商业REITs圈“身价第一”，天津大悦城对手不多|万象城|大悦城|天河城|天津|海信广场

商业不动产REITs重量级项目

撰文 | 苏珊哎呦薇

主编 | 付庆荣

头图来源 | 官方

商业不动产REITs赛道，迎来了一个“重量级选手”。

7月28日，华夏大悦城商业REIT正式申报深交所。这意味着继成都大悦城消费REIT之后，大悦城控股再次将旗下核心商业资产推向资本市场。而这一次，它带来的或许不是一只普通REIT，而是当前商业REITs市场的一张“王牌资产”。

底层资产，是运营超过15年的天津大悦城购物中心。

这座位于天津南开区核心商圈的城市级商业综合体，2011年开业，总建筑面积超过31万平方米。按照2026年3月31日评估基准日测算，戴德梁行采用报酬资本化法评估其价值达到65.01亿元，相比账面原值25.98亿元，增值率高达150.27%。项目预计募集规模55.55亿元。

更值得关注的是，这可能是目前商业不动产REITs领域中，底层资产为购物中心的“天花板级”项目——估值最高、租金单价最高。

为什么天津大悦城能成为商业REITs市场的“王炸候选”？答案并不只是资产规模。

在天津商业整体承压、消费增长放缓、购物中心进入存量竞争阶段的大背景下，天津大悦城依然保持了强劲的经营韧性：近三年销售额均超过40亿元，2025年客流达到2830万人次；2025年租金收入达到4.39亿元，在非重奢购物中心中已属于全国领先水平。

它是一个成熟商业资产的新样本。过去，购物中心依靠开发红利获得增长；如今，资本市场开始寻找真正具备现金流能力、运营能力和城市影响力的消费资产。

当消费REITs进入比拼底层资产质量的新阶段，天津大悦城是否会成为行业真正意义上的“最强王炸”？答案或许正在资本市场中揭晓。

在天津，大悦城的对手都有谁？

天津，常与苏州、佛山并称为“商业百慕大”之地。刻板印象背后，是乏力的宏观消费指标。

2016年，天津GDP达17885亿元，全国第五，名副其实的"北方经济中心"。2025年，天津GDP为18539亿元，全国第12，没有增长，跌出全国前十，是同期前20强城市中排名跌幅最大的城市之一。

2016年，天津常住人口达近十年峰值1443万，而2025年末常住人口降至1363万。对比29座GDP万亿城市2020年七人普与2025年末常住人口数据，京津冀三座万亿城市（北京、天津、唐山）全部负增长，合计净减少约47万。天津（-23.60万）是万亿城市中人口流失最严重的，五年间持续承压。

社零消费亦不算景气，且不匹配。自2014年开始，天津社会消费品零售总额同比增速基本均低于全国同期水平。2024年刚过4100亿额社零数字（数据来自《2025年天津统计年鉴》），与1364万常住人口的客流基本盘、5.59万元人均可支配收入和2.72亿的年度旅游人次极致反差。

层层错位之下，天津商业进入“高存量、高压力、高更新”的深度调整期：全市平均空置率承压，传统百货与老旧商场亟待焕新；存量改造成为主流，工业遗存与历史建筑活化成为新供给主力。

据赢商大数据，天津购物中心（3万方及以上的购物中心）存量数量和面积均排在全国第13名，存量数量从2016年的49家，增长至2025年的102家；存量体量从2016年的456.06万方，增长至2025年的969.78万方。十年间，商业数量和体量稳定爬坡，但单年数量增量从未超过15%，且自2022年以来增速放缓至7%以下。

此外，作为商业准一线城市，天津2025年的人均商业面积为0.81㎡/人，全国排名第22，低于2025年商业准一线城市人均商业面积（1.02㎡/人）水平，且未来三年商业增量或超过100万㎡。由此可见，商业运营商对天津的投资意愿偏谨慎，另一方面，竞争格局也会比较明朗。

这个沙漏型的市场，总量不小、玩家众多、商圈分散，客流和租金高度向头部项目集中，尾部持续出清。天津大悦城作为少数的城市级项目之一，直面的重量级对手不多，天津万象城、天津天河城是其中典型，但项目分属不同商圈，是潮流vs高端vs时尚的错位竞争。

天津天河城是目前天津客流排名第一的项目，但在大悦城的招募说明书中并没有列为对标，而是对标同处津滨大道商圈的河东万达和远洋乐堤港。据此看，大悦城卡在"城市级潮流"这个独特位置，比万象城年轻、比万达潮流、比乐堤港品牌级次高。

