江苏镇江市京畿路通过“微改精提”，营造出“小而美、别致精雅、有调性”的街区氛围。
华高莱斯 李忠/文
城市更新最大的挑战，不是有没有钱做，而是做完了怎么活下去。要让项目活下去、活得好，核心就一件事——解决动力问题。在“高质量开展城市更新”的新要求下，新的动力在哪里、如何构建，成为当前迫切需要回答的问题，在我看来，答案就在城市更新4.0模式。
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什么是城市更新4.0模式？
我国城市更新实践可以划分为从1.0模式到4.0模式的进阶。
1.0模式只是外观的简单整治，这源于对“更新”最朴素的理解。由于能快速改变城市面貌，这种模式能够被很快想到并落实。但通常是管收拾的人既不懂审美，也不懂商业，结果就是环境收拾好了，活力没了。
2.0模式则是人们开始意识到文脉延续的重要性和文化符号的价值后的“精细化”升级。这种模式下虽然文脉不缺、设计不差、地段绝佳，仍然面临“活下去”的困境，因为它只解决了“来一次”的理由，没有解决“再来一次”和“掏钱消费”的理由。
3.0模式完成了一个关键转变——从关注“壳”到关注“瓤”。更新项目越来越重视运营，把空间租出去、把流水做起来。但紧接着就会面临同质化和波动性问题，火一阵就凉，仍然没有自我造血能力。
4.0模式逻辑有本质不同，它的活力来源于年轻人的自发聚集和可持续生长。说白了，就是让年轻人自己玩儿，让流量、场景、消费、迭代都在生态内部自我生成。
这种驱动力来自“主理人”。主理人不仅极会挖掘和创造需求，还会用个性化审美把设计与品质做到极致，实现对年轻人的“精准打击”。最关键的是，一个个主理人就是一个个“关系场”，他们持续讲故事、做内容、办活动，对圈层内年轻人产生强大的黏性。
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破解城市更新“活下去”难题
任何产品都逃不过生命周期，城市更新项目也是一样，作为存量时代的城市产品，要活下去、活得好，就要做好项目导入期的“认知”，成长期的“扩张”，成熟期的“变现”，以及衰退期的“迭代”。4.0模式为这四个阶段面临的问题提供了新解法。
首先，4.0模式是裂变式的自发传播。在城市更新的导入期，最需要的就是关注度。过去一个地方要出名，得花大力气投广告、做活动、办节庆，本质是花钱买流量，钱花完，流量就断。今天，一个地方被看见，可能就只是因为几条短视频、几篇小红书笔记。4.0模式正是利用这种趋势，想办法引发年轻人去生产内容和自发传播，从而快速获得流量，并且持续低成本获得流量。
江苏镇江市京畿路的更新，几乎没花一分钱做推广，却产生了“四两拨千斤”的效果。政府最初的投入，没有用来刷白外墙出新和统一店招，而是花在了街区审美底色的提升上。
通过“微改精提”，对建筑外观、公共空间和街头小品进行细微更新，并在房屋墙面、石驳岸围墙上插件式地植入多个“微型文化空间”，营造出“小而美、别致精雅、有调性”的街区氛围。因此，很快吸引了一些对新空间敏感的年轻人自发到街上打卡、拍视频，小红书、抖音上带“京畿路”logo的帖子越来越多，又引发更多的年轻人去打卡。
不仅如此，通过低成本的微空间，京畿路还吸引了年轻主理人入驻。这些主理人的到来，为京畿路打开了一个个活人感十足的宣发窗口，他们发布“我在京畿路创业”“30天小店改造”等各类“养成式”社交话题，引发大众的持续关注和最终奔现，目前京畿路节假日稳定客流在3万人次。
其次，4.0模式是共创式的场景营造。传统模式下，大刀阔斧式的完整改造必然需要大量的财政投入，而且后续每一轮升级都意味着新一轮投入。4.0模式则为市场主体适度留白，既解决了财政持续投入的成本问题，又保证了体验的丰富度。因为主理人最大的特点就是“以我为主，躬身入局”，他们不仅审美在线，更会围绕消费者的需求、情绪营造场景。
最终，京畿路实际只投入35万元财政资金，却激励商户形成“一店一景”，并自发投入20余万元参与夜景工程，推动街区整体商业估值提升超300%。
4.0模式的城市更新，不是一家独揽，而是共创共享、成本分摊，每个主理人都在替项目持续投入审美，每开一家新店就多一处新场景，项目场景因此永远处于“自我生长”和“正在生长”的状态。
再次，4.0模式是高密度的黏性消费。城市更新成熟期，最重要的是把流量转化为消费。4.0模式的效益兑现不再是传统的一次性打卡，而是主理人店铺带来的深度消费。
京畿路街区的流量转化，靠的不是某一两个主力网红店，而是高密度的消费场景和高共鸣的情绪磁场。街区十分注重主理人的持续孵化，500米的街上主理人店铺已达到70多家。“张维凤糕团糖水铺”卖的是中西口味的审美合并，“吉庆里2号”咖啡馆卖的是老建筑里的故事，“大宝砂锅”卖的是浓浓的烟火气，“这家店的老板叫老六”卖的是镇江的特色故事，“柒囍茶舍”卖的是社群的归属感……
4.0模式的业态组合，从“卖东西”变成了“卖体验”，从卖“大路货”变成了卖“只此一份”的特色，因而更容易吸引年轻人买单和复购。
最后，4.0模式是可持续的运营生态。城市更新要抵抗衰退，必须持续进行自我更新。4.0模式让最懂经营的人成为了治理主导人，因为主理人自身的事业与项目的繁荣息息相关，所以他们有更强的动力去推动迭代。
京畿路没有专门的商管公司，街区运营和治理就是通过居民、商户、职能部门坐在一起的“梧桐街事会”进行。边创业、边琢磨、边碰撞、边调整的店铺业态和街区调性，在改造过程中慢慢养成，形成一种“街区共生实验”。
为了破解自身造血和街区建设不匹配的问题，梧桐街事会协商推出了街长制，挖掘街区主理人中的新潮设计师、网红主播、非遗代表性传承人，让他们轮流担当治理者，利用他们懂市场、有资源、善经营的能力，去上下协调和组织活动。街长会牵头策划主题活动，并全程参与方案设计、资源链接和氛围营造和宣发，让街区常来常新。
我国城市已全面进入存量更新时代，这意味未来城市更新一旦开始，就要持续推进，因此，必须找到持续造血的动力。城市更新4.0模式，说到底就两句话：年轻人向前，管理者向后。年轻人向前，是让年轻人成为城市更新的主导力量，把空间留给最懂生活的人，把内容交给最能创新的力量。管理者向后，不是管理者的退场，而是研究找什么样的主理人、怎么为他们“搭台”、怎么为他们精准“输血”，然后把耐心留给正在生长的生态。
（此文刊于中国房地产报8月17日11版 责任编辑 苏志勇）
值班编委：李红梅流程编辑：温红妹
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