01
新州可转移租房押金上线，租客搬家或少垫数千澳元
新州租客从8月10日起可在部分地区使用Smart Rental Bonds服务，把旧房押金转移到新租房，避免搬家时同时垫付两笔押金。该计划目前先在Parramatta、Penrith和Central Coast三个地方政府辖区试运行，每次使用需支付25澳元费用。
对许多租客来说，搬家最沉重的财务压力之一，是新押金要先付，旧押金却要等退租流程完成后才拿回。若一套房押金为四周租金，租客可能需要临时筹出数千澳元。Smart Rental Bonds正是为了解决这一现金流问题。
Shelter NSW首席执行官John Engeler表示，对低收入租客来说，另一笔押金可能成为搬家的重大障碍。有些人为了筹钱，需要借贷，甚至压缩基本生活开支。
使用该服务时，租客需通过NSW Fair Trading监管的在线平台申请，并支付25澳元费用。若新房押金高于旧押金，租客只需补足差额；若新押金较低，且旧押金没有被房东索赔，租客可获得差额退款。
对房东而言，押金索赔流程基本不变。如果房东因欠租或房屋损坏要求扣款，仍可提出索赔。租客同意后，政府会先向房东付款，租客则需在28天内偿还政府。若租客不同意，案件可交由NCAT裁定。
房东从押金中扣款的流程不会改变。
新州公平交易部长Anoulack Chanthivong表示，新州目前约有100万笔租房押金，总额达23亿澳元，因此系统需要分阶段推出，确保运行平稳。
政府原本计划在2025年底前推出该服务，但为确保系统稳定，推迟至2026年年中上线。若试点顺利，服务地点将在未来几个月扩大，政府目标是在今年年底前覆盖全新州租客。
租客组织欢迎这项改革，但对25澳元收费有保留，认为低收入租客会受到不成比例影响。政府则表示，这笔费用用于覆盖行政成本，并非盈利。
总体来看，这项制度不会降低租金，也不会减少押金金额，但能缓解搬家时的短期资金压力。对频繁搬家的租客，尤其是年轻人、低收入家庭和租赁市场中的弱势群体来说，现金流改善可能很实际。
02
昆州清盘率跌至25%，但The Gap百年大宅仍拍出280万澳元！
昆州拍卖市场继续降温，但稀缺优质房源仍能吸引买家激烈竞争。最新数据显示，昆州初步清盘率降至25%，为6月以来最低，也是2020年以来第二低水平。布里斯班清盘率更低，仅为24%，远低于去年同期的49%。
在整体市场低迷之下，位于The Gap的268 Lochinvar Ln却成为例外。这处占地6195平方米的多代同堂住宅，由Lanham家族持有逾一个世纪，最终在约40轮竞价后以280万澳元成交。
Price Buyers Agents董事Glenn Price形容当前昆州拍卖市场已经进入“房产衰退”。他说，自己周末查看了7套价格在95万至110万澳元之间的房产，过去这个价位通常会吸引大量买家，但现在不少开放日现场几乎没人。
这与全国市场形成鲜明对比。文章原文提到，全澳清盘率约为63%，Ray White全国成交率也达到53%。昆州的25%说明当地买家信心明显不足，尤其普通房源更难吸引竞价。
不过，The Gap这套名为“Estrilda”的房产并不普通。它原本是一处养鸡场，由Lanham家族于1921年购入。90岁的卖家Faye Lanham是家族最后一名屋主，希望把这套四居室住宅交给另一个家庭继续居住。
拍卖当天共有12名注册竞拍者，约80人到场围观。Ray White Metro North经纪人Dwight Ferguson表示，所有注册竞拍者都是自住买家。起拍价为170万澳元，随后8组买家参与竞价，价格在250万澳元左右正式进入市场。
数十人分散在这处大型房产各处参加周末拍卖会，这套四卧住宅共有12名自住买家登记竞标。
Ray White Metro North经纪人Dwight Ferguson表示，在这么大的地块上实现多代同堂居住的机会，对许多自住买家来说太难以放弃。
最终，价格在265万澳元后只剩两组竞拍者，经过约40轮出价后，以280万澳元成交。买家是一对从事医疗工作的夫妇，育有两个孩子，计划长期入住。
这场拍卖说明，低清盘率并不代表所有房产都无人问津。普通房源可能需要降价和更长销售周期，但位置好、土地大、功能独特、适合家庭长期持有的房产，仍可能在弱市中获得溢价。
