拿到了北京1-7月份的商品房供应数据，如下图：
针对这个数据，我在里面又做了与一个去年同期的对比，有兴趣的朋友可以简单看下。
本篇文章，我不想从细枝末节上展开太多，大家可以看下最下面一行的“新增供应套数”的变化，2026年1-7月份，同比2025年1-7月份，北京商品房新增供应减少30%。
借着这个数据，我想正好可以结合我上一场沙龙的核心内容，聊一聊。
我在沙龙第一段结尾（房地产完整链条第四层），给出一个公式，不知道还有记得的没？
城市房价=地方主体信用+变动量
展开等式：
城市房价=城市信用+人口变化+经济状态
但这还不够准确，再精确一点应该是：
城市房价×100%=城市信用×100%+高净值人口存量×100%+核心产业能力×100%
解释：
1.“城市信用”是最重要的核心基数，也是决定房价最终生死的唯一因素，因为对于大城市，它永久性大于零；对于小城市，它有概率等于零（信用完全消失）。
【城市信用】其实跟生活中一个人的信用类似，你混得风生水起的时候，信用根本用不到，仇人都是朋友，五线城市房价也可以炒到过万。只有你混得差的时候，信用才是保命的。
【城市信用】也是保命的，越到艰难险阻的时候，城市信用的作用越大。
大家越不好的时候，【城市信用】越挤压其他两项的作用。
以目前看，对北京上海这样的城市，保守地讲，现在至少要70%+15%+15%这样的比例，如果事态继续严重，比例会进一步拉大。
2.高净值人口流入≠人口流入，特别对于大城市，即便房价已经跌了很多，但对绝大多数低净值人口来说，永久性不参与房产交易（房产下跌期，会一定程度影响某音/某书评论区情绪，对观望购房者决策周期会产生影响，这个确实有）。
对于大城市/高价区的房价来讲，人口的确是在质不在量。
3.前面说了，核心产业能力≠经济状态，这里不再赘述。
中国现在核心产业是什么？主要分布在哪些城市？
（各位可以自己去查）
第一梯队（全国科创+产业双核心）
• 北京：原始创新、芯片设计、AI、量子、航空航天
• 上海：芯片制造、生物医药、高端制造、6G、金融科创
• 深圳：新能源汽车、通信、硬件AI、生物医药、硬科技转化
但我说了，对房价困难时期，2和3的占比，其实是被1严重挤压的。
我们再回来说说这个“1”——【城市信用】，它的核心影响因素是城市金融宽松度、商品房供应自律程度和人们对城市共识度。
我觉得这三项重要性是依次上升的，我们经常关注的房地产政策，贷款首付比例，这些其实只是技术层面的东西，它要看商品房供应自律程度和人们对城市共识度。
而商品房供应自律程度，体现了一座城市是不是要破罐子破摔，很明显，在北京在同样“不容易”的时候，ta能克制商品房供应（现在叫提质缩量），还是挺不容易的。
至于人们对城市共识度，就是大家常常听到的：
每次北京一出房产政策，就有人讨论“北京不如直接放开限购算了”，还有更狠的“北京不如直接买房送户口！”
先不说这些言论的目的，为啥没人讲“驻马店终于买房送户口了！”
因为没有这个共识度。
结语：
接下来的市场，可能越来越和某些人的预期背道而驰。
甚至在并不远的未来，你会看到一个很反差的现象，北京人口下降、经J不好，房价却开始涨了。
到那个时候你再来看这篇文章，或许会有更深感悟。
为了不做“马后炮”，我再明确一下：
如果让我评估一个北京这一轮的“均价底点”，我仍然坚持是去年底（大中介统计：实际成交价的加权平均数的最低点也是去年底）。
但这并不影响该补跌的资产继续补跌，所以很多尾部资产观察者，会在一段时间内，很恍惚。
对于整个市场的买家来说，恍惚真不是坏事，如果所有人全部共识上涨，那么意味着尾部资产也筑底了，这个时候的头部资产，按照以往最保守的经验看，涨幅至少得20%-30%吧？
个人VX：beixiansheng999，欢迎理性添加讨论。
热门跟贴