房地产的“苦日子”远未结束。当一些城市的新房价格数据开始飘红，市场似乎透出一丝暖意时，冰冷的财报却揭示了另一番景象：房企的亏损潮，正愈演愈烈。
根据Wind数据统计，在目前已披露上半年业绩的76家上市房企中，有多达55家出现了亏损，占比超过七成。更令人担忧的是，在这55家亏损企业中，有七成企业的亏损程度比去年同期还要严重。这意味着，它们不仅没有走出泥潭，反而陷得更深了。
这并非孤例。国家统计局发布的上半年数据显示，1-6月份全国新建商品房销售面积同比下降11.6%，销售额同比下降13.6%。这个降幅意味着什么？对比去年同期的数据便一目了然：2025年上半年，销售面积和销售额的同比降幅分别为3.5%和5.5%。短短一年，降幅直接扩大了超过8个百分点。
要知道，这并非在所谓“高基数”上的下跌。楼市自2021年进入调整期，至今已四五年，新房销售的基数本身已处于低位。在如此低的基础上，今年上半年销量依然能跌出两位数的降幅，只能说明一个残酷的现实：市场的购买力，真的还没有回来。
新房卖不动，房企收入上不去，出现大面积亏损，也就成了顺理成章的结局。
结构性上涨：被豪宅拉高的“平均数”
说到这里，很多人会产生一个巨大的疑问：这不对啊，今年很多城市的新房价格不是在上涨吗？国家统计局6月份的70城房价数据显示，有20个城市的新房价格环比上涨。房价在涨，开发商为什么还在亏钱，而且亏得这么惨？
这背后，主要有两个原因。
第一个原因，就是现在新房价格的上涨，根本不是市场行情火爆、大家抢着买房带动的普涨，而是一种典型的“结构性上涨”。
什么意思呢？就是现在市场上卖得动的房子，大多是主城区的一些高端改善楼盘。这些房子单价高、总价高，当它们大量集中入市并成交时，会直接把全市的新房均价给拉上去。
根据中指研究院的数据，今年1-5月，30个重点城市120平方米以上的改善户型成交占比已达到48%，接近一半。头部房企200平方米以上的高端住宅，销售额占比同比提升了超过10个百分点。
回想一下市场好的时候，刚需盘和改善盘是一起卖的，均价被拉得相对平均。而现在，刚需楼盘普遍卖不动，市场上的成交主力变成了单价更贵的房子，平均价格自然就上去了。
所以，当下的市场是一种“冰火两重天”的结构性行情。这些高端项目虽然单价高、有盈利，但整体体量毕竟是有限的。把它们放到房企全国的项目盘子里，根本对冲不了大量滞销的刚需盘所带来的巨额亏损。
历史包袱：旧债与老项目的双重绞杀
第二个原因，是房企的亏损，很大一部分并非来自今年新开发的项目，而是历史遗留的“旧账”在持续“爆雷”。
在过去房地产高速发展的黄金年代，很多房企在三四线城市、在核心城市的远郊地区，进行了大规模的囤地和建房。这些地块放到今天，去化压力极大，只能依靠降价促销、以价换量来回笼资金。很多项目实际上是在亏本甩卖。
再加上，很多房企之前依靠高杠杆疯狂扩张，留下了沉重的债务包袱，至今也没有完全出清。利息、债务违约成本，像吸血鬼一样，持续侵蚀着企业本已微薄的利润。
一边是老项目在亏钱甩卖，另一边是沉重的债务包袱压顶。两头挤压之下，就算有少数位于核心地段的项目能够赚钱，也根本填不上这个巨大的窟窿。所以，很多房企就处在一个持续亏损的恶性循环之中，难以自拔。
去杠杆时代：一场全社会的资产负债表修复
其实说到根上，这轮楼市调整，本质上是一场全社会范围内的“去杠杆”过程。
在居民端，大家正在主动降低负债，不敢轻易加杠杆买房。在房企端，则是在痛苦地还债、缩表、出清风险。
什么时候，居民的信心回来了，愿意重新加杠杆了；房企的债务也降到了合理水平，轻装上阵了。到那时，楼市的调整才算真正筑底。
好消息是，这个过程我们确实在往前走。例如，自去年以来，行业已经完成了约1.2万亿元的债务重组。居民部门的杠杆率也从之前62%的高点，降到了现在的59%左右。市场确实在缓慢修复，风险在慢慢出清。
但短期来看，想要快速筑底、快速反弹，对于绝大多数城市来说，压力依然巨大。这个“冬天”，可能还要再熬一熬。
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