8月11号，北京土拍市场又出了一宗“底价成交”。
房山区良乡大学城主园区，一块住宅+商业混合用地。
电建地产以9.56亿元底价拿下，成交楼面价1.33万元/平方米。
没有竞价、没有举牌、没有对手。
一家央企，在一片寂静中把地揣进了兜里。
同一天，顺义区马头庄村地块也是底价成交。
两宗地，总价16.63亿元，全部底价。
北京的土地市场，正在经历一场“冷热不均”的静默期。
而房山这块地，藏着比表面更多的故事。
1.
先看这块地的基本面。
位置：房山区拱辰街道，五环到六环之间。
交通：距离地铁房山线良乡大学城站不到200米。
面积：4.83万平方米。
规划建面：7.15万平方米。
容积率：住宅部分1.7，限高45米。
住宅+商业混合用地，其中住宅地块成交价8.44亿元，折合楼面价1.5万元/平方米；商业地块成交价1.12亿元，楼面价0.74万元/平方米。
综合楼面价1.33万元/平方米。
这个价格什么水平？
同区域的中建房山国贤府，2023年2月成交楼面价2.2万元/平方米。璟贤瑞庭，2024年8月成交楼面价1.82万元/平方米。
电建这块地，比国贤府便宜了将近9000块一平米。
便宜是有原因的——地块绑了商业，开发复杂度更高。但即便如此，这个价格在房山也算是“地板价”了。
2.
那问题来了：这么便宜，为什么没人抢？
中指研究院土地市场研究负责人张凯说得很直白：板块新房均价多在3.2万到3.6万元/平方米区间，4.5万元/平方米以上的改善客群容量有限。
翻译成人话：房山卖不出高价房。
你楼面价再便宜，房子卖不出去也白搭。
数据显示，房山区整体库存偏高，出清周期约28个月。
28个月什么概念？就算现在一套新房都不建，光卖现有的库存，都得卖两年多。
而且这块地还附带约1.5万平方米的商业配套，需要同步落实轨道微中心一体化建设。
商业不好做、住宅不好卖、开发周期长——普通开发商算完账，直接就撤了。
只有央企电建，仗着资金成本低、抗风险能力强，敢在这个时候进场。
3.
但电建不是来“送死”的。
它有它的算盘。
第一个算盘：产品断档期的精准卡位。
同区域内的房山国贤府已经清盘了。纯改善产品出现阶段性断档。
什么意思？想买改善房的人，在房山找不到合适的房子。电建这块地，正好接上这个空档。
而且这块地在地铁距离上，比京华国贤府、京西润府等竞品更有优势。
第二个算盘：“拿地即开工”的速度。
电建在7月初就发布了这块地的招标计划。8月11日拿地，8月12日招标公告就出来了。
拿地与设计方案公示无缝衔接。这种操作，电建在门头沟华曦府金安项目上就用过。
别人还在算账，电建已经准备打桩了。
央企的效率和执行力，在这一刻体现得淋漓尽致。
4.
再说说这块地的产品定位。
容积率1.7，限高45米。按3米层高算，最多14到15层。
这个密度，纯洋房做不到，得是洋房+小高层的组合。
参考周边项目的密度，合理的排布应该是南侧做几栋7到10层的洋房，北侧临商业的位置放几栋12到15层的小高层。
而且规划要求按照“好房子”技术要点开展高标准设计——设置底层架空、风雨连廊、共享公共空间等。每户阳台水平投影面积不大于套内面积的10%，进深不大于1.8米。
居住建筑采用现代风格，打造公建化建筑形象，简洁大方，色彩清新明亮。
说白了，这是一个改善型产品的定位，不是刚需盘。
5.
但改善型产品在房山，有市场吗？
张凯说得很谨慎：板块新房均价多在3.2万到3.6万元/平方米，4.5万元/平方米以上的改善客群容量有限。
电建这块地，住宅楼面价1.5万，加上建安成本、财务成本、税费，成本价至少在2.5万到2.8万。
如果卖3.5万，利润空间有限。如果卖4万以上，又怕没人买。
而且还有一个现实问题——地铁房山线太吵了。
地块紧邻轨道房山线、城市主干路及次干路，规划要求充分考虑交通噪声影响，必要时预留足够噪声防护距离或采取声屏障等措施。
不过住宅地块在南侧，中间有商业地块做天然隔音屏障。比那些直接贴地铁的项目，位置要好一些。
6.
最后说几句掏心窝的话。
8月11号北京两宗地全部底价成交，这不是偶然。
海淀的热地还在抢，房山的地却没人要——北京的土地市场正在极度分化。
好地段、好算账的地，开发商挤破头。位置偏、周期长、算不过账的地，只有央企敢托底。
电建这次拿地，本质上是一场“逆周期布局”。
市场冷的时候拿地，成本低、竞争少。等市场热起来再出货，利润空间就出来了。
但前提是——你得扛得住中间的寒冷期。
央企能扛，民企扛不住。
这就是现实。
房山国贤府清盘了，纯改善产品断档了。电建这块地，正好接上。
地铁200米、容积率1.7、小高层洋房、央企开发。
听着确实不错。
但价格定多少？
3.5万还是4万？
卖给谁？
刚需嫌贵，改善嫌远。
这可能是电建接下来最头疼的问题。
你觉得房山这块地，房子能卖到多少钱一平？ 你会考虑在房山买房吗？
评论区聊聊。
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