最近西安一城中村回迁开始选房，直接把楼市的反差感拉满了！
一边是新房市场里，100㎡以下的四代宅逐渐成为了主流，面积越做越小、功能越挤越满；
而另一边，回迁安置房却反其道而行，140㎡、180㎡甚至220㎡的大平层产品都出现在安置房小区上。
商品房、安置房的极致反差，让人对于西安楼市越来越觉得魔幻了。
01
赵村回迁房180-220㎡户型，刷新安置房认知
在我的印象里，西安回迁安置房的面积段一直都比较固定，大多集中在70—130㎡这个面积段之间。
以往的城中村回迁中，很多家庭少则都会分到两三套房源，多则更是6、7套，
常规搭配就是一套120㎡左右的大户型用于自住，然后再配两套小户型用于出租或留给子女，面积再大也很少有突破130㎡的回迁安置房。
比较有代表性的，像东三爻安置小区，户型是70、80、105、140㎡；鱼化寨的回迁项目，面积段也是40-133㎡不等，所以这也基本是过去十多年西安安置房的标准面积段。
但就在最近，未央区谭家街道赵村回迁安置选房活动的举办，出现的180㎡、220㎡的超大户型，则彻底打破了大家对于西安回迁房的固有认知。
并且更做到了五室朝南的大横厅设计，居住舒适度完全不输当下西安新房市场上的高端大平层商品房。
02
跑道式阳台+大横厅，户型舒适度不输商品房
谭家街道赵村可能很多人都不知道在哪里，但如果提到信达辰樾府，很多人就知道了，因为信达辰樾府就属于赵村的城中村改造项目。
赵村的位置可以说非常好，地处浐灞国际港范围内，往西1.5公里就是目前西安新房市场非常火爆的团结板块，属于主城区核心地段，区位优势十分突出。
因此，作为赵村城改项目的信达辰樾府在西安新房市场上也一直卖的非常好。
从此次回迁安置选房现场信息来看，本次回迁涉及三个地块，涵盖近30栋楼，全部采用2T4户的设计。
现场公示了六款户型，面积段覆盖75㎡、95㎡、120㎡、140㎡、180㎡、220㎡。
可以看到在75—140㎡的常规安置房户型基础上，新增了180㎡、220㎡两款超大面积户型，这么大面积在西安回迁房市场中应该是首例。
并且更值得一提的是，虽然是回迁安置房，但这些户型完全没有传统印象中回迁房户型畸形、采光差的通病。
可以看到，整体设计贴合西安新房市场四代住宅前的主流风格，比如多面朝南、搭配跑道式贯通大阳台，如果再加上个空中露台，基本跟在售的商品房品质一样了。
其中，220㎡户型采用五室布局，搭配大横厅和南向跑道式阳台，实现五面宽朝南，真的很难让人联想到这竟然会是回迁安置房；
180㎡户型则为四室设计，同样南北通透、大横厅搭配四面宽朝南，居住舒适度丝毫不输同面积段的商品房。
03
一边是越盖越好，一边是越管越严
上周我们发布过一篇稿件，分析了当下西安商品房为何越做越小《西安第四代住宅，正式进入“70㎡时代”》。
核心逻辑就在于，依靠高赠送、高得房率，开发商能在更小的面积里塞下更多功能，从而控总价、保流速，迎合市场主流需求。
那么，为什么回迁房却反其道而行，越做越大，甚至直接干出了220㎡的大平层？
一方面，我猜测这背后大概率是负责回迁的开发商做过深度调研。
一般城中村村民都为几代人同住，父母、子女、孙辈长期共处，所以对多间卧室的大户型需求还是比较大的，而过去那种“大小配”的模式，显然难以匹配一些大家庭的自住需求，所以此次赵村回迁便增设了180、220㎡的户型。
而另一方面，在2023年出台的《西安市规范土地征收拆迁安置储备供应工作实施办法（试行）》中，就明确了“先补偿后搬迁、居住条件有改善”的原则。
也就意味着，不光是商品房要讲究“好房子”，回迁房也要迈向“住得好”，而这一时间节点，恰好与赵村安置房启动建设的周期重合。
其实，不光是此次赵村，位于未央区的徐家湾街道新光村，在2024年就因为回迁房“高颜值”登上过人民网。
再到如今赵村出现180、220㎡大平层户型，并且做到五室朝南、大横厅、跑道式阳台，都说明了一件事：西安不光是商品房在升级，回迁安置房的品质也再不断迭代升级中。
值得一提的是，就在上周五，西安市住建局联合自然资源和规划局、市场监管局、财政局、城棚改事务中心等五部门，发布了一份《关于规范回迁安置房交易管理的通告》。
这份通告释放了几个非常关键的信号，其中大家一直以来最关注的“买卖交易”也被明确提及，总结来说就是：未取得不动产登记权属证书的回迁安置房，不具备法定交易条件，任何私下交易都不受法律保护。
在这里需要给大家普及一个点，西安的安置房其实分为两种：
一种是划拨土地上建设的安置房，这也是大多数回迁安置房的模式，土地由政府无偿划拨，建设成本低，但产权受限，未来上市交易必须补缴土地出让金。
而另一种是安置性商品房，比如鱼化寨的部分回迁项目、沣东新城的一些安置小区，土地就是通过公开挂牌出让的，性质上跟商品房差不多，所以这类安置性商品房拿证快，交易限制也少。
但第二种模式目前还不是主流，西安绝大部分回迁安置房都属于第一种，所以一定程度上，这也意味着西安大量回迁安置房在短期内，都很难具备上市交易的条件。
一边是回迁安置房越盖越好，一边是越管越严。
目的就是，安置房品质提升的同时，流通也必须控制，避免这些主城区高品质安置房，在进入二手市场后，从性价比上对周边在售的新房形成“降维打击”，从而扰乱正常的商品房价格体系。
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