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京基华樾（深圳市罗湖区）
共规划4栋建筑，其中2栋为61-64层超高层住宅（分三个单元），1栋为82层高端商务公寓及办公，1栋为15班制幼儿园。总户数约1210户
【住宅基础信息】
开发商：深圳市京基房地产股份有限公司
可售套数：451套
主力户型：约95-222㎡
占地面积：约2.15万㎡
总建筑面积：约32.9万㎡
容积率：11.19
绿化率：36%
层高：2.9米
产权年限：70年
交付标准：精装交付
梯户比：5梯7户/5梯8户
物业费：5.6元/㎡/月
车位：1459个（车位比约1:1.2）
物业公司：京基物业
交房时间：住宅2026年12月31日
项目地址：罗湖区桂园街道宝安南路与红桂路交汇处东北侧
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【大城业态】320万方城市级封面范本，涵盖标杆住宅、高端公寓、商业购物中心、星级酒店、地标写字楼及人文空间6大业态
【顶序·中芯】——罗湖-福田双核CBD门户
2010年至今，深圳明确【双中心】空间发展规划罗湖-福田中心——贯穿城市进程的恒定中心。项目为高净值人才居住&投资的理想承载地
【顶序·金融】——双万亿十字轴心
立足「红岭新兴金融产业带」&「深南路总部经济主廊道」双万亿十字轴心，覆盖罗湖-福田双CBD精粹，汇聚高端人才、资本与产业，衍生出强劲的高品质租住需求
【顶序·红利】——香港北部都会区外溢首站
百万人潮荟聚，坐享250万人口红利，租需旺盛，及时抢占居住外溢机遇
【顶序·资源】——深圳中心繁华主场
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坐拥金融、消费、商贸、交通、教育、生态、行政、文化八大城市功能中心，面向世界的深圳国际主场
【顶序·交通】——3地铁3口岸7轨环绕覆盖全市
3地铁：3/9号线红岭站、9号线园岭站、17号线大塘龙站（在建中）
3口岸：罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸
7轨道：1/2/3/5(西延线路建设中)/9/11(二期工程建设中)/17（建设中）
双枢纽：罗湖跨境枢纽、罗湖北站（在建中）高铁枢纽
主干道：深南大道、滨河大道、笋岗东路、红岭中路等
【顶序·教育】——40年学府浓厚底蕴
40年省一级学校桂园中学在旁、自带15班制幼儿园、约2公里内15所学校，对应的中小学都在几百米
【顶序·商业】——超218万方高端商圈
约1.2平方公里蔡屋围国际高端消费街区，畅享京基KK MALL、深圳万象城、万象食家等繁华商业矩阵
【顶序·生态】——超百万方生态绿城
近揽荔枝公园、人民公园、洪湖公园，远观梧桐山、银湖山、布吉河、深圳河等生态景观，坐拥自然天赋
【顶序·品牌】——责任京基与罗湖共生长
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31载京基集团，以城市共建者之姿，落地罗湖打造12大项目，从京基100、京基水贝综合体到京基1号作品——京基·华樾，以非凡实力，共筑新罗湖
【顶序·著作】——320万方城市级更新范本
京基蔡屋围，鼎立深南33公顷土地，深圳唯二城市更新统筹片区
【顶序·华作】——超配打造 京基1号作品
超1.1万吨钢结构
酒店式归家大堂
Low-E中空玻璃+铝板幕墙
日立电梯 最高梯速达4m/s
【楼盘解析如下】
95㎡的3房2厅2卫
• 格局：竖厅+LDKB一体化，L型厨房，双卫干湿分离，三开间朝南
• 朝向：阳台分东南 / 西北两种，东南向采光好；西北向下午西晒明显
优点：
1. 项目入门3房，总价门槛最低；格局方正，动静分区，双卫齐全，刚需功能完整
2. LDKB餐客厨阳台打通，公共区域通透，入户带玄关，隐私不错
缺点：
3. 部分户号厨房、次卧存在对视；西北向西晒较重
4. 三个卧室都偏小，主卧衣柜位置紧张；无独立生活阳台，晾晒只能主阳台
适合：首套刚需、年轻两口、小三口，预算有限想在罗湖核心拿3房。
- 99㎡的3房2厅2卫
• 格局：竖厅LDKB，L型厨房，三开间朝南，动静分区，双卫干湿分离
• 朝向：阳台西南向，看园林+城市景观
优点：
1. 专属稀缺户型，99㎡比95㎡各房间尺度全面放大，卧室更宽松
