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红山核心区+2.5低容积率+纯商品房+新规高得房率，69平两房412万起，78平三房510万起，83平三房536万，双地铁+名校环绕，国企精筑！

龙华红山刚需改善家庭注意了。联发红山新澍（备案名：联发新澍雅居）近期推出一批一口价限时房源。看了下价格，69平两房折后总价412万起，78平三房510万起，83平三房536万起。

作为龙华首个“新规2.0”作品，得房率接近100%，低密小高层+纯商品房社区+红山核心地段，这个价格在红山板块确实值得重点看看。

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地段：红山核心区，双地铁+双名校环绕

联发红山新澍位于龙华区民治街道民塘路与佳民路交会处，地处红山核心居住区，与深圳北站国际商务区及红山商圈交汇。

交通方面，项目距地铁4号线上塘站约800米、6号线上芬站约650米，双地铁覆盖。周边交通网络成熟，通勤福田、南山都很便利。

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教育方面，项目对口华东师范大学附属龙华未来小学及龙华实验学校至美校区，双名校环绕。对于重视教育的家庭来说，学区确定性较强。

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商业方面，周边星河COCO City、Costco华南旗舰店等大型商业环绕，红山6979购物中心也在步行范围内，商业配套在龙华属于第一梯队。

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产品：新规2.0+低密小高层+纯商品房社区

联发红山新澍总占地约1.09万㎡，总建面约4.29万㎡，容积率仅2.5，规划332套纯商品房住宅，车位比约1:1.08，是红山核心区罕见的低密小高层社区。

核心产品亮点：

1. 新规2.0高得房率：主力户型69㎡三房一卫、79-82㎡三房两卫及99㎡四房两卫，得房率接近100%，功能性在同类面积段中非常突出

2. 纯商品房社区：332户全部为商品房，无回迁房、无人才房，居住圈层纯粹

3. 低密小高层：由3栋16-25层小高层组成，相比市面上普遍的超高层住宅，居住舒适度更高

本次一口价房源详情：

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412万起买红山核心区两房，是目前红山板块最低的上车门槛之一。首付三成约124万，月供约1.4万左右（按当前利率估算），对于预算有限但想留在红山核心区的刚需来说，这个总价确实友好。

价格对比：红山刚需市场什么水平？

目前红山-上塘板块在售新盘及价格参考：

项目 户型 总价区间

联发红山新澍（一口价） 69-83㎡ 412-536万

联发红山新澍备案均价 69-99㎡ 约7.14万/㎡

红山板块其他新盘 — 总价普遍500万+

本次一口价412万起，备案均价约7.14万/㎡，折后单价约5.92-6.52万/㎡，约为备案价的8-9折。在红山核心区，这个价格确实诚意到位。

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必须提醒的几点

1. 地块先天局限。 项目地块呈不规则三角形，南宽北窄，空间利用难度大。楼栋与周边民房距离过近，西侧部分楼间距仅约16米，低楼层采光、视野及私密性受影响。

2. 北临主干道，有噪音干扰。 项目北临布龙路主干道，交通噪音客观存在，对安静度要求高的朋友建议实地感受。

3. 社区体量小，公区空间有限。 项目占地仅约1万㎡，园林及公共活动空间相对有限。

4. 交房时间较晚。 项目精装交付需等到2028年中下旬，等待周期较长，急着入住的朋友需要权衡。

5. 开发商定价承压。 项目取证后临时追加折扣，反映出一定定价压力，也意味着后续二手房市场可能面临同类房源竞争。

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结尾总结

联发红山新澍一口价最适合：

预算410-540万的龙华红山-上塘片区刚需家庭，低密小高层+纯商品房+双地铁+双名校；

追求高得房率和户型实用性的买家，新规2.0得房率接近100%；

看重红山核心地段成熟配套的购房者，商业、教育、交通高度聚合。

需要谨慎考虑的人群：

对采光、视野和私密性要求较高的改善客户（地块先天局限，部分户型楼间距较近）；

对噪音敏感的买家（北临布龙路主干道）；

急着入住、等不了2028年交房的家庭；

对社区规模有较高要求、希望大园林大社区的客户。

总价412万起，69-83平新规2-3房，红山核心区低密纯商品房小高层，一口价限时争藏。建议感兴趣的朋友尽快去现场看房，重点关注具体房号的采光、朝向和布龙路噪音情况——新规户型的高得房率，站到房子里才能真实感受。

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