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南地块10栋楼中一半是公租房。并且与商品住宅没有隔离，重击满满。

9号楼为10层，6号楼、7号楼、8号楼、10号楼层高都在13层-15层。采光问题来了。

看楼栋分布图，局长发现7、8号楼还可以享受光照，其他楼都有一定遮挡。西边户更惨。

配套一般

周边没有大型商业、医疗，教育资源也很一般。

虽有五棵松、丽泽、石景山、公主坟、总部基地等多个商圈，但周边无建成的大型商业，晓月广场在5公里左右。几个次新小区有底商可以满足一些基本需求。

教育资源有张郭庄幼儿园、北京二七车辆厂幼儿园、长辛店中心小学、槐树岭学校，也就这些了，没得选。

医疗资源上近的只有张郭庄村卫生服务站，其他大一点的医院都在4公里外了。

也不是一无是处，永定河天赋生态文脉绿氧和北侧513公顷巨量园博园，为熙悦晴翠提供了得天独厚的自然栖居环境。

还有交通，最起码邻铁。这是一个优势。项目距离14号线张郭庄地铁站约400米。对于上班族还算不错。步行10分钟就到。对刚需很友好。甚至在国贸上班也可以在这里买。

14号线西延线据说年底开通。且等正式运营吧。

太拉胯的户型

南地块全是建面56-90平米一居至三居产品，主打刚需户型。仅看户型设计，有点无语。56平是纯东向，82平是东西向。这都什么年代了，户型设计回到了几年前？

花掉370万的刚需，也不配南北通透。

以90㎡三居为例，功能性处理的不好。

入户走道浪费了太多面积；餐桌部分挨着卫生间洗手台，另一边与主卧对视，感觉怪怪的。

说不好吧，还是两卫设计，但卫生间小到没有洗澡的地方。

此外，南向采光面只有6.4米，想一下中海设计的网红户型，瞬间泪奔。

74㎡两居户型南向面宽10.2米，不错吧，但每个空间的面宽不足3米。尤其主卧，也就放个双人床，其他要掂量一下尺寸再放。

首开设计不怎样。比如在朝阳的青云上府，也是没抄好作业，被诟病。

北地块户型还不错，没有公租房，南北户型，建面约96平-159平三居、四居产品，不过偏向改善族。

南北地块中间用教育地块隔开了。好资源都朝北。

用一部分好资源给改善族，刚需被打击太狠？不过，项目的苦衷可以理解，毕竟大户型要卖溢价。

不香的价格

56㎡一居：6.6万元/㎡

74㎡两居：6.7万元/㎡

82㎡三居：6.5万元/㎡

90㎡三居：6.6万元/㎡

首付不到150万上车丰台区西五环房子，喜悦之情溢于言表。不过，刚需们看到东西户型后，才知道这个价格也不低了。

项目开盘均价在6.5万/㎡—6.7万/㎡之间，开盘去化率仅14%，与一般60%的指标差距甚大。

销冠100说，一期推售的200套房源中：

56㎡一居推售42套，认购10套；

74㎡两居推58套，认购7套；

82㎡三居推40套，认购6套；

90㎡三居推60套，认购4套。

看似小户型相对好卖。

但项目刚需户型卖的很一般。不是小户型惹的祸，而是东西向的恼火。据了解，和悦璞云目前已经网签123套，合生me悦的小户型走量也算不错。

三、熙悦晴翠核心项目优势

熙悦晴翠（备案名：晴翠佳苑/熙晴嘉苑）由首开集团、卓越集团、北京建工三大国企及品牌房企联袂打造，融合首开"熙悦"系、卓越"晴翠"系、建工"璟玥"系三大产品系优势。项目择址丰台区园博西二路与长顺二路交叉口，西五环园博园畔，距地铁14号线张郭庄站步行约300米，是内城稀缺的地铁现房社区，规划小高层及洋房产品，共约1557户，建面约56-159㎡一至四居精装现房，核心优势如下：

1. 14号线地铁首站，高效通勤内城

项目距地铁14号线张郭庄站步行仅约300米，14号线贯穿北京东西，快速通达丽泽商务区、CBD、大望路等核心商圈；西五环、园博大道等路网环绕，自驾便捷出行，快速串联丽泽、金融街、中关村等核心区域。地铁首站优势明显，上车有座、通勤舒适。

2. 园博园生态畔，全维成熟配套

项目紧邻北京园博园，永定河生态带环绕，生态环境优越，周边绿肺环绕、空气清新。周边商业配套日趋成熟，满足日常购物、餐饮、休闲需求；教育、医疗资源逐步完善，生活便利度持续提升。河西生态带与丽泽商务区双重辐射，既享生态宜居，又沾城市发展红利。

3. 三企联合开发，品质有保障

首开集团（北京本土老牌国企）、卓越集团（全国品质房企）、北京建工（国匠承建）三大品牌联袂，资金实力雄厚、开发经验丰富，品质交付有保障。项目已于2024年6月全体现房交付，即买即住即办证，无烂尾、延期、减配风险，所见即所得，置业安心。

4. 56-159㎡全周期户型，低门槛上车内城

户型覆盖全生命周期：56-75㎡精致一至两居，总价约338万起，低门槛上车北京内城；90-96㎡通透三居，南向三面宽、LDKG一体化，刚需首改首选；105-119㎡四叶草四居，双明卫、空间零浪费；140㎡双套房四居三卫，两梯两户、独立西厨岛台；159㎡四面宽楼王四居三卫，270°观景边厅，改善终选。标准层高2.9米，精装交付，品牌厨卫、智能家居一应俱全。

5. 实景现房社区，品质即买即享

项目为全现房社区，建筑、园林、公区全部实景呈现。外立面采用爱马仕灰公建立面+金属流线线条，搭配石材+铝板+大面积玻璃，现代质感；三园分层森系景观，约500㎡中央水景、800米环形夜光跑道、50-60米阔尺楼间距；双入户精装大堂、双层4.5米挑高环氧星空地下车库，品质细节到位。即买即住，无需等待，是西五环稀缺的高性价比地铁现房之选。