年销售额20亿、单店年利润超亿元的门店，胖东来却选择在租赁到期时直接关停。近日，胖东来创始人于东来宣布，因许昌生活广场店租金问题远超公平范畴，将在租约到期后不再续约。这一决定引发广泛关注。
过去，租户经营向好时业主借机涨租、权力寻租等现象普遍，实体商户在租赁关系中长期处于弱势。不过，随着商业地产供过于求、电商分流客户，商铺溢价逻辑正被重构，“一铺养三代”的时代基础已然动摇，租户的话语权正在提升。
中指研究院数据显示，2026上半年全国百大商业街和百大购物中心商铺租金均延续跌势，部分业主心态转向务实，主动降租留客，议价权正从房东端向租户端转移。
胖东来的“冲冠一怒”
于东来要关掉的许昌这家门店，是胖东来旗下首家大型综合商场，共有4层，营业面积约1.48万平方米，包括超市、大众服饰、百货、餐饮及医药等多种业态，自2002年1月1日起开业，至今已有24年，是当地人气颇高的商场。
于东来曾透露，该店年销售额约20亿元，一年利润超1亿元。另据胖东来官网披露，2025年全年，胖东来整体销售额为235.31亿元，许昌生活广场店全年销售额为17.99亿元；今年上半年，该店累计销售额已超过9.77亿元。该门店的经营能力由此可见一斑。
（许昌胖东来生活广场 图源：胖东来官网）
对于这样一家高盈利能力的门店，于东来选择在今年租赁到期时不再续约，直接关店。为何如此作出这样的决定？
于东来在个人社交媒体账号上解释称，“2015年左右，关于许昌生活广场，由于负责此项工作人员没有按照公司规定造成的工作失误，签约租约合同没有统一签订，最后造成个别租户租金涨到无法想象的地步，远远脱离了公平。”
这并不是于东来首次因租金上涨问题选择闭店。他还提到，当年的新乡“大胖”店，年利润也曾达到六七千万以上，但房租到期时，同样面临甲方租金上涨的情况，从逾800万元直接涨到2400万元，“我想都没想直接放弃”。此后，胖东来在新乡当地迁址另开。
来自房东的“镰刀”
如同胖东来的遭遇，店铺租金上涨的情况并不鲜见。在广东汕尾，一个三线城市的核心商圈，2025年时曾有经营多年的饮食店老板曝光其店铺租金连年上涨，在利润中的占比几近八成。
位于上海市静安区的吴江路四季坊区域，是多个轨道交通交汇之处，附近亦有诸多写字楼，客流量一直较大，再加上毗邻的LV大船“路易号”启幕后引发的打卡人流，该街道的店铺租金始终处于高位。记者从中介处了解到，吴江路上一个正在出租的面积约25平方米的小店铺，月租金达5.8万元。而距吴江路近500米的茂名北路，相同面积的店铺租金则只需要大约2万元。
有在上海从事商业地产的业内人士向记者表示，目前街铺的行情区域分化较为明显，不愁租的店铺就不会降租，“有些核心街区的店铺可能在经营上不太正规，可能就会看门店生意好上涨租金”。
“店铺租金是个硬伤。”一位在天津从事实体商业多年的经营者于向前（化名）在谈及租金时也提到了相似的状况，在承租人生意好的时候，不少小业主会认为是优质的物业条件带来了承租人经营收入上涨，因而要求涨租金来匹配物业的价值，又有不少大业主的经营管理者还会在租金上进行权力寻租，迫使承租人不得不在经营中断、装修和设备设施损失上作衡量。
同策研究院联席院长宋红卫也表示，当前实体商业中存在较为普遍的问题，即“品牌养铺成熟后房东借机收割”，目前国内暂无针对性法规来遏制商业租赁期内的单方恶意涨租行为，使得大量中小商户都曾遭遇类似的不合理租金上涨压力。
近年来，实体商业持续承压，不少门店频繁更换商家，市场观点将这一现象的矛头指向店铺租金。此前香港尖沙咀蜜雪冰城闭店的情况就被认为是受到高租金的影响。
业主又不愿轻易降价，原因是多方面的，但最主要是过去多年间房地产价格的上涨，不少业主都属于高位接盘者。从土地获得到物业开发的各个环节，都有人赚钱离场，最后高价承接的业主，就要考虑租金回报率的问题，因此主观上不愿意降租金，不愿意跟租户同进退共患难。
“地段好的租贵了干不下去，租便宜了地段不好也干不下去，造成一个无解的商业逻辑困局。”于向前说。
2023年，重庆人大曾在一则题为《关于支持商业经济发展“让实体店人气旺起来”的建议》中明确提及，近年来，随着房价的上涨，房屋租赁合同在5年前签订的门面，租金逐年递增3%-10%，高昂的租金让实体店越来越难以承受，刚性经营成本不断上涨的背景下，建议出台非国有房屋业主减免房屋租金的指导性文件，给予承租人房屋租金适当减免或延期缴纳租金。
风水轮流转
不过，随着商业地产的快速发展，以及电商、直播等线上商业对传统商业的冲击和分流，实体商铺的溢价逻辑被重构，过去“一铺养三代”的基础已经动摇。
（某一线城市零售商业租金走势）
宋红卫也提到，在上海等商业地产较为发达的城市，经历过商业地产的波动周期，也有许多房东深谙在行情不好的时候，主动降租留住客户的成本远远低于开拓新客户的成本。
一位在上海核心商圈周边开设咖啡馆的店长就向记者透露，今年以来经营额有所下降，而房东也同步给出了租金折扣，使得门店经营压力得到缓解。
将视野放大到全国市场来看，业主和商户之间的攻守之势正在发生变化。根据中指研究院的调研，2026上半年，我国主要商业街和重点商圈（购物中心）商铺租金均延续下跌态势。
具体来看，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺，其平均租金为23.87元/平方米/天，环比下跌0.76%，跌幅较2025下半年扩大0.29个百分点；其中，二线城市样本商业街中租金环比下跌的商业街占比超9成。
由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺，其平均租金为26.90元/平方米/天，环比下跌0.36%，跌幅较2025下半年扩大0.14个百分点。一二线城市均有超过8成商圈租金环比下降。
据第一太平戴维斯市场研究部董事张琳对市场的观察，在上海，不少业主对品牌门槛要求有所降低，以保出租率为先，整体心态更趋务实。而租户愈加看重单店效益与成本控制，也迫使业主对租金范围予以让步空间；对租户而言，应对市场起伏胸有成竹的成熟品牌，以及具备创意、好玩、有趣的品牌，正迎来更为有利的谈判机会和较多可选余地。
宋红卫也表示，部分二线城市核心商圈商铺空置率已超30%，商铺的议价权正在从房东端向租户端转移，越来越多业主开始主动选择降租、稳租户，长期来看街铺的租赁生态会逐步向更健康的方向调整。
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