老旧小区原拆原建签约率100%，居民自筹资金自主更新，其他地方能学吗？|巩持平|旧房|签约率|老旧小区

7月23日，绍兴越城区城南街道的工作人员熬了一个通宵。他们在等长城教苑最后一户居民签约。

这户居民身背贷款，房产早已抵押，家庭没有稳定收入，希望政府出钱回购房屋。街道工作人员沟通了一天一夜，帮助联系中介，把房屋挂牌出售，最终成交。

长城教苑273户居民由此实现100%签约。这是浙江首个预制板小区自主更新项目，住宅重建费用主要由居民自筹。

两年多前，杭州拱墅区朝晖街道的居民也经历过相似的等待，他们等了整整一年。

浙工新村最后一户未签约的是一名投资业主。2009年，他以接近每平方米2万元的价格买入房屋，一直等待拆迁。十多年过去，没等来征收补偿，却等到了居民自筹资金拆除重建，自己还要追加数十万元。巨大的心理落差，让他迟迟不肯签字。直到2024年5月，业主才主动找到街道：“看明白了。这个项目不会像传统拆迁那样给额外让步，继续耗下去没有意义。”

至此，浙工新村548户居民全部签约，居民自筹资金约4.9亿元，整体更新费用约5.6亿元，不足部分由旧房改造等专项资金补齐。

2024年，浙江省出台《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》。后续老旧小区申报自主更新，初步意愿同意率原则上要达到95%；项目正式启动，则要达到100%签约。

看着隔壁小区焕然一新，周边老旧小区的居民也动了心，有人找到街道办事处，有人向社区书记咨询：“我们能不能也自主更新？”但民意问卷一摸底，多数小区第一轮支持率便达不到95%，连启动程序都进不了。几个有改造诉求的小区，几乎都卡在了这道门槛前。

每家每户都有个性化诉求，协调难度随小区户数增加呈指数级上升。100%签约率，既是老旧小区自主更新的基础门槛，也是项目能落地的核心关键。

浙工新村和长城教苑两个案例中，100%签约率究竟是如何实现的？分析政策出台前后这两个典型案例，或许能为更多老旧小区的自主更新实践提供参考和借鉴。

堵点在“钱”

2024年4月，浙江省召开新闻通气会，作为全省首个自主更新项目，浙工新村的案例被正式介绍推广。看到这一案例，长城教苑居民找到社区和街道询问：“我们能不能也自己筹钱，把旧房拆掉重建？”

居民自发在小区里“摆起了摊”，自己设计表格，摸排业主意愿。一个多月后，190多名业主签下同意书。后续街道开展的前三轮问卷调查，同意率都在95%以上。

没想到，第四轮问卷发放下去，同意率一下子降到只有20%。“我们当时都以为项目就要夭折了。”长城教苑所在的城南街道相关负责人说。

转折点是建设单价公布。按照方案，粗算下来，最小户型44平方米换同面积新房，需要出资近10万元；主力户型55平方米，选择扩面至66平方米，预计出资20万元左右。

更新项目资金几乎完全由居民自筹，价格由当地国企根据建设成本和周边房地产市场情况综合测算，远超多数居民的心理预期。

“自主更新说是居民出钱，难道不是我们出一部分，政府再补贴一部分？”长城教苑居民王海泉是项目的坚定支持者之一，但他第一次听到价格时也感到意外。

自主更新和传统拆迁遵循的是两套不同逻辑。长城教苑所在长城社区居委会主任吕尧红说：“现在突然告诉居民，政府财政不兜底了，要自己花钱改造自己的房子，很多人一下子不理解，也不适应。”

居民要出多少钱，成为项目推进中最直接的争议点。

有人认为“不划算”。长城教苑有居民在2020年前后房地产市场高位时买入房屋，一套60多平方米的旧房花了100多万元。如今房价下行，还要再支付一笔更新费用，即使房屋重建后升值，也未必能够覆盖此前的买入成本。“最早一批住户买房只花了十几万、二十多万元，我们是后期高价接盘的，最不划算。”一名居民说。