2. 西南向采光柔和，下午日照充足，户型几乎没有硬伤
缺点：
3. 只有一个户号可选，楼层选择少；西南有一定西晒
4. 没有独立生活阳台，洗衣晾晒占用主阳台
适合：三口之家，想要3房但嫌弃95㎡卧室太小，预算比95㎡上浮一点。
111㎡的4房2厅2卫
• 格局：竖厅LDKB，四开间朝南，U型厨房，双卫干湿分离，动静分区清晰
• 朝向：阳台西南向
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优点：
1. 本盘3房里面采光面最强：四开间朝南，全屋采光优秀；U型厨房操作台面大
2. 客厅、三个卧室尺度都宽裕，主卧套房空间舒服，没有明显挤压感
缺点：
3. 仅单一户号，可选楼层少；西南向存在西晒
4. 依旧没有独立生活阳台；是三房不是四房，同面积竞品很多做4房
适合：重视采光、喜欢大卧室，不需要第四个房间，追求居住舒适度。
120㎡的3房2厅2卫
• 格局：竖厅LDKB，三开间朝南，L型厨房+独立小生活阳台，全屋飘窗，双卫干湿分离
• 朝向：阳台西南向
优点：
1. 5个户型里，唯一自带独立生活阳台的三房，洗衣晾晒分开，主阳台纯粹观景
2. 每个房间尺寸充足，公共空间开阔，飘窗多拓展储物
缺点：
3. 120㎡只做3房，房间数量少；同面积别的楼盘可以做4房
4. 西南向西晒；总价比111㎡更高
适合：三口之家，非常在意晾晒分离，不想主阳台堆洗衣机。
143㎡的4房2厅2卫
• 格局：横厅南北通透，四开间朝南，U型厨房+独立生活阳台，全屋飘窗，主卧套房，双卫干湿分离
• 朝向：阳台东南向，采光通风最好
优点：
1. 全盘主力改善户型，唯一横厅，南北通透；餐客厅非常开阔，家庭聚会体验好
2. 标准4房，满足二胎、三代同堂；生活阳台独立，晾晒观景分开；全屋飘窗
3. 东南向，西晒最轻，采光均衡
缺点：
4. 横厅入户对客厅有一点视线干扰；过道有少量面积损耗
5. 总价高；超高层，低楼层会有楼间距带来的视线遮挡
适合：改善家庭、二胎、三代同住，想要4房+通透横厅，预算充足。
153㎡的5房2厅2卫
• 格局：竖厅南北通透，四开间朝南，LDKB一体化；6m观景大阳台连通客厅+次卧；U型厨房+独立生活阳台；全屋飘窗，双卫干湿分离
• 朝向：阳台东南向，西晒最轻，早上采光好，可看城市景观
优点
1. 全盘唯一正规5房，一步到位，适配多孩、三代、四代同堂，房间数量充足
2. 双阳台配置：景观阳台+独立生活阳台，观景、洗衣晾晒完全分开，没有阳台堆洗衣机的烦恼
3. 6米长景观阳台，空间宽敞；靠近客厅的次卧非承重墙，可打通改造做大横厅，有两种玩法：保留5房，或者改阔绰大客厅4房
4. 东南朝向，采光均衡，西晒影响很小；主卧套房带衣帽间，全屋多处飘窗拓展储物空间
缺点
1. 只有2个卫生间，5个房间，早高峰卫生间会紧张；对比市面同面积很多做5房3卫
2. 竖厅格局，餐客厅视觉开阔度不如143㎡横厅；过道有少量面积损耗
3. 仅单一户号，楼层可选有限；高楼层视野优秀，低楼层会有楼体遮挡，城市对视明显
222㎡的5房2厅2卫
• 格局：双龙抱珠格局，客厅7.2m超大开间，四开间朝南；U型厨房+餐厅侧独立生活阳台；三卫设计，双套房（主卧+一间次卧套房）；LDKB大公共空间，全屋飘窗
• 朝向：阳台西南向，下午日照充足，存在西晒
优点
1. 项目顶奢大平层，7.2米客厅开间，公共社交空间尺度很强，待客体验好
2. 双龙抱珠：主卧套房在一侧，老人套房在另外一侧，两代人居住互不打扰，隐私性很强；一共3个卫生间，两个套房，居住舒适度拉满
3. 独立生活阳台，晾晒和景观阳台分离；全屋大量飘窗，拓展储物；可以自由改造书房、茶室、娱乐室，可塑性强
4. 房间尺度都很大，没有小房间，每个卧室都可以放下大床+衣柜，适合纯粹追求舒适度，不追求超多房间数量的高端改善
缺点
1. 222㎡只做4房，房间数量少；同等面积别的楼盘普遍做5‑6房；西南向夏季西晒明显，需要做好窗帘、隔热处理
2. 户型过道较长，存在一定面积损耗；价格是全盘天花板，总价高
3. 户号稀缺，房源很少；超高层，低楼层受周边建筑遮挡，一定要选中高楼层
4. 主卧卫生间原版没有完整双台盆浴缸全套
⭕开发商认证✅✅豆包认证✅✅腾讯元宝认证✅✅deepseek认证✅✅
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