绿城中国2026年中期股东应占利润预计降至0.5亿—1亿元，较2025年同期的2.10亿元下降52.38%—76.19%——下限刚好腰斩，上限接近“膝盖斩”。这份盈利警告由绿城中国于8月10日在港交所发布，数据基于未经审核的综合管理账目。

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利润掉得这么狠，三层原因叠加

绿城在公告里把利润缩水拆成了三个因素，层层递进：

结转面积和均价双降，导致营业收入直接收窄。2026年上半年绿城集团总合同销售额947亿元，同比下滑22.5%，能确认到账的收入自然跟着缩。

主动甩长库存，毛利率被压低。楼市仍在调整期，绿城为了长远发展继续推动长周期库存去化，促销让利直接拉低了结转毛利率。

计提资产减值损失——这是最大的“出血点”。

2025年绿城计提资产减值及公允价值变动损失净额高达49.21亿元，2025年分占合营及联营公司的亏损仍在扩大，达到11.34亿元。换句话说，这把“刀”2026年上半年还在继续割。

从更大的时间跨度看，绿城从2022年至今四年时间内，因为资产减值等原因账面蒸发了近134亿元，这也是为什么销售规模始终稳居行业前五，利润却薄如纸的根本原因。

销售不差，但“卖得多、赚得少”

销售端其实并不弱：

2026年1—6月总合同销售额947亿元（自投602亿 + 代建345亿），行业前五

代建业务占总合同销售额的比例已达36.4%，占比持续攀升，轻资产转型明显

自投项目6月销售均价约3.69万元/㎡，产品溢价能力还在

但对应的盈利数据却是另一番景象。2025年全年营收1549.66亿元，归母净利润仅0.71亿元，较2024年的15.96亿元暴跌95.6%，创下公司2006年上市以来最低值。2026年管理层给出的全年销售目标约1300亿元，相比2025年全年2519亿元的总销售额，目标近乎腰斩。

值得注意的反差：代建业务占比持续提升，但代建的利润贡献远低于自投开发业务。当前自投规模快速收缩，仅靠代建难以支撑盈利体量。

财务底盘还算稳

利润表难看，但资产负债表给了市场一颗定心丸。绿城在盈利警告里明确：

持续压降有息负债，短债占比低于25%

现金储备充裕，现金短债比2倍以上

整体经营安全稳健

这也是8月10日盈警发布后股价不跌反涨的原因——市场更担心利润表，而绿城用资产负债表稳住了信心。

一个容易被忽略的信号：16个月三度换帅

利润承压的同时，绿城高层剧烈动荡。7月23日刘成云辞任董事会主席，16个月内第三次换帅，赵晖接棒。结合2025年合联营项目亏损扩大至11.34亿元，可以看出绿城当前面临的问题不是单一的周期性下滑，而是销售结构、库存质量、联营项目、治理结构多重压力叠加。

2026年3月的业绩说明会上，管理层已明确表示“预计利润数据仍将面临一定压力”——这意味着这次腰斩未必是底部，下半年减值压力能否缓解，要看长库存去化的节奏和核心城市项目的结转情况。

这份盈利警告基于未经审计的管理账目，最终数据以即将发布的2026年中期业绩公告为准。