2026年2月，美国房贷利率三年半来首次跌破6%，一度把住房可负担性推回2022年以来最好水平。但这份“窗口期”只维持了几周，利率很快重新逼近6.5%，此后一直站在6%上方。 摩根士丹利的一份最新分析给出了更冷静的判断：买房人可能已经错过了最好的利率窗口，而且未来也很难等来真正的“便宜”。 该机构财富管理高级经济学家兼策略师莎拉·沃尔夫在6月16日的报告中，对房贷利率稳定在4%、5%和6%三种情景做了测算。结果显示，无论利率落在哪一档，购房者的月度持有成本都远高于2022年之前二十年的水平。 在基准情景下，房贷利率逐步回落到5%，月供占家庭收入的比例会从目前的24%降至约21%。但这一数字仍明显高于2007—2009年金融危机后约15%的平均水平。即便按照最乐观的4%利率情景，可负担性也只是温和改善，依然回不到2022年前的常态。而如果利率维持在6%——摩根士丹利认为这一情景越来越可能——未来几年可负担性的改善几乎不会实质化。 从绝对金额看，当前购买一套中位价住房的月供约为2000美元，大约是五年前的两倍。另一个更直观的对比是：1990年至2021年间，住房比现在更难负担的时间只占约15%。也就是说，即便经历了利率的短期回落，美国楼市仍处于历史性紧张区间。 摩根士丹利的模型传递出的信号很明确：2026年初那波利率回落带来的可负担性改善，可能已经是买房人近期能看到的最好局面。

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