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北京的豪宅市场, 正历经一场前所未有的供给放量, 然而, 那些高溢价拿地的项目, 其利润空间却遭受大幅压缩, 怎样在供应密集时期实现站稳脚跟, 这已成了开发商的核心关键考题。
高价拿地后的利润困境
宸园139凭借8.53万元每平方米的楼面价以及接近40%的溢价率, 拿下了这块地, 在预期售价处于14万至105万元的情况下, 利润空间极其有限, 这个项目体量仅仅为1.94万平方米, 没办法依靠规模去摊薄成本, 几乎不存在任何退路。
靠地段溢价就能把传统豪宅卖得好的那个时代, 正在成为过去。当下, 买家对于产品设计的要求, 变得越来越高, 对于园林配置的要求, 也变得越来越高, 对于物业服务的要求同样在变高。因为有高昂的地价成本存在, 所以必须依靠极致的产品力去弥补倘若并非如此, 那么想要获得市场认可, 将会是非常困难的。
内城土地的稀缺逻辑
北京内城新增加的住宅用地向来是稀缺的, 豪宅一直处于供给不够充足的状况, 尽管今年松榆里、南磨房、广渠路等储备的地块集中进入市场, 预估未来两三年千万元级别的豪宅潜在供应量达到万套, 然而这仅仅是阶段性的放量。
从长远的时间段来看, 内城的土地资源是那种难以被再创复制的状态, 再加上过去一段时期新房豪宅的供货量一直持续处于偏少的状况, 所以结构性的供需缺口直到现在都仍然是存在着的。与此同时, 那些拥有稀缺属性特征的优质产品, 就算是在供应数量有所增加的这种情形之下, 依旧还是会维持保持着强劲有力的市场需求态势。
高端客群的选房逻辑变革
高净值客户的置业逻辑已然发生全面改变, 不再被局限于单一板块, 他们或许会同时对朝阳公园、望京、奥森、国贸等多个区域予以比较, 甚至在全城范围内进行横向筛选, 进而决策愈发理性多元, 且呈现出多维特征。
园林成熟程度成为重要的考量因素, 那些有着十年才能长成树木的新楼盘, 与尚处于幼苗阶段的项目, 有着明显的即住体验方面的差异, 圈层的纯粹性也是相当关键的, 二手房的邻居构成已然定型, 然而新盘的圈层还处在期房预期的状态, 客户对于这一点有着清晰的认知。
新房与二手豪宅的博弈
如同棕榈泉、星河湾、泛海国际这般的老牌标杆豪宅, 尽管房龄已然超过了15年, 然而二手房价格仍然维持在了8万到10万元, 这彰显出成熟社区所具备的长期价值。这些项目拥有即买即住的属性, 还有理性的价格体系, 对于注重实用性的客户而言依旧存在吸引力。
新推出的房屋产品, 于户型有效利用程度、设备配备情况、社区周边环境等诸多方面达成了显著提升, 这对年代较久的顶级豪华住宅构成了一定程度的冲击。不过, 用于二手交易的豪华住宅所具备的完善丰富配套以及已然建成房屋的确定性, 在决策所需时间被逐渐延长的大背景下面, 依旧占据着相当重要的地位。
产品力成核心竞争力
地处北京的顶级豪华住宅的评判层面正从仅仅的地段稀缺状况, 转变为地段加上产品能力的综合衡量标准。多个楼盘在同一时期进入市场虽说能够提高区域被关注的程度, 可是各个项目在设计以及配置方面依然存在有差异的余地, 客户群体被分散的效应相对而言是能够控制的。
依赖更多参照周边新建住房以及二手住房价格体系的开发商, 借助分批次去推售, 并且控制单次供给量, 以此来维持市场稀缺预期。适度地拉长销售周期, 同时提升服务体验, 通常来讲比激进开盘更有益于价值兑现。
分化加剧下的市场走向
市场分化会进一步加剧, 兼具稀缺地段以及突出产品力特点的新房豪宅行情得以保持稳健, 但是缺乏特色的项目或许面临去化压力。下半年北京豪宅市场迎来集中释放期, 不过充足量的高净值置换需求将会托底市场行情。
于这场诸神之战里, 开发商得在土地红利消退之际, 寻觅到新的竞争力源头。除地段外, 产品力、服务力、品牌力会成为留住高端客户的关键所在, 亦是决定项目能否在市场分化情况里胜出的核心要素。
在供应呈现放量态势的这样一种环境之下, 买家究竟是会更加看重新建房屋的产品创新之举, 会还是比较看重二手豪华住宅的已然成熟了的配套设施以及现房所具备的确定性? 欢迎来到评论区域去分享你自己个人的观点！
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