2025年厦门GDP是8980.37亿元，在福建省排在福州、泉州之后，全国三十名左右。 但2026年7月厦门二手房均价约3.1万元/㎡，长期排在全国第六。 经济体量和房价排名之间，差距不小。 这是很多人的疑问。 厦门房价到底谁在买，答案不在GDP数字里。
岛内岛外，两个世界
不少人看到厦门房价全国第六，以为全市都是五六万的水准。
厦门楼市其实分岛内和岛外，差别很大。
岛内是思明、湖里两个区，面积加起来157平方公里出头。 厦门一中、双十中学本部、几家三甲医院的核心院区，全在这里。 岛内二手房普遍5到7万每平，优质学区、看海的房源还要更高。
岛外有集美、海沧、翔安、同安四个区，地多，配套这些年也在完善。 但岛外主流房价集中在1.5到3万区间。 2026年1到3月，岛内一手住宅均价6.2万元/㎡，岛外2.57万元/㎡。
把厦门均价拉高的，主要是岛内那157平方公里的房子。
土地太少，房子盖不过来
厦门全市土地面积约1700平方公里，山地多、海多，能用来盖房子的地本来就有限。
2026年厦门住宅用地计划供应41公顷，其中商品住宅用地33公顷。 33公顷是什么概念？ 大概46个标准足球场大小。 岛内思明区计划供地8.21公顷，湖里区5.55公顷。
地少，新房就少，尤其岛内新房常年稀缺。 物以稀为贵，核心地段地价高，房价自然下不来。
但地少只是条件。 真正把房价撑住的，是有人愿意出这个价。
谁在买，四类人：
第一类：本地置换的老厦门家庭。 卖掉早年住的老房子，换地段更好、带学区的次新房。 岛内好房子少，愿意为稀缺资源出高价。 这部分需求把岛内核心区的房价托住了。
第二类：省内其他城市的购买力。 泉州民营经济发达，不少做生意的家庭，本地有房，但为了孩子教育、更好的医疗和城市环境，到厦门再买一套。 漳州离厦门近，不少家庭也把置业目标放在厦门。 厦门楼市对应的不只有500多万常住人口，而是整个闽南地区的购买力。
第三类：新落户的厦门人。 外来人口通过就业、学历落户，成为新市民。 大部分人买不起岛内，集中在集美、海沧这些岛外板块，买刚需房。 他们看月供、看价格，是岛外成交量的主要来源。
第四类：外地旅居和资产配置的客户。 厦门气候好、沿海城市知名度高，有外地中产和退休人群来买房过冬度假。 但经过这几年的市场调整，纯粹炒作的投资客已经很少了。
厦门房价也不是一直高位运行。 相比2021、2022年的高点，已经有明显回落。 2026年上半年，厦门二手房出现过连续3个月上涨，岛内核心板块有所回温。 岛外多数板块还在以价换量。
2026年厦门计划供应保障性住房1.49万套。 海沧、同安、集美三个区有市级保障房项目在建设，合计可提供4724套房源。 这些房子主要面向普通工薪和年轻人。
厦门的高房价，是地少、闽南购买力、城市资源集中几个因素叠在一起的结果。 岛内和岛外是两个完全不同的市场。 经过这几年的调整，闭眼买房稳赚的时代已经过去了。
国家统计局8月17日发布的数据显示，2026年7月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%。 这已经是连续第5个月环比上涨。 和这个数据同时出现在报告里的，是全国房地产开发投资同比下降19.2%，新开工面积下降24%。 一边在涨，一边在跌，市场已经不是同一个市场了。
7月份四个一线城市里，上海、广州、深圳的二手房价格分别环比上涨0.3%、0.4%和0.2%，北京持平。 从同比看，一线城市二手住宅价格虽然还下降3.7%，但降幅比上月收窄了1.2个百分点。 58安居客研究院院长张波说，市场已经进入“筑底后半段”。 上海易居房地产研究院副院长严跃进说得更直接：一线城市二手房市场的整体调整已基本到位。
量的变化比价更早。 今年1至7月，上海二手房累计网签成交约17.04万套，同比增长约14%。 7月单月成交23078套，同比增长19.3%，创近五年同期最高。 北京1至7月二手商品住宅累计成交10.76万套，同比增长6.2%。 这些数字背后是实实在在的成交。
但全国层面的数据是另一回事。 1至7月全国新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%。 房子还是那些房子，城市和城市之间已经拉开了距离。
供给端的变化更值得看。 1至7月全国房屋新开工面积26700万平方米，同比下降24%。 7月单月新开工面积3461万平方米，同比下降27.8%。 竣工面积也在收缩，1至7月全国商品房竣工面积19195万平方米，同比下降23.2%。 新开工少了，意味着未来一两年的新房供应会持续减少。
库存也在变。 7月末全国商品房待售面积为7.59亿平方米。 这个数字从今年3月开始连续5个月负增长。 和2月末的历史峰值相比，净减少了4087万平方米。 商品房待售面积此前连续51个月同比正增长。 现在方向变了。
政策端也在调整。 7月30日中央政治局会议提到“稳定房地产市场”，把这句话放在了“切实筑牢安全屏障”的框架下。 7月13日国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》，把住房消费纳入大宗耐用商品消费体系，而且排在首位。 LPR已经连续14个月维持不变，1年期3.0%、5年期3.5%，仍然是历史最低水平。 8月7日北京出台新政，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限从2年降到1年。
但涨的只是一部分。 任泽平在分析上半年房地产市场时用了四个字：极致分化。 20%人口流入的一线及强二线城市市场热度在回升，其余市场仍然低迷。 中指研究院的数据显示，7月份二三线城市二手住宅价格环比分别下降0.3%和0.4%。 一线城市环比涨0.2%的同时，70个城市整体二手房价环比是0.3%。
城市内部也在分化。 严跃进提到，部分优质房源的价格涨幅约在5%左右，单套总价上涨约20万元。 但同时，房龄短、学区好或地处优质商圈的次新房价格能保持坚挺，而其他房源仍然面临议价压力。 易居研究院的数据显示，截至2026年6月底，8个重点城市二手房挂牌量较2025年6月的历史高点减少了28万套，降幅约19%。 挂牌量在收缩，但收缩的主要是优质房源。
一线城市二手住宅价格指数较本轮楼市周期最低点已经上涨了1.7%。 上海二手房价格自3月环比止跌后，至7月已连续5个月上涨。 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶说，上海120平方米以上户型成交房源套数占比达41.8%，是2021年以来的最高水平。 改善型需求在释放。 中指研究院统计，2026年1至5月30个重点城市120平方米以上新房成交占比升至48%。
全国大盘还在调整，但调整的方向和幅度已经不一样了。 一线城市二手房连涨5个月是一个信号，供给侧收缩是一个信号，库存拐点是一个信号，政策定位的变化也是一个信号。 几个信号同时出现的时候，市场底部可能正在被确认。 这不是说所有房子都会涨。 恰恰相反，能涨的只有一小部分。 剩下的那一大部分，可能还要继续等。
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