深圳湾畔，红树林湿地向南铺展，一座百万平方米的综合体巍然矗立；江苏南通海门，老体育场的奔跑记忆与海门鸿謇广场·状元里的潮流灯火重叠，日均3万人潮涌入这座新晋地标。
两个相隔千里的城市更新项目，出自同一家之手——金地集团。但金地集团在两地的角色截然不同：在深圳环湾城，它是“代建操盘手”；在海门鸿謇广场，它是“代建+委托管理运营”的全链条服务商。无论哪种角色，金地的城市更新方法论都不是标准化复制，而是量身定制的赋能，在存量更新时代，这种“新旧嫁接”能力是其长期房地产开发、成熟的招商体系、全国性品牌资源、全周期运营能力积累的结果。
海门鸿謇广场：“旧”土地上长出“新”商业
效果图。图源/企业供图
2026年盛夏，沉寂多年的海门老体育场因鸿謇广场·状元里预开街重归喧闹，日均3万人潮涌入。市民感叹：“找回了老体育场边的烟火气，但更潮！”
这背后，是金地在“旧”土地上实践“新旧穿插”理念的一次更新探索。老体育场曾是海门生活地标，随城市重心转移而沉寂，改造前功能滞后。作为区属国企的业主方要求“既要保留海门特色与怀旧元素，又要呈现更国际、更海派的更新”，让这里成为本土底蕴与潮流首店同台对话的复合场域。
从空间规划之初项目便将文化叙事嵌入建筑肌理，这是“新旧嫁接”从概念走向现实的第一步。深度挖掘张謇实业精神与本土状元文化，打造文化记忆景墙、城市历史地图、艺术装置与实景演出，同时将张謇创办的百年老字号“颐生酿造”引入街区，使项目的焕新真正根植于海门文脉。
项目严格遵循“原址拆迁、原址还迁、面积平衡”三大原则，做到“更新不颠覆、焕新有温度”。其中，集约利用约5万平方米有限地块，更新为海门商业文化地标综合体，叠合商业MALL、开放式街区、写字楼、品质住宅、酒店、学校等复合功能。
“盒子MALL+开放式街区”的双核空间布局，被视为“量身打造”的方案。封闭式MALL主打全天候家庭消费，开放式街区承载文化场景体验与夜经济，两种形态互补，覆盖全时段消费需求。整体建筑设计以张謇实业精神与江海文化为内核，借鉴太古里式的低密度街区质感，将“折纸艺术”转译为丰富的几何折线、折叠体量与错落露台，刷新建筑天际线；同时，应用退台、外摆、连廊、中心广场等手法，把街区还给居民。
好的空间只是载体，好的故事更在于这座全新的文化商业地标带来的消费体验。为此， 项目打出“首店经济+传统品牌+非遗文化”的业态组合拳。“70%首店经济，搭配10%老字号与20%传统品牌。”这种互补穿插的业态组合逻辑清晰，首店抓流量、造话题，老字号稳基本盘、续文脉。目前，CINITY LED影院-中影嘉莱、“胖改”会员综合超市－鹏泰超市、奥莱超吉仓等南通首店品牌已强势入驻鸿謇广场，珂缔缘、潮汕荣记、Rumrum、星巴克绿标店、85°C等海门首店品牌已开业。
图源/企业供图
“截至目前，整体招商率超80%，重点品牌陆续完成装修开始营业。”据项目负责人介绍，无论是从客流还是销售额都已经超过预期，这一数据验证了这套城市更新模式的有效性。
这套逻辑从图纸变为现实，离不开金地“代建+委托管理运营”模式。区属国企把控资金与民生底线，金地补足市场化运营——包括招商体系、全国品牌资源、全周期能力，实现“国企担当+专业赋能”的协同。
值得一提的是，在鸿謇广场，金地展现了城市更新全周期服务商的复合能力：以在地文化研判为起点，把张謇精神与海门记忆转化为叙事资源；在老城约束下精细化规划复合功能；以首店矩阵制造流量；以全国资源适配三四线土壤；以大资管闭环兑现资产价值；以政企协同保障公共与商业双赢。
鸿謇广场的成功，在于没有用崭新建筑抹去老体育场的记忆，而是用张謇精神、状元IP、海派建筑、精致烟火与首店经济，让老城繁华以更“潮”的方式回归，重塑城市历史廊道，策动都市商业脉搏，打造海门文化新地标与全龄段共享的社交目的地。
深圳环湾城：垂直城市功能重生
效果图。图源/企业供图
