我邻居王叔今年68岁，上海本地人，手上有两套房。
一套自己住，一套准备留给儿子。内环内，90平，2018年花680万买的，现在同小区挂牌价550万。
买了八年，账面亏了130万。
但王叔不焦虑。他说房子嘛，涨涨跌跌正常，留给儿子总归是资产。
我问他王叔，你算过持有成本吗？
他愣了一下。
这篇文章，是替所有准备把房子留给孩子 的父母算的一笔账。
一、继承一套上海房子，要交多少税？
先说好消息：中国目前没有遗产税。
直系亲属继承房产，免征契税。也就是说，你把房子留给孩子，过户时不用交契税。
但坏消息是：持有成本在涨。
上海从2011年开始试点房产税，是全国最早的城市。2026年1月，上海市财政局等三部门发布通知，房产税试点有效期延长至2031年1月27日。
计算公式：应纳房产税 = 新购住房应征税面积 x 新购住房单价 x 70% x 税率
税率分两档：单价低于上年度新建商品住房均价2倍的，税率0.4%；高于的，税率0.6%。
2026年应税房价分界线为92536元/平，这是2018年以来首次下行。
什么意思？上海房价在跌，应税分界线在降，但房产税的征收范围没有缩小。
假设王叔的儿子继承了两套房（父亲住的一套加投资的一套），合并计算家庭全部住房面积，超出人均60平方米的部分，都要交房产税。
王家三口人，免税面积180平。两套房加起来180平，刚好不交。
但如果王叔的儿子将来再买一套呢？三套房，超面积部分每年都要交税。
按0.4%税率、550万总价、应税面积20平、单价6.1万/平计算：
61000 x 20 x 70% x 0.4% = 每年3416元。
不多？这只是开始。
二、日本的前车之鉴：房子从资产变负债
日本1990年泡沫破裂后，东京房价跌了60%。但真正可怕的不是价格下跌，而是房子变成了负资产。
日本有大量继承房产的案例，继承人拒绝继承。为什么？
因为继承一套空房子，你要承担：
固定资产税：每年约1.4%的评估价
都市计划税：每年约0.3%
管理费和修缮积立金：公寓每月1到3万日元
拆除费用：如果空置太久、年久失修，拆除一栋独栋住宅需要150到300万日元
一套值1500万日元的房子，每年持有成本可能高达30万日元。十年就是300万，房价的20%。
而且日本有空家法，空置超过一定时间，政府可以强制拆除，费用由地主承担。
日本总务省数据显示，日本空置房屋数量已超过900万套，空置率13.6%。其中很多是被继承人主动放弃的。
他们的结论是：这套房子不值得继承。
日本国立社会保障与人口问题研究所预测，到2038年，日本将有三分之一的房屋无人居住。
这不是天方夜谭。这是上海正在走向的未来。
三、上海的空置率有多高？
上海目前没有官方公布的住宅空置率数据。但我们可以从侧面推算。
第七次全国人口普查显示，上海住房自有率约63到65%。常住人口2487万，户籍人口约1480万。
上海存量住宅约863.1万套（网上房地产数据）。
按户均2.3人计算，863万套住宅理论上可住约1985万人。但上海常住人口2487万，理论上应该不够住。
但现实中，大量住宅被空置。原因包括：
多套持有：本地家庭持有多套房，部分空置
投资客捂盘：买入后不出租，等升值
老人独居：子女搬走后大房子空置
远郊无人住：通勤太远，买了也不去住
上海市民政局数据显示，上海户籍人口老龄化率已达37.6%。虹口区45.3%、崇明45.2%、黄浦43.9%。
老龄化加少子化等于未来空置房只会越来越多。
上海生育率已经跌到0.6，全国最低，比日本还低。
当这一代老人去世，他们留下的房子，孩子们不一定住得了、不一定卖得掉、不一定租得出去。
这就是日本正在发生的事。
四、你的房子留给孩子的真实价值
回到王叔的账。
2018年花680万买的内环90平。现在同小区挂牌价550万，成交价可能500到520万。
账面亏损约160到180万。
如果王叔今天把房子卖了，到手约500万（扣掉剩余贷款和税费）。
这500万如果存银行大额存单，按1.3%利率，每年利息6.5万。
如果留给儿子继承，儿子每年的持有成本：
物业费：约400元/月 = 4800元/年
房产税（如超出免征面积）：约3416元/年
维修基金折旧：约2000元/年
机会成本（500万存银行的利息）：65000元/年
总持有成本：约75000元/年。
而这套房的年租金收入（如果出租）：约66000元（5500元/月）。
净亏损：约9000元/年。
也就是说，儿子继承这套房后，即使出租，每年还要倒贴近一万块。
如果不出租、空着，每年净支出75000元。
这还是利率1.3%的情况。如果未来利率回升到3%，500万的机会成本就是15万/年，持有成本直接变成21万/年。
五、什么情况下，房子留给孩子是值得的？
不是所有房子都会变成负担。以下三种情况，传承仍然有意义：
1. 核心地段加优质学区
内环带学区的小户型，流动性最好。成交周期已缩短到22天，部分房源挂牌3天售罄。孩子将来用得上（上学），用不上也卖得掉。
2. 无贷款的全款房
如果房子已经还完贷款，持有成本只有物业费加维修加房产税，一年不到1万。这种房子留给孩子，压力不大。
3. 租金回报率超过3%的老破小
上海内环老破小租售比可达3.6%。一套99万的房子月租3000元，年入3.6万。扣掉持有成本约1万，净收益2.6万。这种房子留给孩子，是正资产。
但以下三种情况，趁早处理：
远郊大户型：通勤远、租不出去、卖不掉，持有成本高
高位买入的改善房：账面亏损大、成交周期长、未来可能继续跌
多套房产叠加持有：超出免征面积越多，房产税越重，分散持有不如集中变现
六、给所有上海父母的建议
第一，不要用留给儿子来回避该不该卖的问题。
很多父母不愿意降价卖房，不是因为觉得房价会涨，而是因为卖了就没了，留着总归是资产。
但如果你留给孩子的是一套每年净亏9000元的房子，那不是资产，是负债。
第二，算清传承的真实成本。
继承免契税，但持有成本从第一天就开始累积。物业费、房产税、维修基金、机会成本，加起来可能比你想象的多得多。
第三，趁你还在，帮孩子做选择。
与其留一套可能变成负担的房子，不如趁现在还有流动性，把非核心资产变现，把钱留给孩子。或者帮孩子置换到核心地段的小户型，一套好过三套烂。
第四，关注房产税扩围的时间窗口。
上海房产税试点已延长至2031年。业内普遍预期，房产税全面铺开只是时间问题。到时候持有多套房产的成本会更高。
在政策收紧之前做决定，比之后被动接受要好得多。
王叔听完我的账，沉默了很久。
最后他说那我这套房，是该卖还是该留？
我说王叔，这套房如果将来你儿子自己住，那就留。如果是为了投资或者怕卖了亏钱，你已经在亏了，只是你没算过。
他点了点头，第二天给中介打了个电话。
房子是砖头，不是信仰。留给孩子的，应该是选择权，不是枷锁。
你觉得父母的房子，该不该留给孩子？
该留的扣1，该卖的扣2，看情况决定的扣3。
评论区说说你家的情况，我看到一条回一条。
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