很多人对下半年的房价走向已经越来越不乐观，甚至楼市开始为“排队卖房”而奔走。据统计，近几个月来，重庆、郑州、北京、成都、南京、青岛等城市的二手房挂牌量已超过12万套，国内其他城市也迎来了集中挂牌潮。
最后令人沮丧的消息来了：开发商的不断降价和贷款限制令的影响，间接使得购房者转向购买新建商品房。随着二手房贷的审批和放款越来越严格，市场上的二手房折价也越来越多。比如深圳近期二手房成交量已经跌破3000套，房价跌幅超过17%。有一点需要明白，对于房屋中介和投机者来说，卖不出去的二手房不是财富，而是负担，因为房产房贷、水电、物业费都需要交。
一、二手房市场为什么会出现集中挂牌潮？
首先要明白支持中介和炒房团发展的基础是什么。支撑他们发展的是资金流和买家。资金流是房产基础，在这个前提下，房贷宽松、现金流容易、收益高。不过这种情况从今年开始就要“断奶”了。在贷款限制令举措下，各地银行限制房地产贷款额度，为房地产企业提供融资。无论是房地产企业建房，还是大家买房，都会受到影响。
第二点，要有足够多的买家来支撑高房价。为什么一个商品的价值那么高？是人们炒作的从众心理。奔驰没人买就成不了豪华品牌，房子也一样。这些年来，接连不断的买家毫不犹豫的入场，间接推高了房价。如果失去这些刚需购买力支撑，房价可能要跌。
在二手房集中挂牌潮下，有两类房子可能会贬值：
三四线城市的房子：近几年三四线地区大力发展房地产，吸引了很多炒房团来炒房子，结果原来房价只有4、5万元每平米，被推过万元大关。小地方常住人口少，收入普遍较低，随着调控越来越严，燕郊、固河等地的楼市最终有可能成为一地鸡毛。如果现在在这些地方买房，将来可能会贬值。
房龄超过20年的老房子：一二线城市老城区的房子集中在交通、教育、医疗配套好的区域，很多人是刚需。但是对于20年以上的老房子，不仅破旧，很多基础设施也在老化，住着不舒服。随着旧房改造的提出，虽然可以改造，但是电梯和主体的老化是不可逆的。随着二手房房源的快速增加，这20年内会有更老、更便宜的房子出现。
二、高房价下的年轻人困境与政策风向
目前大部分城市房价普遍过高，连年轻人都买不起房。数据显示，目前城市房价收入比为1:20，这意味着现阶段房价比收入高20倍。一个年轻人即使不吃不喝不使用，连续工作20年，也能攒够首付——这是建立在房价不再上涨的基础上的。即使买了房，你也会发现每个月都背负着沉重的房贷，月薪的60%至80%都用来还月供，所剩无几。
如何解决高房价问题？住建部市场监管司专家表示，对于房价涨幅过大、调控不力的城市，要坚决问责。前段时间新华社客户端也发文指出，合理房价是一个城市竞争力所在，明确指出现在年轻人买房压力太大，几乎所有收入都投入到房贷中，没有多余的钱可以花。房价高不代表城市竞争力也高，保持合理的房价至关重要。
结合日益严格的调控氛围，从3月份开始，房价可能要大概率下行。潘石屹和孙宏斌都提到，房价下跌的底线是30%，这可能是目前房企能承受的最高跌幅。新房降价的钟摆效应极有可能传导到二手房市场，如果炒房团不跟着降价，购房者可能都去买便宜的新房了。然而最终结果却令人气馁，二手房市场目前真的不容乐观，排队卖房、抛售此起彼伏。
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