广州多个“老大难”旧改，迎来集中破局。
前几天，鹤洞旧改官宣复工，同时表决通过调规提案。
同时，沥滘旧改西区也传出有 中字头央企 明确接下，为后续改造带来新血液。
同时，墩头基、庙头旧改，也开始转变改造模式……
楼市君统计了下，广州最近起码有10个暴雷旧改，找到了新出路。
｜广州楼市发布 制图
壹
从名单上看，近期取得重大突破的10个城中村，大部分都是“老大难”旧改。
比如鹤洞旧改自方圆暴雷后，复建区建设已停摆了近3年。
而大坦沙改造，前后持续了17年，时至今日，参考新加坡打造的“花园城市”，也只实现了一小部分。
|鹤洞村旧改
|广州楼市发布 摄
目前，这些难啃的旧改“硬骨头”，一一复苏，说明广州在城市更新上，确实在上强度。
同时，楼市君也注意到，广州盘活旧改的方式，也变得越来越灵活。
这主要体现在3个变化上：
一是通过对融资区的调规，增加旧改可售货值，让旧改自身去造血，形成良性循环，从而达到“治标又治本”目的。
最突出的例子就是鹤洞旧改。
前段时间，广州自规局对鹤洞村改造方案，进行了大规模调整。
其中，最主要的变化之一就是，融资区的可售面积，增加了。
｜图源：广州规自局
比如融资区114地块，对比2018年批复方案，增加了8000平。
还有107地块，原先是政府统筹用地，调规后成为可售融资区，住宅建筑面积增加到8.6万方。
｜2018年鹤洞旧改批复实施方案
｜图源：荔湾区政府
而这么做的目的，是希望通过新增可售货值，打通现金流，覆盖拆迁、安置、建设产生的债务。
从根子上，解决鹤洞旧改的困境。
这种盘活方式，和过去引入新开发商接盘的方式，截然不同。
二是对一些旧改融资区的地块，进行重新收储、出让，先期回流部分旧改资金，保证改造的可持续性推进。
坦白讲，这种方法底层逻辑，与鹤洞旧改类似，都是“授开发商以渔”。
而这种做法，在广州也有先例。
比如荔湾大坦沙旧改的二类宅地AL0204013地块，就被曝出已被官方以专项债形式重新收储。
而该地块原权属人，就是大坦沙改造合作企业凯德。
｜图源：广州规自局荔湾分局
据了解，2025年该地块已发行专项债券4.71亿元，收储价约为1.4万/平。
地块收储后，将以招牌挂形式对外出让，卖地资金将用于大坦沙的更新改造工作。
如今，这块地也已经上了今年的供地蓝皮书，最快今年下半年就能出让。
｜2026年广州供地蓝皮书
｜图源：广州规自局
值得一提的是，不仅是大坦沙，后续的沥滘，甚至被全面收储的横沙，都不排除会走这种模式。
而这个模式，最大特点就是：
不改变现有合作模式，而是把部分地块拿出来，单独进行净地出让，相当于是合作改造+做地的结合。
｜图源：黄埔区政府
三是越来越多国企操盘的合作改造，在加速转做地模式。
这点在黄埔，体现最为明显。
像上个月，广州高新区集团操刀的墩头基，以及广州城投主导的庙头旧改，就都有类似动作。
而两者转模式的原因也很简单，都是现金流告急。
需要重新转变做地模式，才能获得旧改专项资金支持。
｜图源：庙头村委
事实上，除了墩头基和庙头旧改，目前黄埔由合作改造，转为做地模式的城中村，已经超过16个。
也就是说，此前 因民营房企出险，国企下场接手暴雷旧改，后续应该也会陆续转为做地。
｜广州楼市发布 制图
贰
事实上，这些旧改盘活思路的转变，还反映了一个鲜明信号：
广州在城市更新上的决心，很大。
这在官方的宏观规划、改造力度与资金支持上，都能明显看到。
比如上个月住建局公布的《广州市城市更新“十五五”规划》中，就明确提到，到2030年，要实现75个城中村改造、180个城镇老旧小区新开工改造、30个老旧街区厂区改造提升。
其中，除了重点推进越秀瑶台、海珠东风村、三滘村，白云松溪片区、潭村等村外，还会试点推进登峰、石牌、黄埔古村、车陂村等整治提升。
|图源：广州市住房和城乡建设局
而在本周四举行的首场区级“十五五”规划纲要新闻发布会中，越秀、荔湾、白云三区，也都不约而同把“城市更新”作为未来5年的主要抓手。
像白云，将表态将重点推进罗冲围、三元里、萧岗、陈田、黄边等14个重点旧改，预计总投资超2000亿。
|三元里旧改施工现场
| 图源：广州白云发布
而在改造力度上，广州其实也在明显加码。
尤其是针对改造难度大的旧改，广州更是在持续上强度。
像最近，广州近期把大坦沙岛、茶滘村（二期）、双沙等旧改的拆迁补偿安置争议，列入行政处理第二批试点清单。
这意味着，这11个村的“留守户”问题，会进一步得到解决。
｜图源：广州住建局
不仅如此，在旧改资金支持上，也很给力。
像今年广州拟投入的旧改资金体量为2200元，比去年的1900亿，继续增加。
其中，仅广开城发集团在今年年初，就提取专项借款超500亿元。
直接把一大批旧改项目，从资金泥潭里拽了回来！
由此可见，广州现在在旧改上，是从多个方向上用力：
除了加大政策、资金的支持力度，打通旧改堵点的方式，也越来越灵活。
这对于那些“老大难”旧改，无疑是个突围契机。
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