当海门老体育场发生巨变的同时，千里之外的深圳福田区南部，金地工业区这片承载近四十年城市记忆的土地，正以金地环湾城的姿态焕新登场。
这里所处的大金沙片区涵盖上沙、下沙、沙嘴、沙尾四大城中村，总投资超300亿元。金地环湾城作为片区标杆项目，带来的最直观变化就是城市界面的彻底焕新，也意味着业主能享受项目自身“所见即所得”的确定性：实景现楼已经呈现，地下车库归家空间的星空吊顶、地上公区的质感皆可实地感受。
2015年金地工业区列入更新计划后，旧厂区历经六年蝶变，于2021年正式命名为金地环湾城。在约9.6万平方米土地上，规划了住宅、写字楼、公寓、酒店、购物中心等多元业态，并配建九年一贯制学校与幼儿园，总建筑面积达105万平方米。这种“垂直城市”的规划理念，在有限空间内实现了多重功能的有机叠加，为深圳中心区高密度开发提供了可行路径。
项目最突出的价值在于公共利益与商业价值的双重赋能。民生维度，配建的红岭教育集团红树林实验学校由福田区政府重点打造，是一所72班九年一贯制公立学校。教室面积比普通教室大20%以上，并采用跨学科融合课程，为片区提供了高规格公办教育资源，“目送式上学”成为入住即享的日常场景，彻底解决了高知家庭的后顾之忧。优质教育保障了居住的“软实力”与民生底线。
商业维度，项目引进新加坡知名高端酒店品牌“嘉佩乐”的深圳首店，其严苛的选址标准本身就是对项目地段价值和圈层高度的强势背书。加之近万平方米的绿地公园与约15万平方米无界漫游商娱空间的规划兑现，一个“自循环”的城市生态系统已然成型，让社会效益与商业价值在相互支撑中实现共赢。
效果图。图源/企业供图
大体量旧改的价值，还在于开发过程中对复杂命题的回应与克服。福田中心区旧改面临多方协调、资金链、周边环境以及高密度居住体验等多重挑战。福田区全资国企“福田投控”为项目注入强大保障，以国企信用背书确保资金链稳健，给购房者吃下“定心丸”。项目加速兑现约8500平方米城市绿地公园与臻境私家花园，并以“实景现楼”对冲未来不确定性；在产品设计上，约125平方米经典3+1房实现高实用率，约150平米天际泛会所更让部分户型可俯瞰香蜜湖与深圳湾红树林湿地公园，将超高层劣势转化为俯瞰城市的独特优势。
金地环湾城的更大价值在于重新定义了城市更新理念：不只追求建筑更新，更强调功能更新、生活更新与片区活力的整体提升。它没有做孤立于城市之外的居住孤岛，而是嵌入城区脉络，通过多元业态协同为片区提供可持续公共价值。从工业遗存到垂直城市，金地环湾城不仅改写了一片土地的命运，也为深圳高密度都市更新提供了一种可参照的样本。
不复制、只适配，金地城市更新的双城答卷
两个项目共同指向金地城市更新方法论的核心：运营前置、政企协同、新旧嫁接。
在深圳，国资“控盘”确保稳健，金地“操盘”实现产品力的跃迁。环湾城的落地，验证了金地在超大城市核心区做“垂直城市”的综合统筹能力，从工业记忆到滨海都会，一个百万平方米综合体的系统化交付，体现的是对公共配套、空间品质与片区活力的全局把控。
在海门，国企担当守底线，金地集团专业运营让鸿謇广场的走红，验证了金地集团在三、四线老城做“新旧嫁接”的精细化运营能力，不是复制一线标准，而是将上海的前沿品牌与本地特色结合，也就是成熟方法论适配本土文化土壤，让老城的烟火气以更“潮”的方式回归。
从深圳湾到海门老城，金地展现了城市更新“手艺人”的精耕细作，没有贴牌式的标准化输出，而是深度理解每一块土地的文化基因与消费逻辑。结合当地风土人情来定运营规划，这一步走得很细，能让项目在当地更有辨识度。当红树林的海风与状元里的灯火各自点亮，金地交出的不只是一份项目答卷，更是一套可参照的城市更新方法论，那就是既给当地带来新的体验和休闲空间，也重新定义了城市更新的温度与底气。
文/袁秀丽
编辑 岳彩周
校对 柳宝庆
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