这几天鳌峰地块的规划陆续出台，以及左海对复园路、河南旧改传出调整，正好借着这个话题水一篇福州最近在新盘规划上的转向。
改善去化
前2年，福州鼓台开启供应，首批地块被外来房企溢价拿下，楼面价普遍在2.8W+，给出的面积段最大的都能到200+，平均面积大部分都做到160平以上。
最终售价也给到精装4W+，只不过后来价格有所下滑，部分跌破4W。
经过这一场改善供应，后来的地块也没吸引到外来房企，基本变成国企兜底，不过国企拿到地块后，正好在转型期，基本都对核心地块给出灯塔的定位，面积段普遍延续了此前。
最终从数据来看，外来房企依靠首次集中供应，还有不少客源未消耗，慢慢磨，后来尾盘也只能降价走量。
如今本土国企灯塔上场，部分的定价也已经下调，只不过从目前去化来看，整体都去化惨淡。
其中更是呈现面积越大去化越难，目前同期二环内能跑量的项目，反而是走刚改定位的产品。
除了市中心外，来到金山这个修罗场，扎堆新盘供应，虽然部分也仅仅是刚改定位，但是从目前去化来看，也是一样的表现：
目前金山几个多个面积段的改善产品，从去化可以发现，都是面积最低的去化率最高，而且领先的还不少。
主要原因也是因为，这些面积段定位都是2T2产品，面积多20平，不会带来太大的质变。
而对于金山客源，400W以下是改善主力预算，20平没有质变，但是预算要多60W，这压力并不小。
所以可以发现，不管是市中心，还是外围，目前整个市场都呈现出面积段偏大后，市场的适配性在大幅下调。
新盘规划
带着这个目前市场的去化预期，再来看看近期几个项目给出的产品规划，可以发现房企的变化。
目前的建发台江规划：
建发观澜公馆：亚峰地块，诗意东方，120-150㎡，精装交付，面积30亩，容积率2.5，300多套，楼面价1.76W
建发朗玥公馆：鳌峰地块，诗意东方，110-140㎡，毛坯交付，面积30亩，容积率2.95，400多套，楼面价1.49W
分析：对于建发的两个项目，目前给出的产品风格依旧是延续了五四北望樾的诗意东方，产品面积段来看，都压缩在刚改区间。
其中与绿城相邻的鳌峰地块，直接给出毛坯定位，面积段少10平，总价门槛与亚峰错开。
个人预测：
鳌峰地块，毛坯2.6W左右，总价在300-350W。
亚峰地块，精装3.2W左右，总价在400-550W。
主要还是用预算空间压制绿城馥香园，目前群友分享绿城预计在120-160㎡。
不管如何，建发的鳌峰地块，已经把门槛压制到刚改的最低，绿城不管怎么做，门槛都会高于鳌峰，大概率会对齐到亚峰地块。
届时，在预算和区位的选择上，建发两个项目可以说把周边主力客源都掐死了。
对于绿城目前来看，1.48W拿地，如果也是走刚改路线，除非又是压低利润卷产品，否则在销售上压力不低。
对于建发，除了台江地块，高新区地块给的规划，建发瑞湖97-141㎡新规抬板四代宅。
走了目前外围高得房率的四代宅，而且刚被市场验证过销量的，在面积段上，依旧是压低面积。
可以说作为深耕多年福州的外来房企，这次三个项目给出的产品段，相比于此前鼓台以及再早的几个云系列，面积段明显是克制收敛了。
其实从去年建发国贸望樾的定位，就能看出差别。
作为目前清盘速度极快的新规洋房产品，低密地块，不做大改善，不做叠拼混合，只做了刚改产品：103、116、126、143㎡。
其中103、116占比61%，可以说是非常克制的压缩面积，然后抬高得房率优势，迎合300W这个客源的需求点。
最终网签实际不到一年，就做到清盘，成为福州近一年走量最快的一个。
而对于鳌峰地块，算不上市中心，又有竞品存在，如何迅速走量，很明显还是刚改最匹配，预计放风价会高一些，最终开盘下压给出预期。
除了外来房企转变外，最近最受关注的就是左海。
房企接连几个灯塔上市，部分项目的区位还一般，目前最受关注的两幅优质地块，河南旧改、复园路低密。
年初的宣传口吻是：河南旧改约3000万级主力价位，复园路项目亿元级定制满配独栋别墅。
不过近期从群友信息来看，河南规划从原来：190-360平，改成145、175、210，与当初金山的建发玺云定位接近。
这幅容积率3.05，面积50亩，楼面价2.53W的鼓楼地块，算是近年少有面积适中的地块。
最终产品段也调整下压，虽然依旧是改善面积段，但是预期还是下滑了。
可能确实鼓楼有魔咒：吃不上好东西。
对比，已经面世的环南旧改，左海鎏金和盈，面积段是175-350㎡，目前看这个项目成了房企灯塔的绝唱。
至于复园路的别墅，也传言改成洋房产品，大概率产品段，可能还不如南二环左海缦合的165-258㎡。
这种突然调头，大概率也是因为目前几个灯塔的去化表现实在不理想，后续的缦合、滨江鸣翠，大概率只会更难。
奈何这次调整偏偏用在了最核心的地块，最该改的没改，看上去更容易出圈的反而改了。
只能说，这种转向稍显遗憾。
盘点总结
对于福州楼市，在经历两年多的改善潮，从市中心到外围，全面卷改善，奈何随着客源持续消耗，去化越来越难。
改善的溢价，在以前是很多房企最看重的地方，也更容易出圈。
只不过市场扎堆改善，加上短时间内大量消耗客源，以及目前这个经济形式，最终改善也变得去化艰难。
从外来房企面对新品，依旧采取用市场被验证过，更有安全性的产品定位，再到本土国企当初信心满满做头部灯塔到面对更优质地块突然调头的转变。
只能说，市场也无情，专治各种不服。
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