也有居民很难拿出这笔改造资金。老旧小区里住着不少老年人，不是人人都有稳定的退休收入，很多老人出资需要依靠子女，可部分子女经济条件也不富裕。浙工新村地处杭州市区，出资标准更高，扩建部分的价格约为每平方米3.45万元。以扩面20平方米计算，仅扩面部分就需近70万元，再加上原面积重建、购买车位等费用，一户家庭可能需要支出上百万元。

资金问题进入家庭内部，又往往演变为产权和代际矛盾。有的父子意见不一，儿子要求新房必须登记在自己名下；但政策规定，更新过程中原房产证登记人不变，不能直接变更产权，后续过户需另行办理。有的原产权人已经去世，子女众多，遗产分割迟迟无法达成一致。浙工新村所在的朝晖街道相关负责人对此深有体会：“家庭纠纷不处理好，就没有人能够签字，甚至都搞不清楚到底该由谁来签。”

现实中的麻烦也会进一步降低居民出资意愿。浙工新村548户居民中，60岁以上的超过400人，80岁以上的有209人。老人普遍不愿折腾：搬家意味着离开熟悉的生活圈，看病、买菜、社交都要重新适应；不少房东还担心发生意外，不愿将房子出租给高龄老人。

更多居民是中间派，他们并非明确反对更新，而是对项目缺乏信任。

推进最难的时候，种种误解、质疑都冒出来了。吕尧红是离居民最近的人，“社会上有一种固有印象，觉得工程就像冰箱里的一块肉，能捞油水，个别居民私下会议论”。

表面上看，居民争论的是价格、面积和户型；更深层的命题在于，面对自主更新这一“新生事物”，居民与政府之间的信任该如何建立？

把账算透，把结解开

陷入僵局时，一批长城教苑居民主动找到城南街道，提交联名申请书，要求继续推进。

他们的理由很现实。长城教苑房屋面积从44平方米到72平方米不等，楼体破败肉眼可见：墙面大面积剥落，渗水留下的水渍清晰可见；台风来临时，一楼积水能漫到膝盖；白蚁蔓延，铸铁管道锈蚀断裂，部分房屋已经倾斜、开裂。

漏水还经常引发邻里矛盾，楼上渗到楼下，责任很难说清。预制板楼房隔音尤其差，“在家里讲话，周边都能听见”。这样的房屋，自住让人不踏实，进入二手房市场也很难流通。

要重新凝聚共识，首先回答一个核心问题：相比继续住、继续等，为什么自主更新更划算？

长城教苑最早的推动力量来自居民内部。支持更新的业主先建立微信群，把有共同意愿的人组织起来，再通过邻里和熟人关系逐户沟通。“我们小区每平方米卖五六千元都没人愿意接手。房子卖不掉，拆迁又等不到，资产相当于死死攥在手里，盘活不了。”居民潘丽娟到处与人“算账”——要想让资产重新具有使用价值和流通价值，自主更新几乎是唯一可行的路径。

吕尧红反复向居民解释，长城教苑地块面积小、形状不规整，没有足够的商业开发空间。“拆迁是政府为了土地开发、商业招商，所以给补偿；我们是房屋本身安全出了问题，要靠自己出钱改造。”

朝晖街道给居民算过一笔更大的账：“在拱墅区，类似的2000年以前建成的小区有300多个，涉及房屋近5000幢、居民近2万户。”随着时间推移，“年长”的房屋越来越多，完全依赖财政征收的传统模式注定难以持续。对不少没有征收计划、安全隐患又日益突出的老旧小区而言，自主更新可能是最现实的机会。

解释清楚“为什么居民要出钱”之后，还要尽可能降低居民的实际负担。

越城区住房和城乡建设局与城南街道到省级部门和厅局对接，争取政策支持。最终，原面积重建价格降至1780元，扩面价格降至8680元。

容积率同样关键。老式多层住宅的得房率较高，一旦改建为带电梯的小高层，公摊面积就会增加。如果建筑面积不增加，居民实际套内使用面积反而可能缩水。浙工新村的解法，是在不突破片区总容积率控制要求的前提下，通过街区层面的统筹平衡，实现小区内部容积率提升。长城教苑则因新建楼幢对周边小区采光影响很小，重建后规划同样允许容积率提升。

