城中玄武湖畔的金陵玖园，卖出了首套二手房。
就在刚刚，锐评君在二手房平台上看到：金陵玖园一套建面仅64.09㎡的小户型，以总价445万成交，折合单价约6.9万/㎡。
虽然是小户型、低总价，这套小户型的成交单价，直接登上南京近90天二手房最高成交单价榜单第二名，仅次于百家湖佳湖绿岛，领先城东帝豪花园别墅、河西中海玥花园等一众改善大户型房源。
01
金陵玖园位于玄武门板块，紧邻玄武湖、明城墙，坐拥主城成熟配套，是近年城中板块罕见的低密改善项目。
2019年7月，银城以底价25.1亿拿下城中G38地块，整个项目包含低密住宅、商业办、酒店式公寓、金陵文化藏馆等。
其中，住宅部分共12栋5-6层低密房源，主力户型以建面约200-600㎡产品为主，面向顶级改善人群，一经上市，便填补了区域多年的高端住宅空白。
金陵玖园当年的开盘，也是相当“壕”——首开便要求首付8成，个别房源总价超4000万，却依然阻挡不了富豪们的热情，纷纷报名摇号。
2022年11月，金陵玖园迎来首次交付，之后虽有房源挂牌，但数量少、房主惜售，至今二手房平台上仅有5套在售、1套成交。
翻看网上房地产备案数据可以看到，而这套刚刚成交约64.09㎡房源，位于小区220栋顶层，当年新房备案单价达到7.7万/㎡，总价约493万。
对比二手房445万的成交价，资产缩水约48万；相较于挂牌价，也出现了60万的议价空间。
但即便如此，这套房源的成交单价也跑赢了南京绝大多数二手房，是近90天内成交单价第二高，站稳全市二手房顶端梯队，印证主城地段对二手房市场行情的强力支撑。
需要注意的是，金陵玖园这套约64㎡的房源户型较小、功能性单一，因此不能代表小区整体行情。
相对来说，小区内真正坐拥湖景的低密大户型，居住纯粹度更高，未来二手房价格大概率将走出独立行情。
02
梳理近90天南京二手房高价榜单不难发现，能够站稳价格高位的房源，往往手握普通二手房难以企及的稀缺特性。
以近90天内总价最高榜单为例，从景枫你山、帝豪花园别墅到佳湖绿岛、海玥花园，要么占据城市核心资源，要么是市场稀缺产品，成交价格屡破记录。
比如江宁的景枫你山，今年已多次在最高榜单上出现。
小区坐落方山脚下，坐拥方山景观资源，大量房源附带庭院，是南京稀缺低密别墅社区也是江宁改善别墅标杆。
今年小区在二手房市场活跃度颇为频繁，截止到目前已成交8套，总价千万级以上房源就有3套。
3月12日，小区一套总层高4层的联排，卖出了1628万总价，折合单价约3.88万/㎡；
3月23日，一套建面约268.87㎡的房源，成交总价1020万，单价约3.79万/㎡；
5月23日，一套户型建面约418.97㎡房源，成交总价1700万、单价约4.1万/㎡。这也是小区历史最高总价房源。
榜单第二名的帝豪花园别墅，位于城东富人区背靠紫金山山麓，拥有得天独厚的山景资源。
小区开发年代较早，社区成熟度高。社区以独栋、双拼别墅为主，叠加不可复制的紫金山资源，拥有长期价值支撑，是南京 “老钱” 圈层偏爱的改善选择。
今年6月，一套建面约240.97㎡的独栋别墅，在买家砍价422万之后，以总价1666万成交，单价约6.9万/㎡，是小区历史单价最高的一套成交。
和景枫你山、帝豪花园别墅的山景+别墅不同，河西的海玥花园则是以绝对的地段优势，常居南京二手房高位。
作为河西中部标杆次新大平层豪宅，海玥花园的核心优势是河西中地段资源、成熟的配套以及改善大平层的居住体验，常常被视为河西二手豪宅的风向标。
6月28日，海玥花园A区一套建面约235.95㎡大平层，成交总价1333万，折合单价约5.65万/㎡。
相比来看，海玥花园B区的市场活跃度更高，今年以来已有多套千万级房源成交。
这些千万级豪宅成交固然亮眼，但若把时间拉长就能看到，豪宅资产也未能逃脱市场下行带来的影响。
比如卖出1333万总价的海玥花园A区，同样户型在去年2月，还卖出了小区的历史最高价——总价1565万，单价高达66288元/㎡。
还有景枫你山，建面约268㎡的别墅在2024年1月，卖出过总价1456万、单价5.46万/㎡，是小区历史最高单价。
而同样面积的房源，在今年3月，成交总价为1020万、单价约3.79万/㎡。
但毋庸置疑的是，南京高端豪宅的门槛依然强悍——成交价虽较前几年的峰值有所回落，但价值高位未受动摇，成交单价与总价区间依然稳居全市二手房金字塔的顶端。
03
昨日（8月17日），国家统计局发布《2026年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，数据显示，南京7月新房价格环比上涨0.1%，二手房价格环比下降0.3%。
整体来看，南京楼市正处于新房企稳、二手房降幅收窄的阶段，但细分户型价格指数却透露出关键信号。
新房：90㎡及以下户型环比降0.1%，90-144㎡主力刚改户型环比持平，144㎡以上改善大户型环比上涨0.5%。
二手房：90㎡及以下刚需小户型环比下跌0.5%，90-144㎡主流次新户型环比下跌0.2%，144㎡以上大户型房源环比上涨0.2%
可以看到，无论是新房还是二手房房，144㎡以上改善户型涨幅最大，意味着当下改善置业是拉动房价的主要力量，也说明拥有稀缺资源的改善住宅超强的抗跌属性。
但需要提醒的是，改善不等于盲目追高，买房人需要谨慎判断房源是否占据城市核心地段？是否拥有难以复制的景观或资源？是否具备过硬的产品力和居住纯粹度？只有同时满足这些条件的资产，才能在周期波动中真正站稳脚跟。
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