万科传奇 · 产品系深度

深圳定下"骨子里的中国"

全国18年铺了6座第五园

一座园林，如何长成一个全国IP

深圳 · 上海 · 扬州 · 南宁 · 珠海 · 中山

万科 · 第五园 · 产品系全景

2005年，当全中国楼盘都在疯狂copy"欧陆风情"时，万科在深圳坂田做了一件逆行的事——用一座"骨子里的中国"的园林，向西方建筑叙事发起了一次温柔的反击。它叫第五园。

很多人以为第五园只是深圳的一个小区。但真正的故事是：深圳第五园的伟大，奠定了整个系列的成功——它不只是一座楼盘，而是万科给整个产品系定规矩、立标准的"开山之作"。此后18年，这座"园"从深圳一路长到上海、扬州、南宁、珠海、中山，一共6座、一城一味，每一座都站在深圳的肩膀上。

全国布局

6座

深·沪·扬·邕·珠·中

跨度时间

18年

2005 → 2023

深圳首发

100%

346套当天售罄 · 3.5亿

产品定位

塔尖

城市别墅·洋房社区

01 开山之作：深圳第五园"伟大"在哪？

要理解全国6座第五园，必须先回到2005年的深圳。因为后面的每一座，都是在回答同一个问题：深圳把"中式"做成了什么样？

第五园的名字就是野心。岭南有四大名园——东莞可园、番禺余荫山房、顺德清晖园、佛山梁园。万科取名"第五园"，摆明了要做继四大名园之后的中国"第五大名园"。2006年，万科请来设计理论大家王受之写下《骨子里的中国情结》，那句"给阳光一把梳子，给微风一个过道"，从此成为整个系列的传世注脚。

深圳第五园的"伟大"，在于它做对了两件事——

① 方向对了：逆欧陆而行

当年全国都在抄"欧陆风情"——罗马柱、尖屋顶、法式园林。第五园偏要反着来，做"现代中式"，被称"深圳地产的第一次中国表情"。它在万科的漫漫长卷里，第一次喊出"个性、本土、精神"三个词。

② 落地稳了：市场给了正反馈

2005年7月23日一期开盘，到场5000多人、1700余车，346套当天100%售罄，成交3.5亿。市场用真金白银证明：中式也能大卖。这一步，让万科有底气把第五园做成"可复制的全国系列"。

深圳定下的"规矩"——五字密码：村（村落街巷）、墙（马头墙/院墙）、院（天井庭院）、素（灰白清幽）、冷（冷巷竹影）。这套方法论，后来被原封不动地带到了全国每一座第五园，成为系列的"共同基因"。

02 凭什么能"铺"到全国？——产品系的复制逻辑

房地产界有个残酷现实：很多楼盘红了就绝版，因为它是"为这块地量身定做"的。第五园之所以能从一个小区长成一个全国IP，靠的是它把"成功"拆成了可复制的方法论 + 不可复制的在地化。

第五园全国复制的"三件套"

1. 共同基因（不变）：村、墙、院、素、冷的灰白中式方法论；"骨子里的中国"的品牌主张；现代中式园林的造园手法。

2. 选址铁律（不变）：每一座第五园都落在城市自然景观富足之处——深圳银湖山下、上海公园带、扬州瘦西湖旁、南宁那考河湿地边。塔尖产品系，只配最好的地。

3. 一城一味（求变）：DNA不变，但每座城市都做在地化表达——深圳做岭南风、上海做海派、扬州做瘦西湖诗境、南宁做宋式街巷、中山做岭南四园。

这，就是深圳第五园"伟大"的最大价值：它第一次让万科验证了"中式产品可以规模化复制"，从此万科手里多了一张可全国铺开的王牌。

03 一城一味：6座第五园，6种"骨子里的中国"

