震了个大惊！
一个不到8000户的小区，竟然有超5700户业主拒交物业费，11年堆出1026万烂账。
今年5月好不容易换了新物业，入场仅三个月，新欠费又飙到41万。
广州这个小区的“交费困难症”，换了5次物业都没用？
｜聚德花苑实拍
｜图源：贝壳找房
壹
近日，聚德花苑业委会公示该小区欠缴物业费情况。
具体来看，2015年5月-2026年4月，该小区共有5763户业主欠费，占比超六成。
欠费总额高达约1026.18万，是目前广州欠缴物业费较为突出的小区之一。
｜聚德花苑历史欠缴情况
｜图源：聚德西
千万级烂账压身，叠加长年累月的管理矛盾，旧物业无力维系。今年5月，该小区新物业入场，业主们都盼着小区能“改头换面”。
新物业的表现，确实对得起业主的期待，进场后实干整改、落地多项工作：
装灭蚊灯、全域消杀、清理垃圾杂草、修剪养护绿植、清掏下水道、排查消防隐患、启用智能道闸等，24小时保安巡逻也安排上了。
据业主反馈，两三个月下来，小区环境肉眼可见地在变好。
｜图源：聚德西
但即便物业服务全面升级，依然有大量业主欠缴物业费——
业委会数据显示，新物业进场仅3个月，就有5442户业主产生新增欠费，合计金额超41万元。
｜聚德花苑近3个月欠缴情况
｜图源：聚德西
为何换了新物业，也挡不住欠费蔓延？
其实，聚德花苑业主与物业之间的矛盾，从交房时就埋下了种子。
作为上世纪90年代广州首批保障性住房，聚德花苑共有82幢多层住宅、4幢高层。
常住住户接近8000户，是海珠区赤岗一带极具代表性的老牌大型社区。
｜广州楼市发布 制图
据早前新闻报道，聚德花苑售楼广告上写着管理费每月25.5元/套，入住时却变成了按面积收取，实际执行约1.7元/平。
收费标准多次变动，定价争议、公示不透明、沟通缺位等问题持续存在，业主觉得被“套路”，多次向省物价局反映。
随后，物业费从1.7元/平降至1.36元/平。后来又经多轮博弈，才稳定在现在的0.5-1.2元/平。
｜图源：金羊网
再加上此前该小区出现保安门岗空设、大门敞开，外人可随便进出，甚至短时间内出现多起盗窃案；
以及消防栓损坏、外墙脱落、天台漏水，维修公区楼梯灯需额外收费等问题，引发业主长期不满。
｜图源：金羊网
持续多年的拉扯、对峙，让小区业主与物业之间的信任早已崩塌。
据不完全统计，自90年代年交付以来，该小区已经换了至少5家物业公司。
为了避免小区治理继续恶化，这次业委会出了一个折中方案：
倡议欠费业主优先缴纳2026年5月以后的物业费，先保住新物业正常运转，历史欠费后续再慢慢核实处理。
｜图源：聚德西
这也道出了小区治理的死穴——换物业解决的只是“谁来管理小区”的表层问题，却化解不了长年矛盾累积、信任缺失导致的缴费困局。
这一局面的后果，也直接反映在房价上。
据贝壳数据显示，聚德花苑最新成交均价仅约2.32万/平，低于周边同期二手房成交价。
比如金丰花园成交均价约2.53万/平、赤岗路小区成交均价约2.96万/平。
若按一套60平的小两房来算，该小区房源市值比周边小区少了18-43万不等。
｜图源：贝壳找房
贰
聚德花苑的故事虽然惊人，却并非广州孤例。
隔壁白云区沙亭岗新社区，截至2026年6月累计欠费超1130万元，收缴率仅26%，超七成业主欠费，物业公司将于9月14日正式撤场。
| 图源：网友爆料
增城区的凤秀家园，同样因欠费陷入困境——这个2022年交付的安置小区，引入市场化物业不到两年，欠费就超100万元，收缴率仅26.41%。
物业今年4月撤场后，小区一度垃圾遍地、停车场漆黑，直到近期政府协调新物业进场，才有所改观。
| 图源：青峰论股
据公开信息梳理，2025年至今，广州市白云、南沙、增城、天河、番禺等区已有至少8个小区因欠费等问题导致物业撤场。
也就是说，业主拖欠物业费，并非一两个“问题小区”的偶然现象，这也是当下物业管理行业困境的缩影。
| 广州楼市发布 制图
一组来自克而瑞物管的研究数据，揭示了问题的严峻性：
2020年，全国物业行业平均收缴率还能达到93%；但到了2025年，这个数字已暴跌至71%，连续四年下滑。
尤其老旧小区、安置房小区，收缴率跌破50%已成常态。
当收缴率持续走低，物业公司只能压缩成本，减少保洁、保安、维修人员等，服务质量大概率下滑。
而这，又会进一步加剧业主的不满和拒缴，最终形成“服务下降—拒缴增加—物业退出—管理更差”的恶性循环。
| 广州小区实拍
|广州楼市发布 摄
说到底，聚德花苑多年的烂账已经证明，换物业从来不是万能解药。
业委会“先保当下”的方案，也是让新物业能够正常运转，避免小区再次失管。
但能走多远，取决于新物业能不能持续把服务做好，欠费的业主愿不愿意先把新账交上。
而聚德花苑的困境，也为广州一众小区敲响警钟：小区的长治久安，离不开物业的用心服务，更需要全体业主共同守护。
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