文/广州进深 严明会
广州又一老盘申请调规。
8月17日，广州市规自局发布了敏捷东樾府项目建设工程设计方案审查及调整批前公示。
这个坐落于增城石滩镇的大盘，已经卖了5年多。
在市场竞争加剧、项目销售逐步陷入“僵局”的节点，开发商敏捷地产选择主动出手——
一口气砍掉了三栋楼。
01
具体来看：
1）项目原规划28栋住宅楼，调整后，变成25栋住宅楼，减少了3栋。
从规划图纸可见，拟取消的三栋楼主要位于小区西侧，即二期位置。
此番变动，不只是楼栋排布重新优化，部分产品也从板楼切换为了塔楼设计。
与此同时，还涉及相对应的地面机动车位置调整、住宅楼层数、轮廓的调整及变配电房位置、绿地率的调整。
2）地下车库及设备用房轮廓、面积调整，建筑面积由133670㎡调整为141136.41㎡。
3）垃圾收集站调整至地块西北角。
离20#住宅楼很近，介意的买家注意避开这栋楼。
项目整体调整后，主要经济技术指标为：
总用地面积108089.57㎡，其中可建设用地面积108089.57㎡，容积率3.0不变，建筑密度20.30%不变，绿地率30.12%，增加0.02%。
总建筑面积478936.49㎡，增加12839.49㎡；计容建筑面积为324268㎡，其中住宅建筑面积311788.09㎡，减少139.91㎡；商业建筑面积3032.39㎡，不变。
其他配套，诸如幼儿园、物业管理用房、文化活动站、老年人星光之家等都不变。
02
敏捷地产很是偏爱增城。
敏捷东樾府项目，是它在增城落下的第15子。
2020年5月，敏捷拿下以23.3亿元总价拿下增城区石滩镇麻车村83102213A19099号地块，成交楼面价7984元/㎡。
地块北面是敏捷的另一个盘，敏捷绿湖国际城。
拿地后三个月，敏捷东樾府项目动工。
当时，敏捷还专门搞了个动工盛典，很是喜庆。
顺便提一嘴，在敏捷东樾府地块之后，敏捷在广州土拍市场就此“沉寂”。
直到2025年5月30日才重新亮相，一口气拿下番禺区钟村街市广路隆辉A地块一、二和D地块一、二，共4宗地块。
总拿地价33.17亿元，楼面价在1.3万-1.44万/㎡。
这几宗地，打造成了如今的敏捷·万博金湖壹号，卖得很不错。
而敏捷东樾府，在2020年底入市，主推建面约65-105㎡的二至四房，涵盖多种面积段与户型布局。
五六年过去，小区二手房早已在市场流转，挂牌均价8685元/㎡（数据来源：贝壳找房）。
而新房依然在售。
截至目前，项目累计网签1665套，成交金额18.28亿元，尚未收回全部地价款。
眼下，增城的房子不好卖，旧改楼盘去化更是难上加难。
敏捷此次申请调规，想来便是希望通过规划方案调整，试图打开新的局面。
一方面，剩余未开发地块，需要结合当下市场产品需求优化；
另一方面，也会对车位、公建配套、楼栋排布、建筑指标做适配性修正，以平衡货值、配套规范与现实建设条件。
一路跟随增城刚需市场起伏，敏捷东樾府价格也几经波动。
当年首开时，成交均价超1.6万元/㎡；
今年最新成交均价8340元/㎡，比二手挂牌价还低，几乎贴着地价在卖房了。
广州敏景房地产开发有限公司（以下简称“敏景地产”），是敏捷东樾府项目的开发主体。
该公司成立于2020年6月，由广州市敏捷房地产开发有限公司100%持股。
敏捷集团副总裁黎晓敏，目前担任敏景地产执行董事、经理。
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