临近月末，本月楼市热度稍显乏味，网签最多的是泰禾福州湾，543套，套均135平。
一个楼盘干了福州一半的销量，当然这个销量也是特殊情况，就不展开了，3年前项目也有一次同样的情况，当时网签344套。
此外，正好又刷到福州和厦门，千万以上豪宅的成交数据，其中厦门数据可谓断档领先，五缘湾更是形成富人区。
这时候对比一下福州泰禾湾的现状，只能说令人唏嘘。
改善数据
本月网签还未结束，截至27日的数据，排在前列的大部分依旧是刚需盘，成交平均面积依旧是100平以下，榕发北源云筑、城启未来、云璟未来、远山拾里等。
对于改善市场稍显低迷，网签最多的是，bin总的期待：榕发锦珹大观。
实际数据：网签12套，套均面积也就137平。
当这个数据排在市区改善首位的时候，就能发现目前市场该有多糟糕。
这时候看看前3个月集中开盘，目前的数据：
从数据来看，只有国贸天琴华樾做到了真正的首开热销，相对不错的是紫阳缦宸。
剩余项目表现都只能算一般，大部分已经是个位数的状态，其中不乏网签严重缩水的情况。
对于网签缩水，特别是改善盘，这几年现象不少，不过有部分仅个别几套，符合实际换房、退房等情况。
但是如果是短时间内出现较大比例退房，那大概率就惨水。
比如之前比较严重的地铁栖江元璟、华润中寰悦府等，都是两个月即缩水20套。
这次晋安灯塔的紫阳隐翠，以前房企数据很真实，这次居然出现大面积缩水，其中楼王3号楼最有意思，每次备案网签都是一层2单元。
6月底之前网签了4套，正好入选了克而瑞的千万豪宅，为此个人专门写一篇福州老板真有实力，一次买一层。
结果写完，对数据发现，2个老板都退了，相信大家也懂了。
不管怎么样，反正我白写了。
从数据可以发现，这批开盘的项目，不管是区位还是产品定位，可以说是比较全面的。
只不过大部分去化都很一般，而且持续走低，不禁让人疑惑，福州改善为何这么惨淡？
为何惨淡？
改善盘上市的时候，最值得关注的除了自身产品力外，就是周边的购买力，对于这次位于市中心的改善，地段都不差，无非就是地缘的实力。
以前聊市场改善，最经常提到的就是改善置换，比如鼓楼西融侨锦江片区。
多年断供，供应保利天郡，体量不大，但是并没有热销。
同样的情况，来到目前供应扎堆的王庄，当初的大名城到世欧王庄是何等风光。
看上去也是置换需求旺盛，结果去化最快的是定价400W，走性价比路线，主打地铁+得房率的紫阳缦宸。
改善置换的匹配度其实并不算高，对比之下，大社区的锦城大观，做高改的紫阳隐翠，明显更匹配，但是数据并不算出彩，甚至还要惨水。
为何置换改善如此低迷？
此时从二手成交也能看出来，福州目前二手成交主力都是200W以下的房子，大部分还是房龄较新的。
比如近期的安置房榕发望熙雅筑，大幅领跑二手市场。
那些10多年以上房龄，面积还不小的房子，除了卖不上价，连流通性都有问题，对于这些业主，如果资金主要靠置换，没那么容易。
所以，从这几年的市场去化来看，真正决定购买力的还是周边的就业圈，产业群。
最典型的，改善市场这几年最热的就是华林路，在经济下行期，阿公单位的夫妻，依靠稳定+双边公积金，反而是改善市场少见的主力。
还有，前几年三环边，市场普遍看空的大盘万科城市之光，依靠周边高新企业就业圈，持续拿下销冠。
今年大学城的四代宅亿京·溪源里，周边大学城的教师资源等。
可以发现，目前市场地段依旧是核心，但是真正决定去化的还是周边到底有多少新晋购买力。
千万顶豪不够看
最后聊聊福州千万以上的新盘数据：
从数据来看，福州千万成交的套数并不多，除了紫宸均价在6.5W，整体房源都是千万以上。
剩余大部分项目单价都只在4.5-5W之间，主要依靠楼王200+的特殊房源，来做到千万以上。
只能说在豪宅的纯度上差点意思。
对于别墅市场，基本被福清霸榜，福州仅建总雍玺湾排在前三，成交的全部是千万的联排别墅。
对于福清，这两年楼市特别是改善市场，表现可谓抢眼，除了千万别墅外，改善四代宅也非常热销。
比如2025年全福建销量第一的即茂华星河颂2期，项目不乏200+平的房源。
这也侧面印证了福清自身的改善购买力，这里的老板不少。
作为对比，厦门的千万以上成交数据：
厦门的大部分成交均价在6-7W，套数远高于福州，其中豪宅已经形成了圈子，基本都是主打景观，其中五缘湾、湖边水库等。
每次刷到相关视频，都还是会持续观看，只能说景观带来的效果，还是足够吸睛。
这也是厦门这座滨海城市自身的优势所在。
回到福州市场，简单看一下网签数据，除了紫阳隐翠楼王出现一层两单元同时网签，以为也是老板，不过目前估计是假老板。
此外，比如新榕和翠，目前仅网签5套，但是洋房的顶楼复式2套，200+平的都已经网签。
相信这次应该是真的有老板买了。
在别墅上，建总雍玺湾，目前267平的联排别墅去化做到50%，128、148平的洋房去化仅30%。
可以说福州头部购买力还是有。
只不过，福州所谓的千万豪宅，实际都是什么样？
市区内甚至找不到一个，是主打景观的，大部分都是楼景房，其中部分的产品力也一般。
目前一条晋安河，甚至被扎堆观看，拿出去做对比，可能都不好意思开口。
所以，福州的豪宅对比厦门，真的有性价比吗？
对于福州主打景观就是江滨、西湖，只不过早已经开发殆尽。
当初的泰禾福州湾，定位也很高，奈何远离市区，最终结局惨淡。
这几年唯一看点的就是晋安湖，只不过也就一个豪宅，建发朗云。
后来的天琴湖、三号院、揽湖郡等，基本定位都是刚改，甚至是刚需。
当这里楼面价2W以时，还能憧憬有机会成为富人区，只不过最终卖掉后，高架开建，看上去又是一个普通片区。
湖的价值，也就在土拍的时候，提高了溢价，这里拿地的开发商，除了建发，大部分可能都没什么利润。
这也可能就是福州的规划缩影，从滨海新城到晋安湖，最终的预期落地都不算理想。
所以，福州的千万以上购买力，面对目前的改善供应，不乏灯塔项目，但是实际吸引力也很低，甚至说性价比很低。
福州所谓的千万豪宅，无非是：更大的面积、更好的装修、更好的公区，但都缺少一个让人一眼认可的核心价值。
说到底，没有不可复制的资源支撑，再大的面积也只是高级刚需，打动不了真正的顶豪客群。
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