18年间，深圳种下的这颗种子，在6座城市开出了6种不同的花。它们共享同一套DNA，却各自活成了当地的模样。

① 深圳 · 开山之作 · 岭南风（第1座 · 2005）

在"岭南四园"基础上，探索出一种新型的、南方的、中国式的现代生活居所，深受文化人士和知识分子喜爱。

成绩：一期346套当天100%售罄、成交3.5亿，均价7000+，庭院别墅11000，创片区纪录。

② 上海 · 海派精雅 · 阳光天井（第2座 · 2007设计/2010竣工）

浦东曹路，多重庭院嵌套，设计了与众不同的"阳光天井"，材质细节透出文人式清雅，呈现海派生活的精致与愉悦。周边3公里范围内分布15个公园。

意义：验证了"中式+都市海派"的兼容性，证明第五园能进一线大都市。

③ 扬州 · 瘦西湖诗境（第3座 · 2018开）

瘦西湖景区扬子江北路与鉴真路交汇，叠拼+大平层，容积率仅1.2。将风花雪月的诗情与舒心实用的居住结合，是一处符合现代扬州人审美的诗意居所。

成绩：一期别墅年前售完，均价约2.5万/㎡、260㎡叠拼约650万/套，吸引大批南京富豪出手，"不仅可住，更可收藏"。

④ 南宁 · 宋式街巷（第4座 · 2019拿地）

兴宁东那考河湿地公园带，105亩低密地块，2019年7月万科7.33亿拿下（楼面价5833元/㎡、溢价126%）。取法宋代街巷制，布局"三街两巷八坊"，6层洋房、容积率1.8。

成绩：2020年5月首开均价12250元/㎡，连登南宁洋房金额/面积榜。

⑤ 珠海 · 岭南庭院（第5座 · 约2020）

深珠通道落脚点、与深圳前海一桥之隔。集岭南四大名园之精粹，精工十二道造园手法，打造三轴六院七律十二景、五重归家礼序。

意义：代表第五园"叶落归根"——从岭南出发，又回到岭南，完成产品系的闭环。

⑥ 中山 · 岭南四院（第6座 · 2020拿地）

古镇镇（中国灯饰之都）中心，2020年8月拿地（计容约6.5万㎡）。以"四进院落"打造中式庭院，汲取岭南园林灵感，营造"江南烟雨、雨打芭蕉"意境。

意义：深圳首创、中山收官——第六座仍回到岭南，印证"骨子里的中国"始终以岭南为根。

04 定规矩的"文化创举"：那栋300年的徽派老屋

深圳第五园之所以"伟大"，还因为它做了一件全国首创、后来被反复致敬的事——异地保护一栋300年的安徽徽派老屋，把它原样迁移到小区里，重建为一座文化地标。

这栋老屋的存在，让第五园不再只是一个"卖房子的小区"，而是一个真正有文化根基的"园"。它向全行业示范了：中式住宅的底气，不只是几张效果图，而是对真正老建筑的尊重与守护。

两个"首创"：

① 首创"现代·中式"民居探索——把传统审美翻译成现代居住语言；

② 首创"异地保护、迁移再生老房子"——给300年老屋第二次生命。

05 为什么说它改变了中国住宅审美？

深圳第五园的成功，不只是商业上的，更是行业上的。它用一座楼盘的震撼，把"中式"从冷门拉回了主流——

2004

"中国建筑珍品大院"奖

2008

中国建筑学会建筑创作荣誉奖

2005

深圳首届城市建筑双年展

广东省宜居示范社区等多项

从深圳到全国，第五园用18年时间完成了三件事：它让万科相信中式能大卖，让行业相信中式能复制，让市场相信中式是高级的。今天的楼盘随处可见新中式，但很少有人记得，这条路是从2005年深圳坂田那座"骨子里的中国"开始的。

尾声 · 知进

一座深圳第五园，

定下的是"骨子里的中国"的规矩；

六座全国第五园，

铺开的是中国住宅审美的一条新路。

真正的IP，不是复刻一个小区，

而是把一种审美，种进每一座城市的骨子里。

数据口径说明：本文数据取自公开报道主流说法。深圳第五园2005年一期开盘到场人数（5000+）、成交3.5亿等，不同来源略有出入；扬州首开时间（2018年8月亮相 vs 2019年8月新开盘）、南宁楼面价与首开价均按克而瑞等主流来源取数。第五园全国"6座"为截至2023年公开布局口径，不同城市项目落地进度与命名以万科官方为准。

—— 万科传奇 · 产品系深度 · 完 ——