金融渠道也被同步打通。针对老旧小区自主更新，银行推出相应金融产品，采取薄利运行模式。公积金使用也更加灵活：浙工新村自主更新可以享受与商品房交易类似的政策，居民能够提取公积金余额、办理贷款；长城教苑居民还可使用直系亲属的公积金，作为房屋改造资金的补充。

但价格降下来、贷款渠道打通，并不意味着信任自然产生。很多矛盾越是藏着掖着越容易发酵，只有把成本、质量和规则摆到明面上，才能公开透明，如此才是破局的“杀手锏”。

2025年2月，浙工新村新房交付。建设期间，相关费用由国企垫资。居民回迁时，真金白银要拿出来了，项目又迎来一道难关。

这一次，质疑集中在房屋质量上。墙体水泥砂浆表层因水分挥发出现细微裂纹，一些居民将其理解为“主体开裂”；业主群里还出现大量关于“顶楼和地下室漏水”的讨论。随之而来的疑问是：如果质量存在争议，当初每平方米约3.45万元的扩面价格是不是太高？

街道在暴雨天公众号开直播，社区主任打着伞举着手机，到每一间房屋里检查。回迁期间，街道举行5场“红茶议事会”，围绕房屋质量、面积测绘和缴费问题逐项讨论；同时采访近100名居民，拍摄两三百条真实居住体验短视频，发到业主群里。

居民参与的审计小组将更新成本逐项拆解，造价台账基本公开。小区四面紧邻城市主干道和成熟居民区，开挖地下室需要进行大规模基坑支护，新建筑还要与既有城市管网重新对接，施工空间和组织难度远高于在净地上建设商品房。

当成本能够核验、质量能够看见、规则能够讨论，居民把账算清楚，共识随之形成。

这一经验后来也被运用到长城教苑。2026年7月12日，长城教苑启动集中签约。登记点旁专门设置了司法调解室，派驻律师、“老娘舅”和擅长处理矛盾的基层工作人员，集中处理产权、继承和家庭内部纠纷。“调解室里一直很热闹。”一名街道工作人员说。

集中签约头三天，签约率就超过70%。甚至半夜12点，现场已经排起三四十人的队伍；还有老人半夜带着躺椅守在门口，排了半宿。最终，仅用12天，长城教苑273户居民全部签约。

是个案，还是样本

浙工新村启动改造时，国内尚无成熟经验可供照搬。在朝晖街道工作人员的口中，这是“一只相当难啃的螃蟹”。

什么是自主更新？街道最初与居民沟通时，只能用“原拆原建、自主筹资”等笼统表述来解释。

户型怎么设计？浙工新村最初是一幢一幢陆续建成的，548套住房共有59种户型。设计单位将其归并为7种，供居民选择。居民需求在变，每种户型需要建造的数量也一直在变，像“搭积木”一样随时调整。建成后的小区，每套房的面积、架构和居民提交的申请一一匹配。

房子建好后怎么分？项目先后召开4次“自更会”，与居民反复讨论，最终确定线下两轮抽签方案：第一轮依据居民签约先后顺序抽取选房顺位号，但不抽具体房屋；第二轮按照顺位号，在与自家面积相对应的房源段内抽取最终房号。

在实践探索中，拱墅区发布《浙工新村居民主体的城市危旧房有机更新（试点）项目实施方案公告》，作为项目改造更新的依据。

此后，政策框架逐步完善。2024年4月，浙江出台《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》；2025年，《浙江省城镇社区更新条例》正式施行。

地方细则也在跟进。2025年11月，越城区发布《越城区预制板小区自主更新工作实施方案》；2026年6月，又出台《越城区预制板小区自主更新工作实施细则（试行）》，进一步明确流程和规定。例如，居民同意自主更新比例达到95%以上即可提交申请；更新项目允许适当扩容；增设的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道和外墙保温层等，不计入容积率。

这也意味着，到长城教苑推进更新时，已有成体系的政策文件和较为明确的规则制度可依循。