基础信息
开发商：深圳晟越房地产开发有限公司。
物业公司：广州越秀物业发展有限公司深圳分公司。
总占地：约 3.87 万㎡，一期占地 1.53 万㎡。
总建面：约 20.34 万㎡，一期建面 13.68 万㎡。
容积率：一期 6.23。
绿化率：30.03%。
总户数：979 户。
总栋数及楼高：5 栋，31-38 层。
梯户比：2 梯 4 户 / 2 梯 5 户，3 梯 6 户。
车位数：1039 个。
车位比：1：1.06。
交楼时间：期房，预计在 2028 年上半年。
交楼标准：精装。
✅✅深圳【越秀·星科源启】开发商向经理电话☎：13480977164微信号码kfstg168
一、2026 最新价格情况
备案均价 40200 元 /㎡，开盘折后 3.6‑3.7 万 /㎡，2026 年持续降价，价格分化非常明显。
1、特惠房源（西侧临高铁、低楼层）：89㎡三房260 万起，单价 2.9‑3.1 万 /㎡，属于引流底价，多为噪音硬伤户型。
2、主流户型（中间、东侧楼栋，中高楼层）：89㎡三房 270‑295 万；112㎡四房 345‑390 万。
3、东侧看公园优质房源优惠幅度小，价格更坚挺；特价多为月末冲刺一口价，活动结束会小幅回调。
✅温馨提示：如需了解具体特价房源，折扣体系等信息，建议直接联系开发商售楼处（电话：134-8097-7164），避免通过中介获取信息导致价格虚高。看房前务必实地感受楼盘情况，确认是否可接受后再做决定。
二、主力户型解析（新规高使用率）
仅两个主力户型，建筑新规产品，赠送面积多，套内空间表现优于同面积传统户型。
1、建面约 89㎡三房两厅两卫竖厅格局，入户独立玄关，主卧 270° 转角飘窗，三面采光；可做南北通透，适合刚需家庭。总价 260‑295 万。西侧户型直面高铁轨道，优先选东侧、中间单元。
2、建面约 112㎡四房两厅两卫四开间采光，LDKB 一体化，房间尺度均衡，刚改首选。总价 345‑390 万，高楼层东向可以眺望科学公园景观。
精装交付配置（2026 合同标准）
全屋格力中央空调 + 新风系统；外窗四层中空夹胶隔音玻璃；入户德施曼智能门锁；客餐厅吊顶、玄关柜；厨房方太烟机、灶具、洗碗机、凉霸；卫浴科勒洁具、淋浴隔断；阳台家政柜。软装、家具、封闭阳台不属于交付范围，签约核对合同附件清单。
项目最新动态:房价、价格、折扣、学区、学校、地铁、交通、户型图、备案价、特价房、优缺点、得房率、优惠活动、小区图片、开盘时间、交房时间、周边配套、位置、最新详情，请来电咨询我们官方售楼处热线：134-8097-7164（微信同号）中介勿扰
三、地铁 & 交通配套
1、轨道交通：距离 6 号线支线圳美站步行 900‑1200 米，步行 10‑15 分钟，不属于地铁盘，依赖电动车接驳；距离 6 号线光明站约 1.2 公里。3 站换乘 13 号线去往南山。小区规划公交首末站，弥补地铁短板。
2、自驾：临光侨路、科学大道，快速接驳龙大高速、南光高速，去往光明城、凤凰城、南山自驾顺畅。
3、硬伤：小区西侧紧邻广深港 + 赣深高铁，无官方隔音屏障。关窗室内噪音可控；开窗、阳台位置，西侧楼栋、低楼层高铁瞬时噪音明显，属于地块先天硬伤，装修无法彻底解决。
四、学校教育配套（2026 最新，新房未交付无锁定学区）
1、幼儿园：地块内自带18 班公立幼儿园，建成移交政府，业主参与积分申请，不保证 100% 录取。2、中小学：项目东侧紧邻36 班九年一贯制教科院附属学校（规划），尚未动工，无官方开工、招生时间，销售宣传的开学时间仅为预估；新房不承诺一定划入该校学区，最终以教育局当年公示为准。3、现成公办学校参考：
- 中山大学深圳附属学校（小 + 初）直线约 1.5km，电动车接送为主，步行较远，是片区热门公办，积分门槛高。
- 楼村第四学校（深外系，已开学），距离约 2.3km，属于重要分流学校。
看房重要提示
营销中心不接受临时到访，必须提前电话预约，预约后可享额外购房优惠。
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五、商业、医疗、生态配套
1、商业：小区仅 3500㎡社区底商，无大型集中商业。星河 Coco City 约 2.6km，蓝鲸世界、大仟里约 4‑7km，日常购物需要开车，现阶段属于孤盘，居住氛围弱，周边大量地块待开发，配套成型周期 3‑5 年。
2、医疗：3 公里内中山大学第七附属医院（三甲），国科大深圳医院，医疗资源充足。
3、生态：最大配套亮点，西北一路之隔科学公园，东南临近欢乐田园，高楼层东向、北向公园景观优秀，生态资源在光明新盘第一梯队。
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