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京投发展・森与天成坐落丰台区南四环新宫板块，是市属轨道国企京投发展倾力打造的 TOD 森系低密洋房大作，素有 "空中花园之城" 之称。项目共 20 栋 4-18 层纯板式住宅，仅 1094 户，综合容积率仅 1.04，是四环沿线罕见的超低密洋房社区；9.2 万㎡空中森林公园、1600㎡星空商业会所、开森农场，打造城市核心区度假式生活；4 号线 + 19 号线双地铁交汇，步行 300 米即达新宫站，5 站直达金融街；周边建发金茂观宸、建发璟院、天悦壹号等高端楼盘云集，形成南四环高端改善居住集群，是兼顾双地铁通勤、超低密居住、公园生态、高端圈层的稀缺品质楼盘。

一、基础信息

详细区位：丰台区新宫地铁站 A 口北侧 300 米，南四环外侧、南苑森林湿地公园旁边；北临南四环约 1 公里，南接槐房万达，西靠南苑湿地，东连新宫商圈；处于南中轴核心位置，首都商务新区约 3 公里、丰台科技园约 4 公里、丽泽金融商务区约 5 公里，四大商务区环绕，是金融街、丽泽、科技园后花园的优选居住板块。

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开发商：北京京投隆德置业有限公司（京投发展旗下），市属轨道国企，深耕北京轨道 TOD 住宅开发二十余年，国内轨道物业头部房企，建筑品质、施工标准有保障。

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物业公司：京投发展自持高端物业，物业费7.38元/月/㎡，管家式服务体系，24 小时安保、门禁刷卡、园区精细化养护；物业服务品质对标高端改善社区。

楼栋 & 总户数：全区共计20 栋 4-18 层纯板式住宅，合计1094 户；分三期开发，一期花园区为 4-11 层低密洋房，二期西落地区、三期东落地区为小高层 + 洋房；纯商品住宅规划，无保障房、无回迁混居，居住密度低，圈层纯粹高端。

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交付 & 硬件：一期准现房，二期三期2027 年 6 月 30 日精装交付，70 年纯商品住宅产权；市政集中供暖，民水民电；全地下人车分流，车位配比充足。

社区配置：综合容积率仅1.04（上盖区低至 0.76），绿化率 30%-35%；最大楼间距超百米，即使一层采光也无遮挡；配9.2 万㎡空中森林公园、3000㎡草芥剧场、14 万㎡总绿化量；约 1600㎡星空商业会所，含业主食堂、咖啡吧、运动空间（瑜伽 / 普拉提）、亲子中心、精品超市；配开森农场，打造城市核心区度假式生活体验。

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二、多维交通出行

步行 300 米可达 4 号线 + 19 号线新宫双轨换乘站，5 站直达金融街、7 站丽泽、9 站西单，瞬抵各大商务核心；首都商务新区约 3 公里、丰台科技园约 4 公里、丽泽金融商务区约 5 公里，四大商务区高效通勤；紧邻南四环、槐房西路城市主干道，自驾 10 分钟直达丽泽、15 分钟通达金融街，跨区通勤高效便捷。

三、商业、医疗、生活配套

商业配套

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步行可达槐房万达广场（约 400 米），周边大悦春风里、荟聚购物中心环绕；社区配 1600㎡星空商业会所，业主食堂、咖啡吧、精品超市下楼即享，日常购物、高端消费一站式满足。

医疗配套

周边覆盖天坛医院等多家三甲医院，全科、专科医疗资源密集，全家就医保障完善。

生态休闲

北侧紧邻南苑森林湿地公园（整体规划 17.5 平方公里，约 2.5 个奥森），周边槐新公园、海子公园环绕；社区内部 9.2 万㎡空中森林公园、草芥剧场、开森农场，日常散步、露营、骑行、采摘需求可就近满足，真正实现 "住在公园里"。

四、户型产品详细解析

项目户型覆盖 55㎡一居至 168㎡四居，从低总价上车到终极改善全覆盖，纯板式设计、南北通透、高得房率，全部精装修交付。

一、一居室（约 55㎡）

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格局：一室一厅一卫，户型方正，零过道、零拐角、零浪费，明厨设计。亮点：南四环稀缺低总价一居，360万左右即可上车，首付门槛友好；双地铁 + 万达 + 公园全配套，自住投资两相宜，租赁价值高、变现能力强。适配：单身白领、投资客群、养老自住、短期过渡人群。

