文/上海进深 严明会
7月的上海楼市，冰火两重天。
一边是绿城悦海棠为代表的项目以高认筹率刷新纪录，另一边是不少新盘在认购环节便折戟。
浦东北蔡的开云·恒瑞里，属于后者。
7月17日，开云·恒瑞里正式开启认筹，首批推出2#、3#、6#三栋住宅，共162套房源，占总可售房源数量的一半，均价约90018元/㎡。
项目官方公示共获得74组认购，认筹率46%。
7月28日开盘，网传售出15套。
截至目前（8月12日），开盘已经半个月时间过去，网上房地产显示，仅网签1套，是一套93㎡的小户型。
保守派作风
开云·恒瑞里的区位并不差。项目位于浦东内中环北蔡楔形绿地核心位置，地块方正，南侧拥有河道资源，同时也是北蔡三个新盘中距离18号线北中路站相对近的一个。
作为北蔡楔形绿地继西派海上、绿城逸庐之后的第三个商品房项目，恒瑞里本应站在前两个项目完成市场培育的肩膀上继续抬升区域价值，但项目的整体思路打造偏保守。
项目整体规划为14层一梯两户的小高层产品，无连廊设计。
在如今新规项目普遍两梯两户的背景下，一梯两户带来的得房率优势是显著的，大约能高出4到5个百分点。
但除此之外，产品层面缺乏更多亮点。没有抬板，没有下沉庭院，没有全域架空层（仅1、3、6号楼首层设置架空层），也没有全域风雨连廊。
外立面上，没有奢石、陶板等吸睛的新材料，也没有全玻璃全景仓立面，以大面以铝板、石材和玻璃为主，造型上融入弧形元素和波浪金属板细节。
项目的开发公司为上海开莲置业有限公司，法人和董事为樊鸿伟，由上海浦东开发（集团）有限公司100%持股。樊鸿伟同时是浦开集团副总经理。
93㎡做到三房两卫
93㎡户型是开云·恒瑞里的一大亮点。
这个面积段做到了3房2卫的配置，这在小户型市场中并不多见。目前上海在售的95㎡以内项目多数为两房或仅能做到一卫，能做到三房两卫的凤毛麟角。
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对于预算有限的刚需家庭来说，算得上一个性价比较高的选择。
它的优势更多来自区位和总价控制，而在产品创新和社区感营造方面，与市场当下火热的项目相比还有明显差距。
93㎡户型虽然功能性突出，但无多阳台、无大转角飘窗、无飘窗可砸、无设备平台偷赠，这些在当下竞品中几乎已成标配的附加值，在这里通通缺席。
115㎡户型也是三房两卫设计，各空间尺度比93㎡的更大，南向采光和客餐厅表现不错。但部分空间尺度仍存在提升空间，尤其北侧房间偏紧。作为长期改善居住，需要做出一定取舍。
138㎡户型做了四开间朝南，总面宽接近15米，整体采光和空间展开度更好，边套产品还拥有转角飘窗等额外优势。
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