近日，中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布2026年7月长租市场数据。数据显示，7月，全国重点10城（北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉、苏州）长租市场整体平稳运行，租金、成交量环比基本持平。产品方面，整租三居成交量持续增长，改善型租住需求持续释放。人群方面，毕业季租赁热度延续，北京、上海继续领跑毕业生租住城市榜单，武汉、南京、成都成为受毕业生青睐的新一线城市。
分散式长租市场运行平稳，改善型租住需求带动整租三居成交量逆势增长16%
在行业规范化发展、品质化供给增加、毕业季旺季效应持续等因素作用下，分散式长租市场整体平稳运行。2026年7月，重点10城长租成交量环比微降1%，普租成交量环比下降4%。从1-7月变化轨迹来看，3月受节后返工潮带动形成年内成交高峰，之后虽有所回落，但6月成交量显著回升，7月仍处高位，充分印证了毕业季对于住房租赁市场成交的拉动作用。分城市看，10城市场表现冷热不均。其中，杭州长租成交量环比增长7%，天津普租成交量环比增长8%，实现逆势走强。这反映了新一线城市住房租赁需求进一步激活，人口流入、产业集聚持续转化为租住消费。
产品结构上，市场分化进一步显现，改善型租住需求持续升温。7月，长租整租三居成交量逆势增长，环比提升16%，同比提升21%；整租两居、合租成交量环比基本持平。租金表现方面，7月长租合租、整租三居租金环比持平，整租一居、两居租金环比上涨2%，中小户型租住需求支撑租金小幅抬升。
成交周期方面，7月重点10城长租成交周期较普租缩短12天，长租的运营效率优势持续凸显。分城市来看，苏州长租成交周期仅12天，为10城中去化速度最快的城市；北京长租成交周期为34.2天，略高于10城平均水平。普租市场中，南京成交周期最长，达69天；上海最短，为28天。两类房源对比来看，广州成交周期差值最大，长租成交周期较普租缩短33天，更直观地体现出机构化运营在房源品质、服务效率等方面的价值优势。
租金方面，7月重点10城长租租金环比持平，同比下跌4%，市场运行平稳；普租租金环比上涨5%，同比下跌2%。回顾1-7月租金走势，10城长租与普租租金均呈现旺季持续走高趋势，7月达到年内租金峰值，季节性特征依旧明显。分城市来看，天津成为7月租金环比上涨幅度最高的城市，长租、普租租金分别环比增长4%、12%；苏州长租租金同比上涨2%，为10城长租同比涨幅首位；成都普租租金同比上涨5%，领跑普租同比表现。
保租房市场迈入提质优化新阶段，多城下调2026年筹集目标
2026年，国家及地方持续落地住房消费支持政策，“保障+市场”双轨并行的住房租赁供给格局不断完善。各地保租房筹集重心从过去以“规模扩张、增量建设”为主，转向“存量盘活挖潜、供需精准匹配”，更加聚焦供给结构优化和房源质量提升。
2026年时间过半，年度指标层面，多个核心城市下调2026年保租房筹集目标。其中，广州将目标从2025年的筹建10万套保租房调整为2026年筹建保障性住房3万套，上海将保租房筹建目标从2025年的7万套大幅下调至2026年的1.2万套，深圳、杭州、成都、武汉等多地也对年度目标做出不同程度的调减。指标调整背后，体现出各地保租房更加贴合市场规律和民生刚需，稳步推动从“重数量、重建设”向“重匹配、重实效”转型。
房源筹集渠道上，各地持续细化存量盘活路径。例如，上海、广州启动收购存量二手房用作保租房试点；深圳、武汉等地出台政策，支持将商业、办公等非居住存量房屋改建为保租房；天津等地鼓励收购存量商品房用于保租房或配售型保障房。多元筹集模式，不仅有利于降低新增建设成本，也提高了存量房屋的利用效率。
供给结构上，保租房产品类型、区域布局与租客需求精准匹配。以北京为例，今年持续加大“一张床”“一间房”保租房供给力度，首批计划在海淀新建公寓约900间，丰台新建公寓约1380间、宿舍床位约1000张，通州提供城市服务人员人员宿舍床位约270张，这些房源均布局在科技创新集聚区、产业园区周边和租赁热点地区，保障租客的“职住平衡”需求。
作为上海市普陀区“非改居”纳保标杆项目，自如友寓（兰溪路店）将闲置近十年的老旧商场更新改造为专业化长租公寓，打通“市场盘活存量资产、政府精准引导保障”的安居新路径。该项目房源782间，涵盖平层一居室、Loft一居室、四人间宿舍等多元户型，精准匹配青年白领等不同群体的安居需求，为城市更新类保租房建设提供了可复制的运营样本。