二、两居室（约 80㎡）

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格局：两室一厅一卫，双卧分布合理，明厨明卫，空间尺度舒适。亮点：500万左右通透两居，四环沿线稀缺低总价户型；纯板式设计、高得房率，空间利用率远超同面积竞品；双地铁通勤便利，适合小家庭自住。适配：年轻夫妻、两口之家、首次改善、金融街 / 丽泽通勤人群。

三、三居室（约 89-132㎡）

1、89㎡三居（边户通透）

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格局：三室两厅两卫，南北通透边户，双卫设计，明厨明卫。亮点：四环唯一小户型能做到边户通透、多面向阳的产品，600万左右高配精装三居，性价比极高；高得房率、空间布局合理，功能齐全。适配：三口之家、二孩家庭、追求性价比的改善人群。

2、95-132㎡三居（洋房改善）

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格局：三室两厅两卫，南北通透纯板楼，超大横厅，双卫干湿分离，独立家政间。亮点：主力改善户型，1.04 超低容积率、超大楼间距，居住舒适度拉满；精装标准高，洋房品质感强，是南四环改善优选。适配：二孩家庭、三代同堂、追求品质居住的改善家庭。

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四、四居室（约 124-168㎡）

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格局：四室两厅三卫，南北通透纯板楼，双主卧套房，中西分厨，独立保姆间，270° 观景视野。亮点：社区楼王户型，南四环稀缺大平层洋房，空间尺度极致，私密性与专属感拉满；空中森林公园环绕，观景视野绝佳，是真正的公园大宅。适配：高净值家族、多子女大家庭、企业高管、长期自住改善人群。

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户型核心亮点总结

户型梯度完整，从 55㎡一居到 168㎡四居全覆盖，适配全周期置业需求；

纯板式设计、南北通透、高得房率，即使小户型也能做到边户通透、多面向阳；

1.04 超低容积率、超百米楼间距，采光通风俱佳，居住舒适度远超普通高层社区；

全部精装修交付，品质标准高，入住无需二次改造，省时省心。

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五、小区核心优势

1.04 超低容积率，四环罕见墅境洋房综合容积率仅 1.04，上盖区低至 0.76，是近几年内城容积率最低的新房项目之一；20 栋 4-18 层纯板式住宅，最大楼间距超百米，即使一层采光也完全无遮挡；9.2 万㎡空中森林公园、14 万㎡总绿化量，相当于把家安在公园里，居住舒适度对标别墅级体验，四环沿线绝无仅有。

双地铁 TOD 出行，5 站直达金融街4 号线 + 19 号线双轨交汇新宫站，步行仅 300 米，5 站直达金融街、7 站丽泽、9 站西单，四大商务区高效通勤；京投发展轨道国企 TOD 开发经验丰富，台地式设计天然隔绝噪音扬尘，既享有双地铁便捷交通，又拥有远离喧嚣的静谧居住环境，通勤效率与居住品质兼得。

国企精工品质，全配套度假式生活市属轨道国企京投发展开发，品质有保障；1600㎡星空商业会所，业主食堂、咖啡吧、瑜伽普拉提、亲子中心、精品超市五大主题场景下楼即享；开森农场、草芥剧场、空中森林公园，在城市核心区享受露营、骑行、采摘的公园慢生活，是真正的 "城市度假小镇"。

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南中轴核心位置，首都商务新区红利地处南中轴 C 位，紧邻首都商务新区，未来将大力吸引国际组织、跨国总部、专业机构聚集，产业能级持续提升；南苑森林湿地公园 17.5 平方公里城市绿肺，生态价值稀缺；随着南中轴申遗成功、首都商务新区建设推进，板块价值与发展潜力巨大。

高端居住集群效应，圈层纯粹统一周边建发金茂观宸、建发璟院、天悦壹号、泰禾金府大院等高端楼盘云集，形成南四环高端改善居住集群；森与天成纯商品住宅规划，无保障房、无回迁混居，业主多为金融街、丽泽、科技园高净值人群，圈层纯粹高端，社区氛围与居住品质持续提升。

