商改住，成为了佛山“前地标们”自救的唯一出路。
简单理解，就是商办市场供大于求，空荡荡的一大堆，为了不浪费资源，现在得改为房子卖了。
要知道，在过去城市最金贵的地段全让给了写字楼，住宅只能被‘挤’到边缘，市中心的核心地块，那是真的稀缺。
这种局面的形成，要追溯到那个地产狂飙的黄金年代，各大城市都在比拼谁的大楼更高。
中国150米以上的高楼数量超3000座，占全球三分之一的比例，300米+的超高层更是多达106座。
佛山也不甘示弱，2012年苏宁置业，砸下了45个亿计划打造318米的“第一高楼”超级综合体。
而最新的进度，却留下了一纸破产清算公告和斑驳暗淡、钢筋裸露的半成品建筑。
等了14年，没成为封面，反倒成了一道城市伤疤。
深耕商办一线的中介坦言：“当下的写字楼市场，需求疲软已是明牌。”
“连千灯湖这样的核心区都难逃空置率的难题，外围区域更是去化无门。这个时候投入十几亿强行复工，就像填无底洞，写字楼每年维护费是很高的”
好在，国资接手后改名为“佛山国际金融中心”，推进了公寓的交付，现已有不少人入住生活。
隔壁街的饮食、休闲店铺还是挺多的，为住户提供了便利。
小编以租客的身份和业主聊了下，他表示，“40多平的公寓能租1500左右，这么好的位置，真的太可惜了，如果建成肯定不是这个价格了。”
事实上，佛山国际金融中心的遭遇并非孤例，只是佛山商业项目市场的一个缩影。
面对这种状况，佛山在去年11月发布的【十二条新政】中提到，严控新增商服用地供应规模和商住用地配比，促进商服用地转型利用。
毕竟写字楼这笔账，不再是一笔“赚钱生意”。
所以，近年来佛山的商改住浪潮开始了。
据不完全统计，目前有“南庄第一高楼”-中国陶瓷大厦、澳门城三期，还有祖庙农行改为酒店等转型案例。
“南庄第一高楼”，终究还是向现实低了头。
这块毗邻华夏陶瓷博览城的黄金地块，原本是华夏中央广场的核心拼图。
按照当年的宏大构想，中国陶瓷城集团联手新明珠集团，计划要在这里打造39层、高度约206.3米的地标——中国陶瓷大厦。
集住宅、酒店、公寓、大型商城于一体的综合体，曾被坊间寄予厚望为陶都产业的地标。
然而，雄心抵不过行情。
2025年8月，这宗地块悄然完成了“商改住”的变身，控规由商业用地调整为宅地（兼容商业），重新推向市场。
最终在2025年12月该地块被佛山市盛邦房地产有限公司以总价2.79亿元斩获，折合楼面价4361元/㎡。
按照出让文件要求，建筑限高80米且住宅层数大于5层，宗地可兼容商业，打造连续性商业界面。
查阅资料发现，这家名为“盛邦”的背后正是东鹏控股、新明珠以及星星控股三家佛山本土泛家居、房地产龙头企业。
与其建摩天大楼，不如脚踏实地，盖卖得动的好房子。
搁置6年的澳门城也迈出了关键的一步。
2026年5月，南海自然资源局发布了(桂城三山北环岛路西侧片区)控制性详细规划局部调整的批前公示。
而这个地块就是大家所熟知的澳门城项目，将三期03-01 12地块由商业服务业设施用地调整为居住用地。
官方给出的原因直接明了，盘活闲置土地资源。
2019年底，成都朗基拿地，澳门城一期（商业）正式落地三山新城。
仅3个月后，龙光火线入场，拿下二期地块。
也就是现在的龙光玖里江湾，现在成交均价约1.66万/平，近对年回落了约23%。
按照当时的规划，澳门城将打造演艺中心、澳门街区、文创工作室、生活超市、儿童天地、特色酒店和澳式博物馆等七大主题区。
如果一切顺利的话，现在的澳门城是这样的。
小编前段时间实探现场，还能辨认出这座“微缩澳门”的轮廓，标志性的大三巴牌坊立面、宫殿式的游乐场馆，设计之初的雄心确实可见一斑。
只可惜，这份期待中的热闹，如今已被生锈的围挡和疯长的杂草吞没。
那座本该人声鼎沸的“澳门城”，此刻只能寄希望于有人接手变身。
开盘的时候，澳门城首推3座47-89㎡一至三房服务型公寓，3.1米层高，可通燃气，精装修交标。
2021年的时候约1.5万/平，现在卖都卖不出去。
不过，现在官方开始盘活存量土地，这是一个积极的信号，希望澳门城尽快活起来，让周边业主们的生活更便捷。
说到底，“商改住”的背后，一方面是商办产品多到卖不动，写字楼足不出。
据统计，2025年全市办公供应量同比减少35%，但成交量却遭遇“腰斩”，同比大跌58%。
更令人担忧的是库存积压。
最近一次公布的数据显示，2025年上半年写字楼空置率已飙升至28%。
按照国际商办市场的标准，空置率低于20%才是合理阈值，超过30%即为警戒红线。
所以为了留客，业主们只能被迫“以价换量”。
近5年来，佛山写字楼平均租金已累计下跌约19.9%。
另一方面，是核心区住宅供应相对稀缺，供应少得可怜，完全不够卖的。
比如说海八路北侧地块的商改住。
近年来千灯湖的发展趋于饱和，核心区已经少有无新宅地供应，目前千灯湖新盘有豪宅盘招商华玺，和清盘状态的越秀星汇灯湖，偏刚需。
旺盛的居住需求与稀缺的土地供应之间，形成了一个巨大的缺口。
而值得转型的地块，一定是人口密度高的城市核心区，而且还保留了部分商业配套。
总的来看，“商改住”大潮，不仅解决商业过剩难题的难题，更是平衡核心区域供需的务实之策。
对此，你怎么看呢？
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