若将观察视角聚焦南市-老城厢商圈，天津大悦城几乎“一枝独秀”。商圈内，天佑城出租率75%–80%、保利广场60%–65%、泰达荟80%–85%，而大悦城98.43%，虹吸效应显著。

再看未来供应竞争，2027年入市的泰达海信广场（约17万㎡）是未来三年最大新增供应，且直接进入天津大悦城的绝对主场。陪伴天津人近20年的“小白楼”，将在今年11月30日结束运营并整体迁至泰达海信广场。前者曾创下天津百货业单日销售破亿的传奇，是天津当仁不让的重奢TOP3。

泰达海信广场位于大悦城对面，计划2027年9月开业，总建筑面积约224000㎡，定位“重奢+潮奢+艺术社交”，体量将是小白楼现址的4倍左右。除众多首店和奢牌，商场将有超大外立面展示、空中花园、裸眼3D等，预计引进超过500家品牌。

海信虽然不算商业网红企业，但在北方城市中经营高端项目非常有认知度，如青岛海信广场长期是青岛最重要的重奢项目。据赢商网调研，泰达海信广场的开业之于大悦城的影响，是相互促进做大商圈还是加剧客群分流，存在不确定性。

天津大悦城

何以成为商业REITs‘王炸候选’？

天津下辖16个行政区，市内六区中以和平、河西、南开三区为首，商业高度聚集。

和平路—滨江道—南京路一带，是天津最具代表性的传统核心商圈，品牌集聚度、客流基础和城市辨识度突出。按招募书口径，2026Q1天津全市287.7万㎡优质商业里，南京路-滨江道-和平路（金街）与南市-老城厢两大商圈合计占38.1%，构成绝对核心。

2011–2017年，天津购物中心的核心增量期，开发商集中入场，中粮、恒隆、华润、万达、天河城、印力密集落子，把天津商业的档次和运营水准拉升至下一个level。

天津大悦城，头部之位由此而起。据赢商研究中心调研，综合品牌能级、经营规模、客流表现、城市影响力和持续运营能力，天津万象城、天津大悦城、天津天河城、恒隆广场、天津海信广场是第一梯队。天津万象城高端品牌、区域辐射力方较强，天津大悦城客流、年轻客群、运营活力占优。

另值一提的是，在整个大悦城系统中，天津大悦城的租金收入仅次于北京两个项目，是绝对王牌。大悦城对公募REITs真的太有诚意了。

区位与客群：地铁上盖+黄金交叉口，年轻、家庭客群双轮驱动

天津大悦城体量较大，商业建筑面积18.72万平，位于南开与和平两区交汇，正处老城厢核心主干道的“黄金交叉点”，直连地铁2号线及7号线换乘站鼓楼站，距离天津站约2.9公里、天津西站约3.0公里，多维立体交通支撑全市客流快速抵达。

项目3公里内常住人口约80万，周边有南开中学、医科大学总医院、南开公园；所在的南开区，社零稳居市内六区首位。区域人口基数大，消费底盘扎实，客群结构多元，汇集常住居民、高校师生、写字楼办公人群及文旅游客。

客群标签上，天津大悦城聚焦年轻客群、品质家庭客群。一方面，通过潮流零售、主题活动与餐饮娱乐组合，持续吸引追求新鲜感与社交体验的年轻消费人群；另一方面，依托超市、亲子教育及家庭友好型配套，强化对中高频家庭客群的吸引力与粘性。双轮驱动的客群结构，有效支撑了项目工作日与周末客流的稳定性，增强经营韧性。

运营与财务：年销售额超40亿元，租金收入居非重奢项目前列

自开业以来，天津大悦城始终以超前的态度改变着天津人的生活方式，从全国首个主题街区“骑鹅公社”、首创疯抢节IP、首个购物中心草莓音乐节、全天津最强首店收割机等，一步步成为连接商业和城市独一无二的载体。

数据显示，近三年项目销售额均超40亿元，已超过重奢定位的合肥银泰中心。客流表现上，2025年客流高达2830万人次。

落实到财务结果上，天津大悦城2025租金收入4.39亿，居非重奢项目前列。而营业收入虽略有波动，但波动幅度均小于2%，是典型的成熟稳态型资产，增长空间稳定，但确定性极高。

出租率与租金单价上，近年天津大悦城出租率稳步抬升，租金水平在已申报的商业不动产REITs中属第一梯队。若按月租金坪效计算，甚至排在了目前所有购物中心项目的第一位。但期末合同租金单价从2024年末的467.79元/㎡/月降至2026年3月末的433.68元/㎡/月，印证天津市场“租金有序调整、空置收敛”之状态。