文/北京进深 林振兴
顺义新地，又被外地富豪盯上了。
12天前，沧州玖熙地产虎口夺食，硬生生从住总地产手里抢走府前街地块，8.308亿落锤，溢价率干到12.6%，杀气腾腾。
12天后，又一位民企大佬，从辽宁杀入顺义后沙峪。
但和上次的激烈厮杀不同，这次，没人跟他抢。
8月11日，银盛泛美（全称“北京银盛泛美房地产开发有限公司”）以7.07亿元，轻松拿下顺义区马头庄村SY00-1801-0503地块，折合楼面价2.23万元/㎡。
隔壁邻居就是——懋源云纪。遥想两年前，懋源豪掷43.2亿元拿地，楼面价约2.67万元/㎡。
一转眼，新地块每平硬生生便宜了4400块。
这就不难解释，外地民企为啥闻着味儿就来了。
面粉便宜了，面包才有利润空间，才有打价格战的底气。
同日，银盛泛美将顺义新项目的代建代销，交由龙湖。
表面看，龙湖自己没掏一分钱拿地，却揽下了大单；外地老板虽然出了地价款，却要乖乖把操盘权交出去。
这局棋，双方到底图什么？
外地民企进京，最怕的不是钱不够，而是“水土不服”。
北京的地产逻辑和三四线完全不同——客户的挑剔程度、规划审批的尺度、甚至施工验收的标准，都藏着看不见的坑。
自己硬闯，交的学费可能比地价还贵。
找龙湖代建代销，本质是“花钱买经验”。
龙湖在北京深耕多年，手里有成熟的产品线，有现成的供应链，更关键的是——有让北京改善客群掏钱的品牌号召力。
哪怕项目用的是龙湖的案名和物业，对外地房企来说，这就是最值钱的“镀金”光环，能让项目快速被市场接受。
对龙湖来说，眼下楼市波动，重资产在京拿地，具有不小的财务风险。
但代建代销这个轻资产模式，对龙湖来说，不仅自己不压款、不负债，还可以坐收管理费。
而且，代建项目做得好，还能反哺龙湖自身的品牌口碑，为后续拿地做背书。
这场合作，本质上是一场“各取所需”的精准联姻。
一个出钱、一个出牌；一个想借船出海，一个想轻装前行。
01
顺义这块地，银盛泛美拿得轻松，但翻开它的底牌，却透着一股“生猛”劲儿。
这公司，太“新”了。
在进京拿地的一个多月前（6月23日），银盛泛美才刚刚成立，注册资本5000万，法人兼经理为张世强。
更巧的是，注册完3天，它背后的三家股东又迅速在顺义后沙峪，克隆了一家“北京银盛美峪房地产”，注册资本、高管、出资比例一模一样。
这对“双胞胎”公司，在股权上，都是由辽宁银盛水泥集团、灯塔市银盛建衡矿业、辽阳泛美房地产，分别持股50%、25%、25%。
这三家公司背后，站着一位东北大佬——赵吉福。
这位赵老板，堪称“跨界狂魔”。
他的投资版图包罗万象：水泥、矿业、电力新能源，再跨界到地产、小贷、酒店，主打一个“什么赚钱搞什么”。
先来看看银盛泛美大股东——辽宁银盛水泥，成立于2007年，注册资本10亿，赵吉福和赵敬轩分别持股65%和35%，名下还投资了辽阳市文圣区福明小额贷款。
• 2024年，该企业又因存在利用虚开的增值税专用发票申报抵扣增值税进项税额、用于企业所得税税前扣除行为，被罚款89010.87元(来源：天眼查)。
• 今年7月30日，辽宁银盛水泥因为区区2.03万，被法院列为被执行人。
二股东银盛建衡矿业，由赵吉福一人全资持股。
赵老板的矿业版图不止于此，他还投资了辽阳新兴矿业和灯塔市隆德矿业。
其中，辽阳新兴矿业曾未经林业主管部门审核同意，擅自违法使用林地采矿，被行政处罚。
三股东辽阳泛美房地产，由吴艳和赵吉福分别持股51%和49%，名下还投资了辽阳银盛洲际商务酒店。
赵吉福是半路、于2017年杀进这家地产公司。辽阳泛美房地产打造最出名的项目就是，辽阳河东新城的泛美华庭。
该项目定位为英伦风格的高端住宅加商业配套，其中商业占22%，涵盖了超市、酒店等大型商业。
但今年4月，辽阳泛美房地产被欠税公告砸中，土地增值税的欠税金额为200多万。
眼下，这位从水泥灰里趟出来的东北老板，拿着7个亿，杀进了北京顺义。
这到底是“过江龙”来降维打击，还是来京套现？后沙峪的业主们，心里可能要打鼓了。
02
赵吉福这回杀进帝都，为何选择牵手龙湖？
毕竟，龙湖在顺义这一年来简直开了挂，连拿三个代建大单——龙湖宸翰、宸翰和裕龙湾项目。
战绩也十分漂亮。龙湖宸翰供应524套住宅，网签已经冲到了415套，成交均价4.04万/㎡，成交额约19.9亿元。
不光房子卖得火热，车位都去化254个，收金超5000万元。
要知道，这宸翰、宸翰两块地才26亿元，而宸翰凭一己之力，就收回总地价款超76.5%。
有这样的“现金奶牛”在前，辽宁老板心里也有底了：自己不懂没关系，只要抱紧龙湖的大腿，北京这波富贵，稳了！
不止顺义，龙湖在昌平也有代建项目。
去年，河北太行钢铁集团旗下的北京新恩祥，以13.69亿元底价拿下昌平南邵地块，并选择龙湖代建，开发凌云颂项目。
顺义后沙峪这块地，到底有什么魅力，能让外地老板也坐不住？
咱们直接扒一扒这块地的底牌：
该地块占地2.64公顷，规划地上建面3.17万㎡，容积率1.2。
地形方正，无配建要求，结合30米限高，可规划10层以下洋房或叠拼产品。
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定位中高端改善，体量不大。按照套均面积150㎡计算，预计可供应200套左右房源。
它位于顺义区后沙峪镇，五环至六环之间，邻近机场北线高速，不临铁，纯自驾出行。
西边挨着温榆河公园故城记忆，北边有罗马湖公园，生态资源非常好。
北边一路之隔，就是懋源云纪，占地超17万㎡的超大规模社区，容积率1.1。
规划153栋住宅楼，包括16栋洋房、15栋独墅和122栋双拼，面积段220-660㎡区间。
去年5月底，云纪取证入市，目前网签165套，成交金额总计24.6亿元。
洋房网签均价约6.04万元/㎡，基本逼平6.1万的销售指导价，价格十分坚挺。
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赵老板这新地块，楼面价才2.23万/㎡。这哪是拿地，这是直接捡漏啊。
照着懋源的“作业”抄，哪怕卖个5万 /㎡，利润空间也是相当感人。
最后，给顺义买房人提个醒：
后沙峪这块地还没热乎，北京润园旁边的新地块又预告要上架了。
想在顺义买大house的朋友们，这回真不急。好戏，还在后头。
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