2026年的南雄楼市，正在上演一场“冰火两重天”的魔幻大戏。

南雄市统计局数据显示，1-4月全市商品房销售面积4.99万平方米，同比下降23.1%。然而，韶关房地产市场月报却显示，1-6月南雄市商品住宅成交面积同比增长16.4%；成交均价同比上涨3.2%。

量在跌，价在涨——背离背后，是南雄楼市正在经历的极端撕裂。

同一座城市，碧桂园北城之光6700元/㎡一房难求；南雄湖口教师楼二手房仅2026元/㎡。6700和2000之间，差了3.3倍。

主城区：6700的天花板与“北城”的野心

雄州街道是南雄的政治经济心脏，也是全市唯一站稳6000元+的区域。碧桂园北城之光6700元/㎡领跑全市；翰林轩6350元/㎡；南雄紫辰府6400元/㎡；雄州名园5888元/㎡。

支撑高价的逻辑很清晰——品牌+地段+产品升级。碧桂园北城之光位于黎灿学校新校区东北侧，学区溢价叠加品牌效应，硬生生在县级市撑起了一个6000+的价格体系。

南雄市2026年第二季度存量住宅用地项目清单显示，雄州街道密密麻麻分布着锦绣名都、钢琴小镇、尚书府、北城印象等多个项目。“三旧”改造项目——莲塘下庙村、果山等——也在排队入市。旧改正在重塑主城区的城市界面和房价天花板。

但高价的另一面是尴尬——5月南雄市商品房均价仅4496.19元/㎡。6700的豪宅，只是少数人的游戏。

珠玑镇：文旅IP与3000的“现实”

珠玑镇是南雄楼市最魔幻的存在。

紫气东来·云水间，位于珠玑巷文化旅游区旁，均价高达6800-7500元/㎡。然而，同一片区域的顺雄珠玑1号二手房均价仅3000元/㎡；新房尾盘清售价约4100元/㎡。

同一个镇，文旅盘7500，二手房3000——相差2.5倍。

文旅+地产的模式，在珠玑镇撑起了一个价格孤岛。但这类资产的流动性风险极高——住的人少、租的人少、接盘的人更少。南雄市自然资源局7月还挂牌出让了珠玑镇旅游大道与乡道Y028交汇处地块。政府在推地，但市场接不接得住，是另一回事。

乡镇：2000的“地板价”与冰冷的现实

南雄乡镇楼市正在经历最残酷的价格战。

南雄湖口教师楼二手房均价仅2026元/㎡；汇景雅居二手房3100元/㎡；银兴花园3300元/㎡。

2000元/㎡——在2026年的广东，这几乎是地板之下的价格。更残酷的是，湖口教师楼同比去年同期下跌24.94%。一年跌了四分之一。

南雄市房价分布数据显示：4千以下占7.4%，4-5千占40.7%，5-6千占40.7%，6-7千仅占11.1%。超过四成的房子在4000-5000元区间，这才是南雄楼市最真实的底色。

二手房：4989的“遮羞布”与残酷的分化

8月，南雄二手房挂牌均价4989元/㎡，环比上涨0.35%。表面看还在涨，但扒开来看——翰林轩4300元/㎡、华南丽苑3898元/㎡、汇景雅居3100元/㎡、湖口教师楼2026元/㎡。

同一个二手房市场，5000和2000同时存在。 南雄楼市的价格体系，已经撕裂成了至少四个层级。

三个核心问题，直指南雄楼市的病灶：

第一，销售在跌，成交主力却是南雄。

2026年1-6月，武江区、南雄市、曲江区三个区域合计成交49.07万㎡，占韶关全市成交面积的59.8%。南雄是韶关楼市的三大支柱之一。

但与此同时，1-4月南雄商品房销售面积同比下降23.1%。全市的支柱在萎缩——这不是局部问题，是结构性问题。

第二，供应在收缩，但需求更冷。

1-4月韶关全市住宅新批上市面积同比骤降70.3%。开发商已经不敢拿地、不敢推新了。但南雄的销售面积依然跌了23%。不是供应太多，是买的人太少。

第三，政策在发力，效果待验证。

南雄市2026年4月推出购房补贴：二孩家庭1万元、三孩家庭2万元、港澳居民1万元。高层次人才购房还可获房企1-3万元返款。韶关全市层面，首套房贷利率最低降至3.0%，首付比例低至15%。

但问题是——在房价一年跌25%的市场里，1-3万补贴能改变什么？

南雄楼市正在经历的，是一场典型的人口流出型县域市场的深度撕裂——

主城区靠“北城”概念和学区撑价格，珠玑镇靠文旅IP撑门面，乡镇靠2000的地板价撑底量，而全市被销售面积暴跌23%和极端价格分化压得喘不过气。

6700的碧桂园和2000的湖口教师楼之间，隔着的不是地段，是南雄楼市全部的撕裂与挣扎。

对刚需而言，4000多的均价在广东已经算是“洼地中的洼地”。但对投资者——在一个人口流出、产业薄弱、价格分化的县级市，买房容易，卖房难。

南雄楼市的真相是：少数人在狂欢，大多数人在沉默。