立足多层次产品供给，自如友寓（兰溪路店）专门划出三楼整层，打造“新时代城市建设者管理者之家——家政之家”，以保本微利的定价模式定向供给579张床位，解决了家政从业者居住分散、通勤漫长、环境杂乱等安居痛点。在居住配套上，“家政之家”采用全屋精装交付，每间房源均配备独立卫浴、洗衣机、定制储物衣柜等生活设施，以舒适环境、便捷交通、亲民价格，切实改善家政从业者的居住品质，有效降低其生活与通勤成本，助力城市服务者群体实现从“住有所居”到“住有优居”的升级。
资本市场端，2026年上半年，保租房REITs二级市场表现偏弱，价格普遍有所下跌。但对比中证REITs指数来看，保租房REITs展现出较强的抗跌韧性。上半年中证REITs指数（收盘）累计下跌6.4%，保租房REITs板块内部虽普遍回调，但多数跌幅小于整体REITs市场，体现出保租房底层资产的稳定现金流特征和防御价值。
豪宅租赁市场迎来短期调整，核心城市高端租赁韧性仍存
与整体租赁市场的季节性波动保持一致，7月长租豪宅市场同步迎来短期阶段性调整，高端豪宅产品成交量环比下降14%。虽然整体成交量有所下滑，但核心城市热门地段的高端租赁需求基础仍在，长期品质化供给趋势不变，高品质房源的抗波动能力依旧可观。
从实际成交来看，核心商圈高品质楼盘持续受到租客青睐。在成交TOP小区榜单中，上海古北中央萃、北京华贸公寓、北京万达广场公寓、北京龙湖唐宁ONE等核心商圈高品质楼盘位居前列。分城市看，北京大望路、东直门、广渠门等商圈的高端公寓成交活跃度较高；上海古北、武康路、陆家嘴等传统高端居住板块需求保持稳定；深圳蛇口、华侨城等片区高端租赁市场同样表现突出。
从户型偏好上看，大户型仍是高端租赁的主流选择，平均面积146平方米的整租三居及以上户型在长租豪宅成交中占比较高，如上海仁恒滨江园、北京棕榈泉国际公寓、上海尚海湾豪庭三期等大户型社区房源成交活跃，印证了高端租客对大户型品质居住空间的偏好，改善型高端租住需求成为豪宅租赁市场的重要支撑。
毕业生带来年轻租住基本盘：一线城市人才吸纳力强劲，合租仍是毕业生主流选择
随着年轻租客的品质租住需求不断释放，机构化长租平台依托多元化品质产品、全周期租住服务、数字化租房流程、智能化家居配套等优势，持续获得毕业生群体的高度认可。
7月毕业生租客长租签约数据显示，北京、上海依然是应届毕业生青睐的一线城市。从全国重点10城毕业生租客成交量来看，北京、上海两城合计吸纳超36%的毕业生租客；武汉、南京、成都的吸引力同样强劲，成为毕业生较为青睐的新一线城市，签约量占比均超过11%，产业发展带动青年人口持续流入。
在产品类型上，合租仍是毕业生租住的主流模式，超80%的毕业生租客选择合租房源。分城市看，北京、上海毕业生整租比例相对较高，整租成交量占比分别达29%、26%，反映出高能级城市毕业生更强的支付能力和独立居住意愿。
租金方面，一线、新一线城市分化明显。一线城市毕业生平均租金为2926元；新一线城市毕业生平均租金为1198元。南京、成都、天津、武汉、苏州等新一线城市约90%左右毕业生主要选择2000元以下区间，凸显出这些城市较低的居住成本优势。北京、上海、深圳等一线城市毕业生租金区间选择更多元化，其中北京约20%毕业生选择2000元以下，37%毕业生选择2000-3000元区间，16%毕业生选择3000-4000元区间。上海约41%毕业生选择2000元以下，30%毕业生选择2000-3000元区间。深圳54%毕业生选择2000元以下，25%毕业生选择2000-3000元区间。
从毕业生租客的行业分布看，IT互联网行业从业者数量遥遥领先，其中研发、开发、运营、产品岗位从业毕业生较多；金融、教育培训、文化传媒行业紧随其后。整体而言，互联网、金融、教育培训、文化传媒等知识密集型行业，是毕业生租客的主要从业领域，这一分布与一线、新一线城市的产业结构高度契合。
综合来看，2026年7月长租市场呈现三大特征：一是毕业季需求持续释放，一线城市和新一线城市吸纳力强劲，合租仍是毕业生主流选择；二是产品结构分化加剧，整租三居成交量环比逆势增长16%，改善型租住需求成为市场新亮点；三是品质化供给趋势深化，尽管豪宅市场短期回调，但核心城市高端租赁的长期需求基础稳固。
业内人士分析认为，短期来看，毕业季落幕后，住房租赁市场成交将逐步回归常态化运行节奏；长期来看，人口流动、家庭居住观念转变、保障房体系完善，将持续重塑住房租赁的供需结构与行业逻辑。未来，长租行业将在多层次供给、存量房盘活、保租房运营等方面创造更多价值，助力城市新市民、青年人安居宜居，推动住房租赁行业高质量发展。
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