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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

目前我处于租房还是买房的纠结中。 孩子已确定今年在朝阳外国语本部一年级上学，我们问了附近的卧龙小区，慧忠里，2居室的话，看的过去的得在7千-8千的月租金价位。

有人说，我们还不如买一套小房子，不带学区属性的，也没有溢价，比如安慧北里小区，慧忠里第二社区，这样不至于白扔租房钱。最便宜的可能二三百万就一套，四五十平的。

如果想舒服些，可以四五百万，买六七十平。 我们现在的需求就是在那陪孩子上学。 一方面，租房确实就够了我们的需求，但又不想白扔租金。如果买了房吧，又担心后面孩子学习有啥变化，需要换区买房的时候没子弹，没退路了。

章哥：

1、我觉得先确定想住哪个或哪种小区吧。如果是就想住卧龙或慧忠里这种学区房小区，那肯定是租房划算。因为以您的租金倒推总价，这些房源都是大概率有学区溢价的。那既然孩子能确定上学，再买学区房就没必要了。

租这种小区的优势就是同学相对多，结伴学习和串门玩耍都方便。劣势就是学区溢价，没别的。

另外如果总价预算高到大几百万以上，那像买卧龙这种小区的大户型就溢价低了，旁边的博世祥园这种的更低，算是各项兼顾的。

2、如果不是非得住在学区房小区，那是买vs租就算算账吧，当做选择的辅助。

如果是买房，比如300万一套的，租金基本在6000左右，租售比500上下，扣除物业费取暖费和空置期什么的，您作为房东净落的租金收益率在2%以上，最高2.5%。自己住自己的房子的话等于每年省了6万多块钱的房租。

如果是租房，假定是手里有300万现金，最高的收益是国债1.6%，肯定比买房的收益低。也就是每年收益不到5万，然后要花6万多去租房，每年多支出1万多。

3、另外是担心“需要换学区”是什么意思？朝外在朝阳区基本算前几名了，放到东西海也肯定是优质校，所以从教育资源来讲完全没必要换。再其他的原因就是个人事情了，外人不好建议。

4、总之我建议是先明确是否住在学区房小区？确定住的话那首选租房。不住的话算算账，看看租房买房哪个更划算？换学区的事儿自己判断了。

仅供参考。

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