绿城，真的把芳村楼高打下来了。
前两天，绿城芳村客运站项目被曝正式通过备案，根据备案信息显示：
项目总用地面积约2.47万，总建面约10.8万平， 规划建设4栋54米中高层住宅塔楼，以及3栋100米高层塔楼。
也就是说，绿城芳村项目，总共只规划了7栋住宅，总货量不会太多。
｜图源：广东政务服务网
值得一提的是，虽然项目备案披露的内容不多，但里面有两个信息值得关注：
一是项目拟建的4栋小高层，建筑高度只有54米，打破了芳村被高层建筑“统治”的现状。
楼市君翻查了下资料，绿城的4栋小高层，应该是芳村板块近几年楼高最低的建筑了。
即便是近2年入市的新盘，建筑高度也基本在80米以上。
再往前追溯，超高层更为普遍，有些二手小区甚至突破了200米。
像中海花湾壹号的A、B、C区，起码有50-60层高。
｜广州楼市发布 制图
超高层扎堆的现象，导致芳村的建筑密度，一直被不少人诟病。
而绿城芳村客运站项目的出现，可以说拉低了板块建筑的平均“海拔”。
｜广钢新城航拍
｜广州楼市发布 摄
值得一提的是，自从去年住建部发布《住宅项目规范》后，芳村不少新出让的宅地，基本都有“限高”趋势。
比如前段时间，保利通过10轮竞价拿下的荔湾沙涌新村地块，明确限高80米。
还有国贸保利海上印，楼高建筑也是在80米左右。
对比几年前那种动辄40层以上的情况，有较大改善。
｜荔湾沙涌新村地块出让文件
｜图源：广州公共资源交易中心
而建筑高度下调的背后，芳村宅地正在全面降容的趋势。
据不完全统计，近3年来芳村出让的宅地超过6宗，其中近两年出让的宅地容积率，基本在4以下。
与2023年相比，有明显下降。
换言之，低容积率地块，为芳村小高层的到来，创造了条件。
｜广州楼市发布 制图
二是绿城芳村客运站项目，在产品上，可能会采用高低搭配设计。
从建筑高度来推测，4栋小高层，可能主打改善和大面积户型。
3栋高层塔楼，大概率会打造成小面积产品。
也就是说，它在产品上，既能做成保利雅郡这类刚需产品，又可以兼容改善产品。
这个配置，还是比较贴合绿城品牌定位、地块属性和芳村行情的。
｜芳村客运站地块航拍图
｜广州楼市发布 摄
先来说说品牌方面。
作为豪宅专家，绿城一直比较擅长做产品溢价。
这点在绿城·臻园和绿城·馥香园两个项目上，就能看到。
如果芳村客运站项目的部分楼栋，做成改善产品或者大户型的话，无疑可以给绿城留出更多产品设计的发挥空间。
｜图源：广州市公共资源交易中心
另外，项目地块的属性，也适合做刚需+改善型产品。
从地段上看，绿城芳村客运站项目位于板块核心，临近白鹅潭核心商务区、广州聚龙湾片区，各种兑现的利好不断，有望享受到城市发展红利。
而且，“学铁商”都是现成的。
像项目地块旁边就是1号线坑口地铁站，附近还有荔胜广百广场。
｜广州楼市发布 制
加上项目对口的学校已明确由芳村小学教育集团统筹。
这种高确定性的资源优势，即便做成大户型产品，也不用太担心市场去化。
而该地块此前拍地，被5家房企竞价了50轮，也证明市场是集体看好地块后市的。
｜广州楼市发布 制
至于走量的中小户型产品，市场需求更大。
数据显示，今年上半年荔湾100平以下小户型供应仅596套，创近三年新低，成交却高达739套，呈现供不应求的趋势。
在芳村板块，这种现象更为明显。
比如今年聚龙湾·源舍首开，2栋10天即清栋，目前全盘已经已经去化70%左右。
还有主打小户型的保利雅郡，2024年从入市到清盘，只用了2个月。
| 广州楼市发布 制图
所以，绿城芳村客运站项目，无论是做小高层大户型产品，还是高层塔楼的小面积户型，后市的表现，应该都不会差。
加上绿城的产品力，还是挺有想象力的。
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