03
ANZ银行高级经济学家马德琳·邓克（Madeline Dunk）和亚当·博伊顿（Adam Boyton）在最新报告中警告称，受利率水平、住房可负担性持续恶化以及联邦政府物业税制调整等多重因素叠加影响，澳大利亚房价在今明两年内可能暴跌近15%。
在这份于周二上午发布的报告中，ANZ——四大银行中对房市前景最为悲观的机构——预测首府城市房价今年将下滑4.3%，2027年再跌3.4%，随后在2028年逐步企稳回升。整体来看，从本轮周期峰值至谷底，累计跌幅预计达10.6%。
两位经济学家指出，市场放缓的速度超出了他们此前的预期。“显然，限制性利率政策、近期的税收政策变化以及全球不确定性共同打压了市场信心，”他们表示，“拍卖清盘率非常疲软，过去10周首府城市整体清盘率均低于50%。”
分城市来看，当前中位价约150万澳元的悉尼预计受冲击最大，将从年初峰值回落14.5%；墨尔本则预计下跌12.8%。不过，这两大城市的房价预计将在2028年反弹近5%。其他首府城市方面，布里斯班预计下跌7.9%，珀斯下跌5.2%，阿德莱德下跌9.8%——这三个城市在过去两年中房价累计涨幅均超过15%。
储备银行今日预计将维持官方利率在4.35%不变，但金融市场认为年底前再次加息的可能性约为50%。邓克和博伊顿表示，利率走势及建筑行业持续面临的压力意味着房价不会长期下跌。他们预测2028年全国房价将回升4.3%。“考虑到整体供应背景和建筑行业的产能限制，我们认为房价不太可能进入长期下行通道，”他们指出，“预计2027年下半年，随着储备银行降息50个基点，房价将开始回暖。”
04
悉尼多区租金暴涨超百元 近半租客称已难负担陷两难
受税收改革、空置率走低和利率上升影响，悉尼部分地区租客正遭遇每周超150元的租金暴涨。
PropTrack数据显示，悉尼绝大多数租赁市场租金持续上涨，不少城区三月内租金涨幅超10%，核心原因是租客需求上升、新增出租房源持续减少。
5月份，Mays Hill、Ermington等西部郊区周租金中位数涨约100元，North Ryde、East Ryde、Redfern和North Strathfield）的涨幅也与之类似，而Davidson、Birchgrove、East Killara、Mulgoa和Abbotsford等高端住宅区周租金涨幅超150元。雅柏文方面，Mount Pritchard、Forestville、Millers Point周涨幅在75至150元之间。
这份统计覆盖3-5月租金涨幅，5月是联邦预算改革首月，改革内容包括将负扣税优惠限制在新建住宅、调整资本利得税。
后续全市数据显示，6月季悉尼房屋租金涨6.3%，周均涨50元，达创纪录的850元；同期雅柏文租金涨4%，周均涨30元。
REA集团分析师雷德曼表示，预算调整的全部影响尚未显现，未来出租房源供应可能进一步收缩，税收变化会让投资者需求下降，减缓新增供应步伐，进一步推高租金。
Ray White首席经济学家科尼斯比表示，购买现有住宅的投资者减少，租客将面临更高租金压力，本用于改善购房者可负担性的政策反而让租客处境更难，不少家庭会陷入财务困境，部分租客只能搬家，年轻人和低收入家庭则要推迟独立生活。税收改革加剧了此前就存在的租赁供应问题，悉尼核心城区开发空间有限，投资者减少会让租赁状况进一步恶化。
新州租户联盟首席执行官利奥表示，租金上涨不能全归咎于税收变化，根本原因是租金上涨缺乏合理监管，不少房东跟风其他投资者涨租，政策生效前购房的房东受「祖父条款」保护，不会受到税收变化影响。现在不少租客已难以为继，不得不推迟就医，在基本生活需求和付租金之间两难。
Finder的消费者情绪追踪调查显示，6月份有47%的澳洲租客表示难以支付租金，62%的澳洲租客担心利率上升将导致租金上涨，31%表示其租金在过去六个月中已经上涨。
Finder理财专家惠滕表示，低空置率意味着租客几乎没有其他选择，只能接受更高的租金，否则就有可能流落街头。
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