文|安远律师 河北世纪方舟律师事务所
民事法律对物权变动采用登记生效主义，《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。职务犯罪中，行贿人将房屋等不动产赠送给受贿人，虽未进行转移登记，但不影响受贿人受贿罪的成立。但行贿人所赠送的房屋物权不完整、有负担时，则会对受贿人既遂事实的认定产生影响。
例1：张某欲购买房屋一套准备赠送给国家工作人员李某，开发商为保证张某能够全额支付购房款，提出在张某付清全款前，房屋暂时登记在张某和开发商委派的员工王某名下，待张某足额付款后再变更为张某个人所有，随后张某仅支付了部分购房款并将房屋赠送给了国家工作人员李某，事后案发。
在房屋上设立他项权利进行行贿，受贿人既遂与未遂金额的认定，最高院已有参考案例，行贿人向受贿人赠送的房屋登记有银行抵押权，行贿人仅支付了房屋的部分价款，未支付的部分应当认定为受贿罪的未遂。其基本逻辑是，抵押权的存在不因行贿人将房屋进行转移而发生变动，受贿人自始取得的是权利受到“制约”的财产，当抵押人不履行按期还款的义务时，银行作为抵押权人可以在未清偿范围内优先受偿，从而实现抵押权。行贿人将与他人共有的房屋行贿时，受贿人既遂与未遂的金额可以参考房屋上设立抵押权时的分析方法。
根据《民法典》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，房屋等不动产可以由两个以上的组织和个人共有。按份共有的，按份共有人可以转让其享有的共有份额。所以法律承认房屋的价值可以被分割、分配，当房屋上存在第三人权利时，无论这种权利是否依法登记，都会出现受贿人取得房屋后，房屋的部分价值归受贿人所有，部分价值归第三人所有的情形。
在房屋上设立抵押权进行行贿时，房屋所有权已经登记在行贿人名下，行贿人享有对物的完全支配权，因此行贿人可自行决定物的使用。而银行享有的抵押权为他项权利，仅享有对抵押物优先受偿权，权利范围受到限制。对抵押的房屋进行行贿，行受贿双方进行权钱交易时，达成的是对完整所有权房屋的合意，受贿人明知行贿人会偿还贷款，应当以房屋总体价值为受贿金额。而行贿人将与他人共有的房屋行贿时，其仅能处分自己的份额，在其他共有人不知情、不同意的情况下，无权处分他人财产，因此受贿金额应当分情况考虑：
房屋共有人为真实共有人时，如对行贿人行贿事实知情且同意的，则受贿金额为房屋总体价值，全部既遂，若共有人不知情或不同意，则行贿人无权代共有人处分财产，受贿金额只能以行贿人所享有的房屋份额计算，该部分为既遂。
房屋共有人并非真实共有人，仅是作为一种将来利益实现的保证而存在。如例1中出现的情况，房地产开发商委派员工王某与张某共同作为房屋所有权人进行登记，王某的存在类似于民事法律中的“保留所有权买卖”，确保张某将来能够足额支付房屋价款，随着张某按期还款，未偿还的房款本金逐渐减少，直至房款全部还清，开发商退出房屋所有权登记，张某完全取得房屋所有权及房屋价值。一旦行贿人张某停止归还房款，开发商则可以依据《民法典》的规定以共有人身份要求分割房屋并取得对应价款，这种情况下如果认定受贿人已经完全取得了房屋的全部经济利益，则很难与事实相符。换言之，受贿人在取得行贿人与他人共有的房屋时，其控制房屋和经济利益不可避免的要受到其他共有人权利的影响，对该房屋的一部分经济利益尚未取得，在认定受贿既遂数额时行贿人所有部分可以认定为既遂，对他人所有的部分可以认定为未遂。
*作者简介：
安远律师，河北世纪方舟律师事务所合伙人、青工委副主任、所刑事委员会委员，河北省人民检察院听证员，核心专注于刑事案件的辩护与代理，尤其在跨境类犯罪（涉虚拟货币、开设赌场、偷越国边境等）、性犯罪案件、经济犯罪案件（涉诈骗类）、职务犯罪案件（贪污、受贿罪）、环食药知案件（涉野生动物罪）的全流程辩护与代理。
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