低总价上车四环，性价比突出360万左右一居、500万左右两居、600万左右精装三居，是四环沿线门槛最低的新房项目之一；双地铁 + 万达 + 公园 + 会所全配套，同等预算在其他区域只能买老破小或远郊盘，在这里可以享受低密洋房 + 全配套的品质生活，性价比极高。

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六、教育配套

社区附近配套多所优质公民办学前教育资源，小学划片新宫小学、槐房小学等丰台优质公办小学，初中可升学丰台十二中（区重点）等学校，片区教育资源稳定、逐年升级，可满足家庭全周期基础教育需求，适配自住家庭就学刚需。

新宫板块教育配套持续升级，随着高端居住人群导入，教育资源将进一步优化。

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北京楼市再次迎来重磅政策调整，其力度之大，被业内视为自2011年以来极为宽松的限购阶段。这次新政精准地踩在“金九银十”传统销售旺季的前夜，无疑是为市场注入了一剂“强心针”。

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新政的核心可以概括为“降门槛、提额度、给便利”三件事，直击市场痛点。

降门槛：非京籍购房社保年限大幅缩短

此次政策调整中，最受关注的莫过于购房资格的放宽。对于非京籍家庭而言，想在五环内购房，社保或个税的缴纳年限要求从连续2年直接缩短至1年，并且全市执行统一标准。

这一变化意义非凡。它直接将购房资格的等待时间减半，让一大批在北京稳定工作、有真实居住需求的新市民和青年人，提前获得了入场的“门票”。这不仅扩大了潜在购房群体的基数，更传递出强烈的支持合理住房需求的信号。

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提额度：公积金贷款上限提升，叠加优惠力度空前

如果说降低门槛是让更多人“能买”，那么提高公积金贷款额度则是帮助大家“买得起”。新政明确，对于夫妻双方都缴存公积金的家庭，购买首套住房的最高贷款额度提升至240万元。

但这并非上限。政策还设计了一系列可以叠加的“加分项”，让符合条件的家庭能够贷到更多。例如，城六区户籍家庭购买城六区以外的住房，额度可上浮20万元；购买二星级及以上绿色建筑，额度可上浮40万元；本市户籍的二孩及以上家庭，额度也可上浮40万元。

这意味着，在理想情况下，一个满足所有条件的家庭，其公积金贷款额度最高可以达到惊人的340万元。这一数字极大地减轻了购房者的首付压力和长期还贷负担，尤其对于改善型需求而言，吸引力巨大。

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给便利：亲属赠与不再核查购房资格

新政还优化了一项容易被忽略但非常实用的细节：父母将名下房产赠与成年子女，将不再核查子女的购房资格。

在过去，即使是通过直系亲属赠与获得房产，也需要占用受赠人的购房名额。这一规定常常给家庭内部的资产配置和传承带来不便。新政实施后，这一流程被大大简化，为家庭提供了更大的灵活性，也体现了政策的人性化考量。

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市场一线直击：中介带看翻倍，新政首日即成交

政策的效力在市场中得到了立竿见影的反馈。据北京日报记者实地走访，新政后的首个周末，市场热度明显升温。

在朝阳区华威北里的一家中介门店，12名经纪人全员出动带看客户。仅8月8日一天，该门店就接待了18组客户，比平时周末的客流量足足多了50%。在丰台区角门东，情况更为火爆，上个月的周末带看量通常在12到15组，而新政后的首个周末直接冲到了20组，约谈量更是翻了一倍。

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更值得关注的是，市场已经出现了新政催生的实际成交。在丰台，一位买家在新政落地当天就完成了签约。这位买家首付52万元，得益于公积金贷款额度的提升，其贷款部分可以完全由利率更低的纯公积金贷款覆盖，无需再搭配商业贷款。经测算，此举让他的月供比原先计划的组合贷减少了近211元，总利息更是节省了7.6万元。真金白银的优惠，让他当场拍板，毫不犹豫。

新房市场同样热闹非凡。丰台的一个新盘项目，周末到访量环比上涨了15%，成交量更是直接上涨了30%。其中一位客户社保刚满一年半，在新政前还不具备购房资格，新政落地后，他立刻在周末完成了签约。在南五环的另一个项目，不少来自城里的改善型客户专门驱车前往，看中的正是“城六区外购房，公积金可多贷20万”的政策利好。