深圳的房子，现在砍价没那么容易了。
最新数据，二手住宅平均议价空间已经掉到 8.8% —— 年初还能砍11个点，连降7个月，第一次砸穿9%的坎。
7月全月一二手合计网签8324套，同比涨13.8%，其中新房3529套，同比+32.7%；二手4795套，同比+3%，近六年同期最高。
国家统计局的70城指数也同步显示，深圳一、二手房价已经连续4个月环比上行。
300万以内刚需盘：议价空间还有 10.7% ，是唯一站在10%以上的档位
500-800万改善盘：砍价空间只剩 7.6%
800-1500万：7.3%上下
1500万以上豪宅：9.1%
翻译过来：买关外老破小、小两房，你还能照着10%砍；
买南山福田800万以上的次新大三房，房东基本不肯松口。
同一个深圳，两头还是买方说了算，中间段的房东咬价咬得紧，根本没多少让利空间。
中间段房东为什么咬价这么紧？因为接盘的人换了
4月29日深圳出了新政，福田、南山、宝安新安这三个核心区定向松绑： 深户家庭从限购2套变成可买3套；
连续缴满1年社保的非深户，从1套变成2套；
最实在的一条是—— 持有效深圳居住证的非深户家庭，不用社保、不用个税，直接在核心区买1套 。
政策一落地，售楼处里外地车牌明显多了。
东莞、惠州、潮汕，甚至湖北湖南的买家，坐着高铁来宝中、光明看房，部分新盘外地客占比从往年不到10%飙到20%以上。
这批人跟2015年那波不一样。当年是杠杆炒房，现在是自住加配置。
他们有的是珠三角攒了几年钱的小老板，也有的是老家体制内想给孩子留条退路的父母。
为什么都来深圳买房？因为深圳值得。
深圳首套首付15%，300万的房子首付45万，月供一万出头；这钱在老家全款买套毛坯空着，不如扔深圳，能租、能住、还能抵押。
钱往有产业、有年轻人、有地铁的地方挤，这是本能。
6月最新LPR：5年期以上 3.5% ，连续13个月没动过。
深圳首套商贷利率压到LPR减45BP，也就是 3.05% ；公积金首套更是低到 2.6% 。
加上4·29新政把公积金贷款额度一提再提—— 个人最高可贷189万，家庭最高可贷351万。
利率在这个位置意味着什么？
7月深圳"好房子"开盘，当日平均去化率在七成左右；现售新房占比接近四成，新房去化周期缩短到11.4个月。
更明显的是付款结构：上半年二手住宅全款占比爬到了25.3%，每4个买家就有1个全款。 这批人不缺钱，缺的是“值不值得买”的判断。利率低是锁住他们的最后一环，不是第一环 。
人一直在进 。 深圳对95后人才的吸引力长期排在全国前列，人进来就要分层住——300万住关外老社区，800万住龙华宝中次新，1500万住南山福田核心区。
需求是分层的，所以议价空间也是分层的。
好房子稀缺 。 7月"好房子"开盘去化七成，宝中观潮府"三开三捷"累计卖超100亿，南山安缇雅苑首推售罄。
产品力强的盘根本不愁，开发商开始卷品质，买家认品质，这个正循环一旦转起来，核心区的底就焊死了。
政策不打架 。 4·29松核心区限购，央行维持低LPR，公积金提额——从上到下一条线：让自住动起来，不让投机回来。
量在回，价在分，议价空间在缩。
这是深圳楼市现在的底色。
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