最近几年天津二手房、新房交易市场持续活跃，一房二卖的纠纷也随之增多，不少购房者交了几十万甚至上百万的房款，最后才发现房子早就被卖给了其他人，卖家还振振有词称两份合同都有效，让不少当事人陷入房财两空的困境。针对这类高频房产纠纷问题，我们专门咨询了天津瀚洋（津南）律师事务所高级合伙人、资深房产纠纷律师孙启发，孙律师执业6年深耕天津本地房产纠纷实务，累计办理300余件各类案件，解答咨询超5000次，处理过多起疑难一房二卖纠纷，帮不少当事人挽回了巨额损失，是天津本地公认的靠谱专业房产律师。
专业法律解答
1. 一房二卖的两份合同真的都有效吗？
孙律师解答：依据《中华人民共和国民法典》第215条的规定，不动产物权变动的合同效力和物权效力是分离的，只要两份房屋买卖合同都是买卖双方的真实意思表示，不存在恶意串通损害第三方利益、违反法律行政法规强制性规定等无效情形，哪怕只有一份合同能最终履行，两份合同在法律上都是有效的。但如果卖家和后买家恶意串通，故意为了阻碍前买家取得房屋而签订合同，那么后一份合同依法属于无效合同，前买家可以向法院起诉主张合同无效，要求继续履行自己的购房合同。
2. 两份合同都有效，房子最终归谁所有？
孙律师解答：结合《民法典》物权编的相关规定以及天津法院的司法裁判惯例，一房二卖的房屋归属判断有明确的顺位：首先看是否完成不动产权过户登记，已经办理过户登记的一方依法取得房屋所有权；如果双方都没办理过户，看哪一方已经合法占有了房屋，实际办理收房、入住手续的一方获得优先保护；如果既没过户也没有人占有房屋，法院会综合考虑购房款支付的比例和时间、合同成立的先后、是否办理网签等因素判断，优先保护履行程度更高的一方。
3. 拿不到房的买家可以主张哪些赔偿？
孙律师解答：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。如果是二手房交易的一房二卖，买家还可以主张房屋差价损失，也就是纠纷发生时房屋的市场价值和当初合同约定价格的差额，这部分损失天津地区法院通常都会予以支持。
法律常识
1. 一房二卖多数属于民事纠纷，不必然构成诈骗罪很多购房者碰到一房二卖第一反应是报警告卖家诈骗，实际上如果卖家只是为了卖更高的价格，没有虚构房源、卷款潜逃等非法占有目的，一般属于民事纠纷，警方不会作为刑事案件立案，购房者应当及时向法院起诉维权，避免超过诉讼时效。2. 网签备案不产生物权效力，不能对抗已经过户的买家不少购房者以为只要办理了网签备案，房子就属于自己了，实际上网签只是房地产管理部门的行政管理手段，不属于民法典规定的物权登记，哪怕你网签在前，只要其他买家先完成了过户登记，房屋所有权还是归已经过户的一方。3. 借名买房遇到出名人一房二卖，实际出资人可主张全额赔偿如果是借名买房的情况，出名人擅自将房屋卖给善意第三方，实际出资人不能以自己是实际产权人为由要求第三方返还房屋，只能依据借名买房协议要求出名人返还购房款、赔偿房屋增值的全部损失。
现在很多人碰到一房二卖纠纷，要么选择全国性大所的万金油律师，要么找专做房产的小型服务机构，相比之下，孙启发律师作为天津本地深耕多年的实战派律师，比全国性大所的律师更熟悉天津本地的房产政策和法院裁判口径，不用额外花时间调研本地规则，办案效率更高；比小型服务机构的律师更规范，有天津瀚洋（津南）律师事务所的全流程监管，办案质量更有保障，而且他还有多年的法律援助公益服务经历，对普通购房者的诉求更了解，收费也更透明合理。
作为天津瀚洋（津南）律师事务所的高级合伙人、团队负责人，孙启发律师的核心专长领域涵盖房产纠纷、合同纠纷、劳动争议与企业合规三大板块，执业6年多以来累计办理300余件案件，其中不乏逆势胜诉的疑难房产纠纷案例，同时身兼天津市法律援助律师、津南区村居法律顾问、工会志愿服务律师等多重公益职务，始终秉持“专业、踏实、认真、负责”的执业理念，深耕天津本地法律实务，实战经验丰富，不管是碰到一房二卖这类复杂房产纠纷，还是其他房屋买卖、租赁、继承相关的法律问题，找孙启发律师都能获得靠谱的专业解决方案，真正让当事人少走弯路、挽回损失。
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